Nema šoka, ali nema ni zamaha - nova realnost tržišta nekretnina u Srbiji

U Srbiji se hladi tržište nekretnina, manje se kupuje, a to što je uvećana ukupna vrednost prodatih nekretnina može da znači i da su prodavane vrednije nekretnine. U trećem kvartalu 2025. godine zaključeno je manje kupoprodajnih ugovora nego u istom periodu 2024, ali je ukupna vrednost tržišta nepokretnosti porasla za 2,2 odsto na 1,8 milijardi evra. Doduše, to je pad u vrednosti tržišta u odnosu na drugi kvartal 2025. i tek blago povećanje u poređenju sa početkom prošle godine, što znači da nekretnine ulaze u fazu korekcije i stabilizacije.

Republički geodetski zavod (RGZ) napominje da je deo slabijeg obima transakcija posledica tehničkog prekida rada informacionih sistema Ministarstva pravde tokom jula, kada u jednom periodu nije bilo moguće overavati ugovore. Međutim, činjenica je i da su kupci s vremenom postali selektivniji pri kupovini.

 

 

 

"U uslovima povećane neizvesnosti, kupci pristupaju kupovini opreznije, što se odražava i na formiranje cena. U većini beogradskih opština i dalje se beleži godišnji rast, ali uz znatno niže kvartalne stope rasta nego ranije, kako kod starogradnje, tako i kod novogradnje. Tokom 2025, primećeni su periodi stagnacije, pa i blagog pada cena novogradnje u pojedinim delovima grada", napominje Jana Jovanović iz CBRE.

Istovremeno je došlo do pada građevinske aktivnosti, što Vladimir Popović iz Colliersa objašnjava završetkom velikih infrastrukturnih projekata na nivou cele zemlje. Dinamika bi, dodaje, trebalo da se promeni pre svega u Beogradu, i to uoči izložbe Expo 2027. Povećanje cena nekretnina sagovornik Bloomberg Adrije posmatra kroz prizmu većih troškova građevinskog materijala i energije, te nedostatka radne snage i viših kamatnih stopa.

To da je građevinska aktivnost tokom 2025. oslabljena, potvrđuje i CBRE. Broj izdatih dozvola na nivou Srbije smanjen je za oko devet odsto, dok je u Beogradu pad iznosio približno 14 odsto u periodu od januara do oktobra.

"Ovakav trend je očekivan, imajući u vidu raniji rast kamata, povećane troškove izgradnje i oprezniji pristup investitora pri pokretanju novih projekata.  nastavak stabilizacije tržišta očekuje se u 2026, pod uslovom da ne dođe do značajnijih makroekonomskih poremećaja", kaže Jovanović.

 

Ipak, i u tako izazovnom okruženju, kreditna aktivnost u Srbiji raste.

"Kreditna dostupnost daje pomešanu sliku. Kreditiranje privrede raste, uz godišnji rast korporativnih kredita od 7,4 odsto do marta 2025, ali se najveći deo tog zaduženja odnosi na kredite za likvidnost i obrtni kapital, dok investicioni krediti slabe. To ukazuje na oprez investitora i fokus na održavanje postojećih projekata, pre nego na pokretanje novih. Istovremeno, uslovi za stambene kredite postepeno se poboljšavaju. Prosečna kamatna stopa je u trećem kvartalu 2025. pala na 4,73 odsto", kaže Popović.

 

 

 

Luksuzni segment sada trči maraton

Stanovi ostaju apsolutni nosilac tržišta nepokretnosti, sa 62 odsto ukupne vrednosti prometa, odnosno više od 1,13 milijardi evra. Beograd je i dalje lider, budući da je samo u glavnom gradu za kupovinu stanova izdvojeno gotovo 580 miliona evra, dok su ostali segmenti tržišta znatno slabije zastupljeni. 

U Beogradu su cene starogradnje porasle za 21 odsto, a cene novogradnje za šest odsto, dok je u Novom Sadu zabeležen ujednačen rast od oko 11 do 12 odsto. Niš i Kragujevac beleže dvocifren rast cena starogradnje, uz sporiji rast novogradnje, što ukazuje na sve izraženiji pritisak ograničene ponude kvalitetnih starih stanova.

Na grafikonu jasno vidimo da je u dva najveća srpska grada starogradnja skuplja od novogradnje u trećem kvartalu 2025. godine, što potvrđuje trend o kojem je Bloomberg Adria pisala pre dva meseca.

 

 

 

Najviše cene i dalje su koncentrisane u centralnim beogradskim opštinama - najskuplji stan prodat je na Savskom vencu za 1,4 miliona evra, a najviša cena kvadrata od 6.818 evra zabeležena je Beogradu na vodi. Ovde treba uočiti jedan zanimljiv tržišni preokret - iako su u prethodnim godinama u ovom luksuznom kvartu pojedinačne transakcije dostizale čak 9.000 evra po kvadratu, u trećem kvartalu 2025. najviša registrovana cena iznosila je nepunih sedam hiljada evra, što ukazuje na smirivanje vrhunskog segmenta tržišta nekretnina.

 

Beograd na vodi / Depositphotos

 

Pad cena se podudara i sa prognozama Colliersa, koji kaže da će premijum segment, odnosno novo luksuzno stanovanje, nastaviti da beleži pad tražnje. 

"U 2026. godini očekujemo blagi rast cena u srednjem segmentu, dok će luksuzni segment verovatno stagnirati. Građevinski sektor će se oslanjati na projekte vezane za Expo i javne investicije, uz selektivno kreditiranje. S druge strane, stambeni krediti postaju dostupniji zahvaljujući nižim kamatama, što može podstaći kupovinu i donekle ublažiti pad tražnje", navodi Popović.

Nikola Seneši, iz FRICS-a kaže za Bloomberg Adriju, da ponuda u Beogradu ostaje visoka, nominalne cene se održavaju, ali se prilagođavanje odvija kroz duže vreme prodaje, selektivne popuste i rast nelikvidnosti.

"Ne radi se o pucanju balona, već o tržištu koje je izgubilo dinamiku. Samo u okviru Beograda na vodi oko 650 stanova je u aktivnoj prodaji, što prevazilazi kratkoročnu apsorpcionu moć tržišta. Istovremeno, sekundarne destinacije prve ulaze u fazu korekcije. Zlatibor i slična tržišta već osećaju slabljenje potražnje, naročito u segmentu kratkoročnog najma."

Prema njegovim rečima, korekcija dolazi kroz obim, a ne kroz šok.

"Direktne strane investicije su u padu, kako zbog globalnog okruženja, tako i zbog slabijeg lokalnog izgleda, a Srbija je kao mala ekonomija posebno osetljiva na prekide tokova kapitala", kaže Seneši, dodajući da građevinski sektor prvi oseća posledice, kroz češća kašnjenja u plaćanjima, manju likvidnost i veći stepen rizika.

"Zaključak je da Srbija ne ulazi u klasičnu krizu nekretnina, već u period razgradnje iluzije rasta. Tržište se neće dramatično urušiti, već razdvojiti - između projekata zasnovanih na realnoj tražnji i onih koji su počivali na špekulativnim očekivanjima", poentira Saneši.

Jana Jovanović iz CBRE posebno ističe logistički sektor, kao jedan od najperspektivnijih, sa snažnom potražnjom i značajnim proširenjem kapaciteta.

"Iako je tržište logistike u Srbiji manje razvijeno u poređenju sa regionalnim centrima, njegov potencijal je izuzetno visok. U 2026. planirana je izgradnja preko 100.000 kvadratnih metara novih kapaciteta. Istovremeno, hotelski segment ulazi u fazu intenzivne ekspanzije, posebno u Beogradu, uz dolazak globalnih premijum brendova i rast turističkih dolazaka. Expo 2027 ostaje ključni katalizator razvoja ovog sektora."