Beograd zauzeo 24. mesto po prosečnoj ceni kvadrata, ali ipak nije najveća prilika na tržištu – to je Niš

Tržište nekretnina u Srbiji u trećem kvartalu 2025. pokazalo je rast vrednosti, ali ne i prometa – to nam ukazuje da cene  i dalje rastu, ali da se manje kupuje. I u ostatku Evrope je slično, a interesantno je da su, prema mišljenju sagovornika TV Bloomberg Adria, cene srpskog kvadrata danas slične vrednosti kao italijanske.

Na listi sajta Global Property Guide navodi se da je Beograd zauzeo 24. mesto po prosečnoj ceni kvadrata, i to od 3.371 evro po kvadratu. Od država u regionu prednjači Ljubljana, koja je na 20. mestu, a posle Beograda nalaze se Budimpešta, Podgorica i Bukurešt.

 

A prema dostupnim podacima Eurostata za treći kvartal 2025, cene stambenih nepokretnosti u Evropskoj uniji takođe su porasle, i to u proseku za 5,5 odsto. "U trećem kvartalu 2025. godine, cene kuća porasle su za 5,1 odsto u evrozoni i za 5,5 odsto u EU u poređenju s istim kvartalom prethodne godine. U poređenju s drugim kvartalom 2025. godine, cene kuća su porasle za 1,6 odsto i u evrozoni i u EU u trećem kvartalu 2025. godine."

 

 

Među državama članicama za koje su dostupni podaci, svega jedna zemlja je pokazala godišnji pad cena nekretnina u trećem kvartalu 2025. godine, a njih 25 je pokazalo godišnji porast. Kako se navodi, pad je zabeležen u Finskoj (smanjenje od 3,1 odsto), dok su najveći porasti zabeleženi u Mađarskoj (povećanje od 21,1 odsto), Portugaliji (povećanje od 17,7 odsto) i Bugarskoj (povećanje od 15,4 odsto).

'Skoro ista cena kvadrata poslovne zgrade u Italiji i Srbiji'

Što se prognoza za ovu godinu tiče, izvršna direktorka Delta Real Estatea Angelina Nekić u emisiji "Zoom in" na Bloomberg Adriji kaže da će se ova tendencija rasta cena kvadrata u Srbiji zasigurno nastaviti. "Srpsko tržište nekretnina je izuzetno aktivno – mi smo pre svega mlado, malo i plitko tržište, te prostora za rast i te kako ima. To pokazuje i konstantan broj inostranih investitora koji su u tom sektoru već dugi niz godina."

"Dobro je što je naše tržište potentno i što ima dovoljno aktivnosti, ali Srbiju su svakako pratili trendovi koji su bili i u Evropi. Mi smo skoro poredili cenu izgradnje kvadratnog metra poslovne zgrade u Srbiji i Italiji, i utvrdili smo da je reč o skoro identičnoj ceni. Dakle, Srbija je sustigla evropske trendove, a i kod nas i u Italiji plaća se ista cena čelika, aluminijuma i bakra."

Depositphotos

Kako kaže, ponuda nepokretnosti u Srbiji dovoljna je da isprati potražnju, ali "cenu ne možemo da kontrolišemo". "U ovim trenucima, možemo samo da na vreme rezervišemo određene građevinske kompanije, koje imaju kapacitet da mogu da isprate potrebe", rekla je ona za Bloomberg Adriju.

Na pitanje Bloomberg Adrije gde je najveća prilika što se tiče tržišta nekretnina, Nekić kaže da to nije Beograd. Naprotiv, to je – Niš. "U svetu nekretnina recept za uspeh poprilično je jednostavan. To su dobra lokacija i celovito rešenje."

Beograd je regionalni centar, ali Srbija ima nekoliko prepreka

Kada je reč o poređenju cena kvadrata u evropskim prestonicama, jasno je da Beograd zauzima relativno visoku poziciju. Nebojša Nešovanović, direktor za procene CBRE, za Bloomberg Adriju kaže da je očekivano više investicija u 2025. godini, ali da svakako očekuje pozitivan trend u 2026.

"S jedne strane, Beograd je regionalni centar i dobar deo građana i dijaspore teži ka tome da kupi nekretninu u prestonici. S druge strane, tržište nekretnina u Srbiji zapravo predstavlja tržište kapitala koje se dosad pokazalo kao vrlo stabilno. Drugim rečima, kupovina nekretnine predstavlja se kao odlična investicija u koju svi veruju, i verujemo da će se i taj trend nastaviti."

Podsetimo, tržište kapitala u Srbiji gotovo da ne postoji, berza je mala i nerazvijena, a poverenje građana u finansijske instrumente ostaje nisko. Zbog toga se nekretnine već decenijama doživljavaju kao najpouzdaniji oblik čuvanja i uvećanja kapitala. O tome svedoče i rastuće cene, posebno u Beogradu, koje su odraz višegodišnje natprosečne potražnje. Ipak, čak i kada se govori o ovoj "sigurnoj luci", razlike u prinosima i rizicima između klasične kupovine stana ili garaže, ulaganja u poslovne prostore i novih modela grupnog investiranja mogu biti značajne.

Depositphotos

Kod kupovine stana, garaže ili kancelarije investitor ulazi u već formirano tržište, po ceni koja u sebi već sadrži troškove zemljišta, gradnje, dozvola i maržu graditelja, pa se prinos ostvaruje postepeno, kroz zakup i eventualni rast vrednosti, uz relativno nizak rizik. Nasuprot tome, ulaganje u izgradnju podrazumeva ulazak u najraniju i najrizičniju fazu investicionog ciklusa, kada se profit tek stvara, a investitor praktično preuzima deo developerskog rizika - od realizacije projekta i kontrole troškova, do tržišnih uslova u trenutku prodaje.

Upravo zbog tog preuzetog rizika, ciljani (projektovani) prinosi u ovom modelu jesu viši od klasičnih prinosa od rente, ali su istovremeno jednokratni, vremenski ograničeni i neizvesni, pa se ne mogu direktno porediti sa stabilnim godišnjim prihodima od zakupa, pri čemu potencijal većeg profita dolazi uz realan rizik delimičnog ili potpunog gubitka uloženog kapitala.

Potom, Nešovanović kaže da će još jedan bitan faktor uticati na stanje tržišta nekretnina. "Problem koji možemo da vidimo i koji će, ako se ovako nastavi, uticati na tržište nekretnina tiče se loše demografije. Naše stanovništvo postaje sve starije, a sve je manje mlađih ljudi u državi. Posledično, potražnja za stanovima u jednom momentu više neće biti toliko jaka", rekao je za Bloomberg Adrija TV.

Najnoviji demografski podaci i projekcije potvrđuju da je Srbija sve starije društvo, da opada broj stanovnika i broj građana radnog uzrasta, dok je stopa fertiliteta i dalje ispod nivoa potrebnog da bi se stanovništvo obnovilo. Tendencija se ne može preokrenuti, ali se može ublažiti, smatraju stručnjaci i ocenjuju da postojeće mere za podsticanje rađanja daju samo kratkotrajne rezultate.

Građani Srbije su ostarili: 2024. u prosеku su imali 44 godine, dok su 1990. imali 35,03 godine. Podaci i projekcije pokazuju da i drugi parametri od 1990. padaju, uključujući broj stanovnika radnog uzrasta.