Ulaganje u nekretnine u Srbiji: koliki su prinosi i gde je najveći rizik

Tržište kapitala u Srbiji gotovo da ne postoji, berza je mala i nerazvijena, a poverenje građana u finansijske instrumente ostaje nisko. Zbog toga se nekretnine već decenijama doživljavaju kao najpouzdaniji oblik čuvanja i uvećanja kapitala. O tome svedoče i rastuće cene, posebno u Beogradu, koje su odraz višegodišnje natprosečne potražnje. Ipak, čak i kada se govori o ovoj "sigurnoj luci", razlike u prinosima i rizicima između klasične kupovine stana ili garaže, ulaganja u poslovne prostore i novih modela grupnog investiranja, poput koncepta "Investiraj na kvadrat", mogu biti značajne.

Međutim, iako se modeli grupnog investiranja u izgradnju često predstavljaju kao ulaganja sa znatno višim prinosom u odnosu na klasičnu kupovinu stanova ili garaža, takav ishod nije zagarantovan. Reč je o projektovanim prinosima, koji se ostvaruju samo u povoljnim scenarijima - pod pretpostavkom da projekat bude završen u planiranim rokovima, bez značajnog rasta troškova i uz prodaju po očekivanim cenama. U suprotnom, stvarni prinos može biti niži od prinosa koji investitor dugoročno ostvaruje kroz stabilan zakup, a u pojedinim slučajevima i negativan. Klasična ulaganja u nekretnine, iako sa nižim godišnjim stopama povrata, imaju prednost u predvidljivosti, kontinuiranom novčanom toku i većoj likvidnosti, što u dužem vremenskom periodu može dovesti do ukupno uporedivog ili čak višeg efekta na kapital.

Kod kupovine stana, garaže ili kancelarije investitor ulazi u već formirano tržište, po ceni koja u sebi već sadrži troškove zemljišta, gradnje, dozvola i maržu graditelja, pa se prinos ostvaruje postepeno, kroz zakup i eventualni rast vrednosti, uz relativno nizak rizik. Nasuprot tome, ulaganje u izgradnju podrazumeva ulazak u najraniju i najrizičniju fazu investicionog ciklusa, kada se profit tek stvara, a investitor praktično preuzima deo developerskog rizika - od realizacije projekta i kontrole troškova, do tržišnih uslova u trenutku prodaje. Upravo zbog tog preuzetog rizika, ciljani (projektovani) prinosi u ovom modelu jesu viši od klasičnih rentnih prinosa, ali su istovremeno jednokratni, vremenski ograničeni i neizvesni, pa se ne mogu direktno porediti sa stabilnim godišnjim prihodima od zakupa, pri čemu potencijal većeg profita dolazi uz realan rizik delimičnog ili potpunog gubitka uloženog kapitala.

"Polazna tačka svake investicije mora biti razumevanje rizika i spremnost investitora da ga preuzme", kaže za Bloomberg Adriju Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u CBRE. "Tradicionalno, stanovi i garaže važe za najsigurnije oblike ulaganja", dodaje.

Međutim, ne treba potceniti ni poslovne prostore. Na nedavno održanoj konferenciji "Balkans Property Forum 2025", rečeno je da Beograd u 2025. ostaje najpoželjnija lokacija za investiranje u nekretnine na nivou Srbije, a posebno u domenu kancelarija i ritejl parkova. Istraživanje CBRE pokazuje da se prosečan ukupni godišnji obim investicija u Srbiji u 2025. kretao između 300 i 400 miliona evra, uz značajno učešće domaćeg kapitala (oko 70 odsto).

                      

Prema najnovijim podacima Global Property Guidea za treći kvartal 2025. godine, prosečni bruto godišnji rentni prinos (engl. rental yield) za stambene nekretnine u Srbiji iznosi oko 5,57 odsto, što predstavlja razumnu stopu povrata u poređenju s mnogim evropskim tržištima nekretnina. Prosečni bruto prinos u Beogradu iznosi oko 6,35 odsto, pri čemu su garsonjere najatraktivnije sa prinosom od gotovo 6,92 odsto. Nasuprot tome, prinosi u Novom Sadu su niži - prosečno oko 4,79 odsto - u rasponu od oko 4,43 odsto za dvosobne do iznad pet odsto za veće četvorosobne stanove. Investitori visoke prinose uglavnom ostvaruju u istočnoj i centralnoj Evropi, što ukazuje na relativno brz povrat ulaganja. Ako pogledamo Srbiju, viši bruto prinosi znače da investitori mogu relativno brže povratiti početnu investiciju putem najma, u odnosu na mnoge zapadnoevropske zemlje.   Napomena: Prikazani prinosi su bruto - pre odbitaka kao što su porezi, troškovi održavanja i agencijske provizije - tako da neto prinosi mogu biti za 1,5-2 odsto niži u praksi.

  

 

Od zakupa do izgradnje - nije sve za svakoga

Stanovi i garaže su posebno atraktivni za investitore koji traže stabilan prihod i manju volatilnost. Veliki kapitalni rast u prethodnim godinama dodatno podiže ukupni prinos, a dugoročna potražnja u urbanim centrima poput Beograda i Novog Sada čini ih, praktično, neizostavnom investicijom za širi krug građana. S druge strane, poslovne nekretnine, pre svega kancelarije i lokali, donose viši prinos, ali uz veću neizvesnost.

"Poslovne nekretnine privlače kvalitetne zakupce, ali su tržišta komercijalnih prostora mnogo volatilnija", objašnjava Nešovanović. "Godišnji povraćaj od zakupa kod kancelarija obično se kreće između sedam i devet procenata, dok ukupna stopa povraćaja, uključujući kapitalni rast, iznosi od 10 do 13 odsto." 

Veća rizičnost ovih ulaganja dolazi i zbog promene trendova na tržištu, promena potrošačkih navika i brzih tržišnih oscilacija. Ulaganje u komercijalne nekretnine preporučuje se investitorima sa većim kapitalom, višim apetitom za rizik i dobrim poznavanjem trendova tržišta.

 

 

 

U taj već složeni pejzaž investiranja u nekretnine poslednjih meseci se uklapa i novi model - grupno investiranje u izgradnju. Projekat predviđa izgradnju stambeno-poslovne zgrade u Ustaničkoj ulici u Beogradu, površine 1.880 kvadratnih metara, pri čemu su građani pozvani da direktno finansiraju kupovinom investicionih kvadrata. Cena kvadrata iznosila je 1.862 evra, dok je projektovani profit po kvadratu 431 evro. Na osnovu dostupnih projektnih parametara, model predviđa projektovani bruto prinos od oko 23 odsto po kvadratu - zasnovan na razlici između ulazne cene investicionog kvadrata i planirane prodajne vrednosti gotovog objekta. Ali taj jednokratni povrat se, kako smo objasnili, realizuje isključivo u slučaju da projekat bude završen u roku i da se nekretnine prodaju po planiranim cenama, bez značajnijih odstupanja u troškovima. Dakle, 23 odsto je, zapravo, teorijski maksimum u optimističnom scenariju.

 

"Modelom 'Investiraj na kvadrat' treba da se bave oni koji su spremni da prihvate najveći rizik, pa čak i da izgube uloženi kapital. Da bi se uspešno investiralo u izgradnju, potrebno je imati veliko iskustvo - od projektovanja i odabira tehničkih rešenja, preko izdavanja dozvola i kontrole radova, do same prodaje i marketinga. Kad se u te projekte ulazi bez iskustva, rizik od loših ishoda značajno raste i tada se više ne radi o investiranju, već o kockanju."

Ipak, veliko interesovanje za ovaj model, u kojem je kompletna ponuđena površina rasprodata za samo sedam minuta, pokazuje da postoji jaka potreba za ulaskom malih investitora na tržište nekretnina. "Ljudi su veoma pozitivno reagovali na ideju zajedničkog direktnog investiranja u nekretnine", rekao je ranije za Bloomberg Adriju Dušan Uzelac, autor projekta i osnivač portala Kamatica. "Samo je bilo potrebno ponuditi fer odnos investitorima."

Rade Rakočević, vlasnik i izvršni direktor Senzal Capitala, ocenio je da se uspeh ovog projekta ogleda u tome što je primer demokratizacije investiranja, gde je poenta da se omogući malim investitorima da ulažu u što je moguće više projekata sa nižim sumama, do recimo 10.000 evra.

Depositphotos

 

Opšti zaključak je da nije sve crno-belo: mišljenja stručnjaka su podeljena. Iako "Investiraj na kvadrat" obećava visoke prinose, rizici su značajni. Stanovi i garaže nude stabilnost i umeren prinos, kancelarije viši prinos uz veću volatilnost, a izgradnja najviši potencijalni profit - ali i mogućnost gubitka.

"Ne postoji univerzalno najbolja investicija", zaključuje Nešovanović. "Ključ uspeha leži u realnoj proceni sopstvenog znanja, finansijskih mogućnosti i spremnosti na rizik - i u razumevanju procesa u koji ulazite."