Paradoks tržišta nekretnina u Srbiji - prodaja pada, a cene stanova rastu i do 30 odsto

Kupovina nekretnina ne posustaje na nivou Srbije, ali podaci za najveće gradove otkrivaju zanimljiv paradoks. Dok je broj kupoprodajnih ugovora u prvom kvartalu ove godine pao u Nišu i Kragujevcu, cene stanova nastavile su snažno da rastu. U Nišu je starogradnja poskupela gotovo 30 odsto, dok je u Kragujevcu rast premašio 26 procenata.

 

Uprkos slabijoj prodaji u pojedinim gradovima, ukupna vrednost prometa nekretnina u Srbiji dostigla je gotovo dve milijarde evra u prva tri meseca 2026. godine, što je za 13,9 odsto više nego godinu dana ranije. Ukupan broj ugovora o kupoprodaji na tržištu nepokretnosti u prvom kvartalu 2026. bio je 30.795, što je za 6,2 odsto više nego u prvom kvartalu prošle godine, sudeći prema podacima izveštaja Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za prvi kvartal. Šta stoji iza rasta cena u gradovima gde promet slabi, koje nepokretnosti privlače najviše novca i gde je ove godine zabeležen najskuplji kvadrat od 12.000 evra?

 

 

 

 

Podsećanja radi, već nekoliko godina ukupan broj transakcija nepokretnosti je približan broju od 30.000, te je prošle godine broj ugovora iznosio je 28.705, dok je 2024. taj broj iznosio 29.108.

 

 

Zanimljivo je da od dve milijarde evra, koliko je vredan promet za prvi kvartal 2026. godine, 337,9 miliona evra dolazi sa delimično regulisanog tržišta.

Koje nepokretnosti su najatraktivnije

Stanovi su i dalje ubedljivo najvredniji segment domaćeg tržišta nekretnina. Za njihovu kupovinu u prvom kvartalu izdvojeno je 1,2 milijarde evra, što čini 62 odsto ukupne vrednosti svih prometovanih nepokretnosti, i za jedan procentni poen je više nego godinu ranije.

Iza stanova, najveći deo novca usmeren je na kupovinu kuća, za koje je izdvojeno 152 miliona evra, odnosno osam odsto ukupne vrednosti tržišta. Slede građevinsko zemljište sa 122 miliona evra i udelom od šest odsto, poslovni prostori sa 92 miliona evra i pet odsto, dok je za poljoprivredno zemljište izdvojeno 49 miliona evra, što čini tri odsto ukupne vrednosti prometa.

 

 

Osim toga, u ukupnim transakcijama nepokretnosti u Srbiji u prvom kvartalu 2026. najveće učešće imali su ugovori o kupoprodaji stanova i to 29,9 odsto, a nakon njih sledi građevinsko zemljište sa 18 odsto, zatim poljoprivredno zemljište sa 14,3 odsto i, na kraju, kuće sa 12,2 odsto.

U prvom kvartalu 2026. godine broj kupoprodajnih ugovora porastao je u Beogradu za 9,5 odsto i u Novom Sadu za 6,1 odsto u odnosu na isti period prošle godine. Smanjenje je zabeleženo u Nišu za 4,6 odsto i u Kragujevcu za 6,1 odsto, navodi se u izveštaju RGZ-a.

Cene stanova u gradovima

Beograd i Novi Sad ubedljivo predvode po visini cena kvadrata stanova. Naime, u Beogradu prosečna cena kvadratnog metra u starogradnji iznosi 3.096 evra, dok u novogradnji dostiže 3.147 evra. S tim što su stanovi u novogradnji poskupeli u proseku za 12, 96 odsto, a u starogradnji za 14,22 odsto.

 

 

 

 

Novi Sad blisko prati ovaj trend sa prosečnim cenama od 2.363 evra za kvadrat u starogradnji, i 2.186 evra za stanove u novogradnji. Tamo su cene rasle po stopi od 10,7 i 6,61 odsto.

Nasuprot vodećem dvojcu, u Nišu prosečna cena kvadratnog metra u starogradnji iznosi 1.786 evra, dok je novogradnja neznatno jeftinija sa prosekom od 1.713 evra. Ali uprkos padu prodaje cene su rasle za 29,57 odsto u starogradnji i 3,34 odsto u novogradnji. Ovaj fenomen ima više uzroka. Naime, interesovanje veće za starogradnju, delom zbog državnih subvencija koje se odnose samo na već uknjižene stanove, pisala je Bloomberg Adria.

Kragujevac uprkos padu prodaje beleži rast cena od 26,37 odsto gde se kvadrat u starogradnji u proseku plaća 1.501 evra, a u novogradnji 1.580 evra, sa rastom cene od oko 8, 74 odsto.

Povećano plaćanje kreditom

Kada je reč o načinu plaćanja, 14 odsto svih prometovanih nepokretnosti finansirano je putem kredita. To, kako se navodi u izveštaju RGZ-a, predstavlja povećanje od tri odsto u odnosu na isti period prethodne godine. "Najveći deo ovih sredstava usmeren je na kupovinu stanova - u 33 odsto ugovora o kupoprodaji stanova evidentirano je kreditno plaćanje, što je primetan rast u odnosu na 25 odsto iz istog perioda prošle godine."

 

 

U većim gradovima u Srbiji u prvom kvartalu 2026. godine, uz učešće kredita, stanovi su prometovani u Beogradu u 39,8 odsto ugovora, u Novom Sadu u 39,6 odsto, zatim u Kragujevcu u 35,8 odsto, a u Nišu u 32,5 odsto ugovora.

Najskuplji kvadrat - 12.000 evra

Ove godine na teritoriji beogradske opštine Stari grad realizovana je prodaja stana po najvišoj ukupnoj ceni u prvom kvartalu ove godine, i to u iznenađujućem iznosu od 2,6 miliona evra. Inače, kako navodi RGZ, to je ujedno i najviša cena kvadratnog metra stana, odnosno 12.000 evra po kvadratu.

Depositphotos

Potom, najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu, za 400.000 evra manje nego najskuplji stan. Naime, vredela je 2,1 milion evra.

Najviša ugovorena cena poslovnog prostora ostvarena je na Vračaru, i iznosila je 1,7 miliona evra. To je, takođe, najskuplji kvadrat poslovnog prostora - u iznosu od 9.800 evra po kvadratnom metru.

Najskuplje garažno mesto po ceni od 77.000 evra prometovano je na teritoriji gradske opštine Stari grad, navodi RGZ, dok je najskuplji kvadrat poljoprivrednog zemljišta prometovan na teritoriji gradske opštine Zemun po ceni od 13 evra po kvadratnom metru.

Najveća ugovorena vrednost poljoprivrednog zemljišta iznosila je 1,3 miliona evra, a predmet prodaje bile su parcele u Surčinu ukupne površine 109 hektara.