Poslovni kvadrat sve skuplji - na Vračaru za 33, na Novom Beogradu za 29 odsto

U Srbiji je u prvoj polovini 2026. sklopljeno gotovo isto kupoprodaja za nekretnine kao u istom periodu 2025. godine - njihov broj povećan je za svega 0,2 odsto, mada je kvadrat skuplji čak 15 odsto. Kod poslovnih prostora, međutim, broj prodaja povećan je za 6,4 odsto, dok je ukupna vrednost svih prodatih poslovnih prostora porasla rekordnih 30 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

To, međutim, ne znači da je poslovni kvadrat u proseku toliko poskupeo - cena po kvadratu na nivou Srbije bila je 12,9 odsto viša nego lane. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), prosečna cena poslovnog prostora dostigla je 1.420 evra po kvadratu, a medijana 1.201 evro.

Tražnja za poslovnim prostorom već neko vreme ide uzlazno, što za posledicu ima i više cene, budući da Beograd nema dovoljno kvalitetnih kancelarija i hala niti gradskih zona po meri poslovnih projekata. Ovaj trend je još zanimljiviji ako uzmemo u obzir ranija predviđanja o svojevrsnom krahu poslovnog prostora, nakon što je pandemija podstakla masovniji rad od kuće.

Beograd uzima polovinu tržišta

Još jedna promena u odnosu na prošlu godinu jeste veća količina novca koncentrisana samo u Beogradu. U prvoj polovini 2025. na prestonicu je odlazilo 44 odsto ukupne vrednosti prodatih poslovnih prostora u celoj zemlji, a samo godinu dana kasnije taj udeo raste na 51 odsto.

Od ukupno 212,9 miliona evra prometa poslovnih prostora u Srbiji ove godine, čak 109,4 miliona evra ostvareno je u Beogradu. U Vojvodini je vrednost prometa iznosila 44,1 milion evra, u Šumadiji i zapadnoj Srbiji 45,6 miliona, a u južnoj i istočnoj Srbiji 13,8 miliona evra.

Ipak, i unutar Beograda cene prilično variraju.

Najskuplji poslovni kvadrat među opštinama koje izdvaja RGZ bio je na Vračaru, gde je prosečna cena dostigla 3.955 evra po kvadratu i bila je 33,49 odsto viša nego u prvoj polovini prošle godine. Sledi Stari grad sa prosečnih 3.823 evra, dok je na Novom Beogradu kvadrat koštao prosečno 2.570 evra.

Novi Beograd možda nema najskuplji poslovni kvadrat, ali je tu kvadrat za godinu dana poskupeo 29,05 odsto, dok je medijana dostigla 2.391 evro po kvadratu. Snažan rast zabeležen je i na Voždovcu, gde je poslovni kvadrat poskupeo 30,28 odsto, na prosečnih 2.095 evra, kao i na Čukarici, za 26,26 odsto, te u Zemunu, za 21,68 odsto. Na drugoj strani su Savski venac i Zvezdara, gde su cene porasle znatno manje - 3,71 odnosno 3,25 odsto.

Rast vrednosti nije isto što i rast cena

Treba pojasniti da rast prosečne cene od 30 odsto ne znači nužno da poslovna nekretnina koja je pre godinu dana vredela 100.000 evra danas vredi 130.000. RGZ izričito navodi da međugodišnja stopa promene predstavlja promenu prosečne realizovane cene u odnosu na isti period prethodne godine i da ne predstavlja indeks cena.

Na isto ograničenje ukazuje i Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u CBRE-u.

"Važno je naglasiti da RGZ ne pruža dovoljno detalja o tome koje su konkretne transakcije ušle u ovaj podatak, što otežava preciznu interpretaciju. Pošto RGZ obuhvata različite tipove komercijalnih nekretnina, prosečna cena po kvadratnom metru u velikoj meri zavisi od strukture transakcija u posmatranom periodu, odnosno od toga koji tipovi nekretnina dominiraju prometom", kaže Jovanović za Bloomberg Adriju.

U statističku analizu cena ulaze kancelarije, lokali, poslovni prostori za koje nije utvrđena delatnost, kao i skladišni i magacinski prostori. Poslovni apartmani su iz analize cena isključeni.

Dakle, ako je ove godine prodato više kvalitetnijih ili skupljih poslovnih prostora na najboljim lokacijama, deo međugodišnjeg skoka prosečne cene može da potiče upravo od promene strukture transakcija.

Razlika između prosečne i medijalne cene daje još jedan signal o strukturi tržišta. Ona je posebno izražena na Vračaru i Starom gradu, što ukazuje na to da skuplje transakcije snažnije podižu prosek, dok je na Novom Beogradu taj efekat znatno slabiji. Drugim rečima, više cene pojedinih transakcija snažnije podižu prosek na Vračaru i Starom gradu, dok medijana bolje pokazuje koliko se poslovni kvadrat najčešće plaća.

Koliko sam vrh tržišta može da odskače pokazuje i najskuplja pojedinačna transakcija. U prvoj polovini godine najviša ugovorena cena poslovnog prostora zabeležena je upravo na Vračaru i iznosila je 1,7 miliona evra, dok je najskuplji poslovni kvadrat plaćen oko 9.800 evra.

I ovde je poređenje sa prošlom godinom zanimljivo: u prvoj polovini 2025. najskuplji poslovni kvadrat u Srbiji prodat je za 5.648 evra. To znači da je ovogodišnji rekord po kvadratu gotovo 74 odsto viši. Istovremeno, najskuplja pojedinačna nekretnina prošle godine koštala je 2,4 miliona evra, dakle više od ovogodišnjeg maksimuma od 1,7 miliona evra.

Novi Beograd nije samo skup, već i aktivan

Postoji još jedna stvar koja posebno izdvaja Novi Beograd. Promene izražene u visokim procentima treba uzeti s rezervom jer relativno mali broj prodaja može značajno da "pomeri" prosečnu cenu. Međutim, Novi Beograd se ne izdvaja samo rastom cena već i brojem kupoprodaja.

U prvoj polovini godine na ovoj opštini registrovane su 124 kupoprodaje, što je najviše među beogradskim opštinama. Godinu ranije bilo ih je 117, pa je Novi Beograd istovremeno zabeležio rast broja prodaja i gotovo 30 odsto višu prosečnu cenu kvadrata.

Slede Surčin sa 56, Zvezdara sa 51 i Voždovac sa 47 kupoprodaja. U Zemunu ih je bilo 35, Savskom vencu 33, a Vračaru 31.

Osim toga, nisu ni sve beogradske opštine zabeležile više prodaja. Vračar je dobar primer: broj kupoprodaja smanjen je sa 42 u prvoj polovini 2025. na 31 ove godine, dok je prosečna cena istovremeno porasla 33,49 odsto. Voždovac je išao u suprotnom smeru - broj prodaja povećan je sa 37 na 47, uz rast prosečne cene od 30,28 odsto. Podaci dodatno pokazuju zašto sama stopa rasta cene nije dovoljna za ocenu aktivnosti tržišta.

Visoku cenu i tražnju na Novom Beogradu Jovanović povezuje sa njegovom dugogodišnjom pozicijom centralne poslovne zone prestonice, ali i sa intenzivnom stambenom izgradnjom.

"Veliki broj novih stambenih projekata sa sobom donosi i značajan broj novoizgrađenih lokala i poslovnih prostora koji ulaze u promet, što dodatno podiže prosek. Posmatrano sa aspekta poslovnog tržišta, Novi Beograd zadržava poziciju najatraktivnije poslovne zone u Beogradu, sa konstantno visokom tražnjom za kancelarijskim i drugim komercijalnim prostorom."

Novi Sad - više prodaja, ali mnogo manji rast cena

U Srpskoj Atini je ovaj kontrast još vidljiviji. U prvoj polovini 2026. broj kupoprodaja povećan je sa 127 iz 2025. na 166. Na Novom Beogradu broj prodaja povećan je sa 117 na 124.

Cene su se, međutim, kretale potpuno drugačije. Dok je prosečna cena poslovnog kvadrata na Novom Beogradu porasla 29,05 odsto, u Novom Sadu povećana je svega 2,7 odsto. Ukratko, Novi Sad beleži mnogo snažniji rast broja prodatih prostora, ali Novi Beograd daleko snažniji rast prosečne cene.

Prema oceni CBRE-a, razlika se pre svega može objasniti veličinom i dubinom dva tržišta. Novi Sad je znatno manje tržište, sa manjim obimom transakcija i užim krugom kupaca i investitora, što znači i manju konkurenciju za prostor. Beograd, nasuprot tome, ima visoku i raznoliku tražnju koja kontinuirano stvara pritisak na rast cena.

Dve trećine prodatih prostora manje je od 60 kvadrata

Poslovne nekretnine često se vezuju za velike kancelarijske komplekse, ali podaci RGZ-a pokazuju da te pretpostavke nisu uvek podržane podacima. Naime, čak 35 odsto podataka odnosilo se na poslovne prostore do 30 kvadrata, a još 33 odsto na one između 30 i 60 kvadrata. To znači da se više od dve trećine evidentiranih podataka odnosilo na poslovne prostore manje od 60 kvadrata.

Prostori od 60 do 150 kvadratnih metara imali su udeo od 20 odsto, dok je svega 12 odsto bilo veće od 150 kvadrata.

Ovo je važno i za tumačenje snažnog rasta cena, jer promena odnosa između manjih lokala, kancelarija, magacinskih prostora i velikih poslovnih jedinica, kao i njihovog kvaliteta i mikrolokacije, može značajno promeniti prosečnu cenu čak i ako uporedive nekretnine ne poskupljuju istim tempom.

 

Kvalitetne kancelarije gotovo da nemaju praznog prostora

Prema podacima CBRE-a, stopa nepopunjenosti poslovnih objekata klase A i B na kraju drugog kvartala iznosila je svega 4,7 odsto, što Beograd svrstava među tržišta sa najnižim stopama nepopunjenosti u regionu, zajedno sa Zagrebom i Ljubljanom. Još izraženiji nedostatak prostora vidi se kod najkvalitetnijih nekretnina: nepopunjenost objekata klase A ostala je ispod tri odsto, dok je kod klase B nešto iznad 10 odsto.

Tražnju trenutno predvode kompanije iz tehnološkog sektora i sektora robe široke potrošnje. Ograničena nova ponuda poslovnih zgrada, međutim, znači da su veliki deo aktivnosti zakupaca u prethodnom periodu činile obnove postojećih ugovora.

Nedostatak kvalitetnog prostora već se preliva i na cenu zakupa. Prvoklasne kancelarije u Beogradu sada se izdaju za oko 19 evra po kvadratnom metru mesečno, dok je zakup prostora klase B oko 15 evra. U centru grada zakupnine mogu da premaše i 20 evra po kvadratu mesečno.

Ako uporedimo prve polovine 2025. i 2026, primetićemo dve paralelne tendencije - poslovni prostori se prodaju po višim prosečnim cenama, dok se sve veći deo novca na ovom tržištu koncentriše u Beogradu. Istovremeno, veoma niska stopa praznih kvalitetnih kancelarija održava pritisak i na zakupnine.

Za sada nema ni mnogo naznaka da bi se situacija uskoro mogla preokrenuti. CBRE do kraja godine očekuje manje korekcije zakupnina, a izvesniji rast u narednih 12 do 18 meseci.

"Manjak kvalitetnog prostora, stabilna tražnja i kontinuirani pritisak na zakupnine definišu tržišno okruženje u kojem dostupnost prvoklasnih lokacija ostaje ključno ograničenje", zaključuje Jovanović.