Salonci nadmašuju nove stanove - zašto kupci sada više biraju starogradnju

Dok su godinama novogradnje u Srbiji diktirale tempo rasta cena na tržištu nekretnina, u poslednje vreme ulogu tržišnog lidera preuzeli su stariji stanovi. Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je prosečna cena kvadrata starogradnje u drugom kvartalu 2025. porasla u svim većim gradovima: u Beogradu za 18 odsto, u Kragujevcu za oko 16 odsto, dok su Novi Sad i Niš zabeležili rast od 11, odnosno devet odsto, dok su cene stanova u gradnji sporije rasle.

Ipak, Miloš Mitić, generalni direktor City Experta, upozorava da nije dovoljno posmatrati samo jedan kvartal da bi se stvorila šira slika o stanju na tržištu.

"Već nekoliko godina primećujemo rast cena, ali prosečne vrednosti često ne oslikavaju realnu sliku, jer su ekstremne cene na pojedinim lokacijama te koje kreiraju prosek. Mnogo pouzdaniji pokazatelj su najfrekventnije cene, odnosno modus. Zato ne bih rekao da su stari stanovi trenutno znatno skuplji u odnosu na novogradnju. Tržište funkcioniše po dobro utvrđenoj dinamici - starogradnja se prilagođava cenama novogradnje", objašnjava Mitić.

 

 

 

Kupci i dalje biraju novogradnju zbog povraćaja PDV-a, novih materijala i izostanka troškova renoviranja, ali Mitić ističe da je poslednjih meseci došlo do blage promene paradigme. "Kada su cene slične, logično je da se tražnja usmerava ka novim stanovima. Trenutno je, ipak, interesovanje veće za starogradnju, delom zbog državnih subvencija koje se odnose samo na već uknjižene stanove, ali i zbog inflacije i ekonomske neizvesnosti. U takvim okolnostima, kupci radije biraju već izgrađene nekretnine."

Aleksandra Mihajlović, PR menadžer sajta 4zida, potvrđuje da starogradnja uvek drži vrednost. "Kupci jasno vide šta dobijaju za svoj novac. Nema neizvesnosti oko rokova, dodatnih troškova opremanja ili kvaliteta gradnje. Zbog toga je interesovanje u poslednjim kvartalima u porastu."

U Beogradu je prosečna cena kvadrata starogradnje dostigla 2.574 evra, a u najtraženijim opštinama poput Vračara i Savskog venca vrednosti su veće i do 25 odsto u odnosu na prošlu godinu. Kada je reč o saloncima na Dorćolu, Vračaru i oko Kalenić pijace, tu cene čak prelaze 4.000 evra po kvadratu, što je gotovo ravnopravno s novim luksuznim kompleksima. U Novom Sadu, prosečna cena kvadrata starih stanova iznosi 2.171 evra u drugom kvartalu.

Dakle, iako novogradnja i dalje drži primat po apsolutnim cenama, sa prosekom od 3.000 do 3.500 evra po kvadratu u Beogradu, razlika u odnosu na starogradnju se smanjuje.

 

 

 

Mitić ističe još jedan faktor koji utiče na rast cena starogradnje.

Na centralnim i najtraženijim lokacijama u Beogradu ne postoji veliki broj stanova na prodaju, pa prodavci mogu da drže visoke cene. "Sve to objašnjava rast prosečne cene starogradnje koji se vidi u izveštaju RGZ-a za drugi kvartal, ali ne predstavlja dugoročni trend. Što je ponuda ograničenija, a potražnja veća - cene su više. Osim toga, nekretnine na Vračaru, u Starom gradu i na Savskom vencu su najisplativije za investiciju i rentiranje, imaju specifične arhitektonske odlike i istorijsku vrednost, pa se uvek cene."

Mihajlović dodaje da ovaj trend, zapravo, i nije iznenađenje ako se pogleda struktura tržišta.

"U centralnim opštinama Beograda gotovo da nema prostora za novu gradnju, pa starogradnja drži primat. Stariji stanovi u centru, iz sedamdesetih i osamdesetih godina, često imaju bolju lokaciju, raspored i infrastrukturu od novogradnje na periferiji. Ograničena ponuda, renovirani i luksuzno adaptirani stanovi, kao i retki salonci sa visokim plafonima i šarmom, podižu cene starogradnje čak iznad novogradnje."

Bloomberg

 

Pad u obe kategorije, ali u pretragama dominantnija starogradnja

Analiza baze City Experta pokazuje da prosečne cene ne daju uvek realnu sliku tržišta. Trenutno postoji pad tražnje i za starogradnjom i za novogradnjom, a rast cena je realno manji nego što pokazuju prosečni podaci. "Cene su se već sada dosta stabilizovale. Postoji blagi rast koji prati inflaciju, ali svakako ne u visini od skoro 20 odsto - to su podaci za samo jedan kvartal. Tržište nije stalo. Svi stanovi sa realnim tržišnim cenama i dalje se lako prodaju, ali već dugo nemamo slučajeve prodaje po ekstremno visokim cenama", objašnjava Mitić.

Pored toga, deo vlasnika starogradnje poslednjih godina renovirao je stanove i stavio ih u promet po višim cenama. Takvi stanovi postaju direktna konkurencija novogradnji, ali bez PDV-a i sa boljom mikrolokacijom.

Starogradnja dominira u pretragama kupaca na sajtu 4zida, posebno u centralnim delovima Beograda, ali i u delovima Novog Beograda i Zemuna gde ima kvalitetne starije gradnje. Posebno se cene zone u blizini Hrama Svetog Save, Kalemegdana i Kneza Miloša, a kupci ističu da biraju starogradnju zbog lokacije, infrastrukture i manje neizvesnosti, dok novogradnja nudi moderan dizajn i energetsku efikasnost.

Starogradnja, iako često skuplja od proseka, ostaje simbol autentičnog urbanog života i stabilne vrednosti, dok novogradnja donosi luksuz i modernost, ali po višim cenama i najčešće na periferiji.