Vrednost nekretnina raste, ali potražnja pada: Beograd najviše uložio u stanove

U prvom kvartalu ove godine manje su se kupovale nekretnine i bile su skuplje nego prošle godine u isto vreme. Vrednost tržišta je za 9,3 odsto veća nego lane, vođena potražnjom za stanovima i rastućim učešćem kreditnog finansiranja, dok je broj kupoprodajnih ugovora opao za 2,4 odsto. Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), ukupna vrednost prometa dostigla je 1,7 milijardi evra, a ukupan broj transakcija je iznosio 28.705.  

Poređenja radi, u prvom kvartalu 2024. je zabeleženo 29.108 kupoprodajnih ugovora, što znači da je u istom periodu 2025. došlo do smanjenja tog broja za 2,4 odsto. S druge strane, ukupna vrednost prometa je u međuvremenu porasla, budući da je u prvom kvartalu 2024. iznosila 1,5 milijardi evra.

Ključni pokazatelji tržišta

Izveštaj RGZ-a pokazuje da su stanovi i dalje dominantna kategorija na tržištu nepokretnosti, čineći 59 odsto ukupne vrednosti prometa, odnosno 1,028 milijardi evra. Od toga, Beograd je bio najznačajniji centar, sa 536,9 miliona evra uloženih u stanove. Slede kuće sa 142,7 miliona evra (osam odsto), građevinsko zemljište sa 119,1 miliona evra (sedam odsto), poslovni prostori sa 76,8 miliona evra (četiri odsto) i poljoprivredno zemljište sa 55,6 miliona evra (tri odsto). Ovakva raspodela ukazuje na snažnu potražnju za stambenim prostorima, posebno u urbanim sredinama, a podsetimo da je važan deo tog trenda i kontinuirana tražnja za garažama.

Pored toga, 376,2 miliona evra prometa ostvareno je na delimično regulisanom tržištu, što pokazuje važnost daljeg usklađivanja propisa, kako bi se povećale transparentnost i pravna sigurnost u prometu nekretnina.

 

 

Mešovita regionalna slika

Konkretno, broj kupoprodajnih ugovora beleži različite promene. Novi Sad je doživeo blagi porast od 1,3 odsto (28 ugovora više), Niš značajan skok od 24,2 odsto (216 ugovora više), a Kragujevac rast od 2,9 odsto (20 ugovora više). S druge strane, Beograd je doživeo pad od 3,8 odsto (112 ugovora manje), što može ukazivati na zasićenje tržišta ili veće cene koje ograničavaju broj transakcija u prestonici. Ali uprkos tome, Beograd ostaje u zenitu.

Na delimično regulisanom primarnom tržištu, Beograd prednjači sa 83 odsto učešća u broju ugovora, dok su Vojvodina i regioni Južne i Istočne Srbije zadržali stabilan nivo od 65 odsto i 49 odsto, respektivno. Šumadija i Zapadna Srbija beleže blagi pad na 38 odsto.

 

 

Više plaćamo iz kredita

Zanimljiv podatak odnosi se na način plaćanja. Naime, 11 odsto nekretnina u prvom kvartalu 2025. plaćeno je kreditnim sredstvima, što je porast od četiri odsto u odnosu na prethodnu godinu. Posebno je značajan skok u kreditnom finansiranju stanova, gde je 25 odsto stanova plaćeno kreditima (sedam odsto više nego u prvom kvartalu 2024). To ukazuje na veću dostupnost stambenih kredita i povoljnije uslove finansiranja.

Najviše cene su, očekivano, dostignute u Beogradu, gde je najskuplji stan na Savskom vencu, od 168 kvadrata, prodat za 1,419 miliona evra (9.862 evra/m²). Najskuplja kuća, vredna 2,15 miliona evra, prodata je na Vračaru, dok je najskuplji poslovni prostor (2,363 miliona evra) prometovan u Kragujevcu. Poljoprivredno zemljište dostiglo je rekordnu cenu od 29 evra po kvadratu na Paliluli (Beograd), dok je najveća vrednost parcele od 383.878 evra ostvarena u Šidu, za 47 hektara.

Cene u stambenim kompleksima

U novim stambenim kompleksima, cene stanova variraju u zavisnosti od lokacije i prestiža projekta. Najviše prosečne cene beleže kompleksi poput Beograda na vodi (3.322 evra/m²) i Airport Gardena na Novom Beogradu (3.430 evra/m²). S druge strane, cene u manje urbanim centrima, kao što je Zelena oaza u Kragujevcu, iznose 1.403 evra po kvadratu, što ukazuje na značajnu razliku između prestonice i ostalih gradova.

 

 

Sve u svemu, tržište nekretnina u Srbiji u prvom kvartalu 2025. pokazuje snažan rast vrednosti prometa, vođen potražnjom za stanovima i rastućim učešćem kreditnog finansiranja. Ipak, smanjenje broja transakcija u Beogradu i izazovi na delimično regulisanom tržištu ukazuju na potrebu za reformama, većom dostupnošću i transparentnošću.

Kada je reč o sve traženijem poljoprivrednom zemljištu, naročito u Vojvodini, cene u prvom kvartalu 2025. godine pokazuju stabilan rast, sa medijanom od 3.500 evra po hektaru, što je osetni porast u odnosu na 3.150 evra/ha u 2024. godini. Beogradski region nastavlja da prednjači sa medijanom od 6.200 evra po hektaru. Dakle, poljoprivredno zemljište nadomak urbanih centara postaje sve atraktivnije.