Stan kupljen u Beogradu za 150.000 evra 2020. sada vredi 240.000 evra - izračunajte koliko vredi vaš stan

Cene stanova u Srbiji nastavile su da rastu, ali umerenim tempom. Međugodišnje su porasle 5,7 odsto u četvrtom tromesečju 2025. godine, dok je u odnosu na prethodno tromesečje rasle po stopi od 1,34 odsto. Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da tržište ne miruje, ali nekretnine sporije poskupljuju.

 

U poslednje vreme moglo bi se reći da je cena starogradnje i novogradnje praktično izjednačena, jer su novosagrađeni stanovi toliko postali skupi, da se više kupuju stari kojima cena raste. U segmentu novogradnje, odnosno kupovine od investitora, kako se navodi u Indeksu cena stanova RGZ-a, za poslednji kvartal prošle godine, međugodišnja stopa rasta iznosila je 5,71 odsto, dok je u segmentu starogradnje međugodišnja stopa rasta cena bila nešto manja u odnosu na novogradnju i iznosila je 5,69 odsto.

 

 

 

 

Ako se posmatra regionalna dinamika, podaci pokazuju da se tržište ne zagreva svuda istim tempom. Najveći rast broja prodatih stanova zabeležen je u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji, gde je promet porastao za 7,9 odsto, uz istovremeni rast vrednosti transakcija od 15,7 odsto. Sledi Beograd, sa povećanjem broja kupoprodaja od sedam odsto, dok je ukupna vrednost tržišta porasla za 17,9 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

U Južnoj i Istočnoj Srbiji broj kupoprodaja porastao je skromnijih dva odsto, ali je vrednost prometa porasla znatno brže – za 17,3 odsto. S druge strane, Vojvodina beleži gotovo stagnaciju u obimu prodaje, sa rastom od 0,4 odsto, dok je vrednost kupoprodaja povećana za 3,1 odsto.

 

 

 

 

Cene stana porasle u Vojvodini i Šumadiji

Kada je reč o cenama stanova, u odnosu na četvrto tromesečje 2024. godine, cene su porasle u regionu Vojvodine za 5,77 odsto, a u regionu Šumadije i Zapadne Srbije za 4,33 odsto, navodi se, dok je u Beogradu međugodišnja stopa rasta usporila u odnosu na treće tromesečje i iznosi 6,32 odsto, a u Južnoj i Istočnoj Srbiji usporila na 5,35 odsto. Očekivano, najsnažniji godišnji rast cena zabeležen je u Beogradu, i iznosio je ukupno 6,32 odsto.

 

 

Uopšte uzev, tržišna aktivnost, merena brojem kupoprodaja i ukupnom vrednošću prometa, u četvrtom tromesečju godine beleži međugodišnji rast. Broj kupoprodaja u kojima su prometovani stanovi iznosio je 14.212, što predstavlja međugodišnji rast od 4,7 odsto, dok je ukupna vrednost prometa stanova iznosila 1,448 milijardi evra, što predstavlja rekordnu kvartalnu vrednost tržišta stanova, i u isto vreme povećanje od 13,8 odsto u poređenju sa istim periodom 2024.

Najizraženiji rast broja ugovora ostvaren je u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji, stoji u izveštaju, gde je zabeležen skok od 7,9 odsto, na ukupno 3.414 transakcija, dok je u Gradu Beogradu broj kupoprodaja povećan za 7 odsto, na 5.099 ugovora. U Južnoj i Istočnoj Srbiji rast je iznosio 2 odsto, odnosno 1.775 ugovora, dok je u Vojvodini zabeležen tek blagi porast od 0,4 odsto, na ukupno 3.925 ugovora.

 

 

Posmatrano po vrednosti tržišta, najveći međugodišnji rast ostvaren je u Beogradu, gde je ukupna vrednost transakcija porasla za 17,9 odsto, dostigavši 768 miliona evra. Slede Južna i Istočna Srbija sa rastom od 17,3 odsto i vrednošću od 132 miliona evra, zatim Šumadija i Zapadna Srbija sa povećanjem od 15,7 odsto, na 221 milion evra. Najskromniji rast vrednosti zabeležen je u Vojvodini, gde je tržište poraslo za 3,1 odsto, na ukupno 327 miliona evra.

Gde su najskuplje cene kvadrata u Beogradu

Ako se zadržimo na Beograd, u nedavno objavljenom izveštaju RGZ-a o stanju nepokretnosti u četvrtom kvartalu 2025. stoji da su prosečne cene stanova u Beogradu nastavile rast i u starogradnji i u novogradnji. Na Starom gradu, navodi se, prosečna cena starogradnje porasla je na 3.931 evro po kvadratu, dok je novogradnja dostigla 3.814 evra. Sličan nivo drži i Savski venac, dok Vračar i dalje beleži stabilno visoke vrednosti u oba segmenta.

 

 

U širem centru, poput Voždovca, Zvezdare i Čukarice, rast je takođe prisutan, ali nešto umereniji. Nime, na Voždovcu je novogradnja prešla prag od 3.200 evra po kvadratu, dok se starogradnja približila 3.150 evra. Zvezdara beleži sličan obrazac, sa cenama novogradnje oko 3.000 evra, dok je starogradnja nešto ispod tog nivoa. Na Čukarici su cene niže, ali uz primetan rast u odnosu na prethodnu godinu, posebno u novogradnji, koja se približava 3.000 evra po kvadratu.

U perifernijim opštinama, poput Novog Beograda, Zemuna, Rakovice i Grocke, cene su i dalje niže, ali trend rasta ne izostaje. Novi Beograd ostaje specifičan zbog jake novogradnje, gde cene prelaze 3.000 evra, dok je starogradnja nešto jeftinija. Zemun beleži stabilan rast u oba segmenta, dok su Rakovica i Grocka među najpristupačnijim opštinama.

Kako da izračunate vrednost vašeg stana

Ukoliko ste kupili stan od 2019. godine do danas, pomoću indeksa cena stanova možete lako proceniti koliko danas vredi vaš stan, da li mu se cena uvećala ili umanjila, navode iz RGZ.

Potrebno je da znate sledeće podatke:

• Cena po kojoj ste kupili stan

• Indeks iz kvartala i godine kada ste stan kupili

• Najnoviji indeks iz izveštaja Republičkog geodetskog zavoda

Na primer, kako navode, ako ste u drugom tromesečju 2020. kupili stan u Beogradu u novogradnji za 150.000 evra, a indeks je tada bio 112,67, dok je trenutni indeks za četvrti kvartal 2025. godine u Beogradu u novogradnji 178,99, današnja vrednost stana se računa ovako:

(150.000 × 178,99) ÷ 112,67 = 238.293 evra

Dakle, po ovoj računici vašem stanu je porasla vrednost, i to približno za 59 odsto. Stan vredi skoro 240.000 evra.

Povećano plaćanje kreditima

Učešće kreditnog finansiranja na tržištu stanova značajno je poraslo u četvrtom tromesečju. Naime, broj kupoprodajnih ugovora realizovanih uz pomoć kredita povećan je za 36,8 odsto međugodišnje, na ukupno 4.523 transakcije. Istovremeno, gotovo trećina svih ugovora (31,8 odsto) finansirana je iz kredita, što predstavlja rast od sedam procentnih poena u odnosu na isti period prethodne godine.

 

 

Kako je nedavno pisala Bloomberg Adria, interesantno je da, kada je reč o načinu plaćanja, 14 odsto svih prometovanih nepokretnosti u četvrtom kvartalu prošle godine finansirano putem kredita. To predstavlja povećanje od tri odsto u odnosu na isti period prethodne godine, a najveći deo ovih sredstava usmeren je na kupovinu stanova.

Gde su najveće cene

Podsetimo, cene starih stanova u Beogradu krajem prošle godine porasle su čak do 23 odsto, dok u novogradnji rastu za najviše 16 odsto. S tim što se u pojedinim opštinama beleži pad cene novosagrađenih stanova, na primer u Starom gradu (od 14 odsto) i Paliluli (pet odsto). Prosečna cena kvadrata krajem prošle godine u Starom gradu bila je 3.832 evra, dok je nešto manja bila na Vračaru (3.542 evra), Savskom vencu (3.370 evra), ali i na Novom Beogradu (3.158 evra). Najmanja prosečna cena kvadrata, sudeći prema izveštaju, bila je u Čukarici - 2.291 evra.

Za stanove je u Beogradu krajem 2025. izdvojeno ukupno 768,5 miliona evra. Najviše cene i dalje su koncentrisane u centralnim beogradskim opštinama. Naime, zanimljivo da je najveći iznos izdvojen za stan na Savskom vencu, ukupne površine 90 kvadrata, u iznosu od 1,4 miliona evra, dok je najskuplji kvadrat prodat po ceni od 15.298 evra na istoj opštini.

Potom, najskuplja kuća, kako stoji u izveštaju, prodata je takođe na Savskom vencu, i to za pozamašnih milion evra. Najskuplje garažno mesto u četvrtom kvartalu plaćeno je 60.000 evra, takođe na teritoriji gradske opštine Savski venac. Inače, najskuplje garažno mesto u trećem kvartalu prošle godine plaćeno je 50.000 evra, i nalazi se, opet, na Savskom vencu. Takođe, najviša ugovorena cena poslovnog prostora je neverovatnih 2,75 miliona evra. Reč je o prostoru površine od 732 kvadrata na teritoriji beogradske opštine Stari grad. Najskuplji kvadrat poljoprivrednog zemljišta prometovan je na teritoriji gradske opštine Grocka, dok najviša vrednost ugovora za poljoprivredno zemljište Srbiji iznosi 5,9 miliona evra, i ostvarena je na teritoriji opštine Šid.