Rast cena bez rasta kupaca - kako se kotiraju kuće u Srbiji u 2025.

Tržište nekretnina u Srbiji ostaje među najstabilnijim segmentima domaće ekonomije, uprkos inflaciji koja još uvek nije u ciljanom okviru centralne vrednosti i opštoj globalnoj nesigurnosti. I dok stanovi dominiraju tržištem, polugodišnji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) potvrđuje prošlogodišnju tendenciju: cene kuća i vikendica rastu, ali broj kupoprodaja opada.

U praksi, to znači da se kupci, uprkos višim cenama po kvadratu, češće opredeljuju za stan - praktičniji je, lakše ga je izdavati, a ponuda je šira. Ipak, sve je vidljivija i druga grupa kupaca: oni koji zbog visokih cena stanova u gradovima, želje za mirom, dvorištem i privatnošću, kao i zbog mogućnosti rada od kuće, poslednjih godina učestalije traže kuću na obodu grada ili u samom gradu. Uprkos logističkim izazovima s održavanjem kuće, ovaj segment nastavlja da održava stabilnu potražnju, čak i u uslovima hlađenja tržišta.

Stabilnost srednjeg segmenta i rast luksuznog

Analiza RGZ-a pokazuje da se raspon cena kuća u 2024. kretao od minimalnih 500 evra u manjim gradovima do čak 3.182.000 evra na prestižnom Savskom vencu u Beogradu. U prvoj polovini ove godine minimum ostaje 500 evra, dok je maksimum porastao na 3.800.000 evra, što je rast od skoro 19,5 odsto.

Jasno je da luksuzni segment i dalje povlači visoke cene, dok prosečna porodična kuća ostaje dominantna u prometu, ali sa znatno manjim intenzitetom rasta broja transakcija. Tako je ove godine došlo do smanjenja broja ugovora za 4,9 odsto, mada je vrednost ukupno porasla za 8,9 odsto.

Najtraženije su kuće površine od 70 do 120 kvadrata, koje čine 44 odsto prometa u 2024. godini i 46 odsto u 2025, dok kuće od 20 do 70 kvadrata čine 34 odsto i 32 odsto. Dakle, tu nije bilo značajnih promena između 2024. i 2025. godine. Kuće od 120 do 170 kvadrata ostaju stabilne sa 16 odsto učešća, a luksuzni objekti veći od 170 kvadrata čine šest odsto ukupnog prometa. Ovi podaci pokazuju da je prosečna potražnja usmerena na praktične kuće, dok luksuzni segment sa visokom cenom povlači ograničen broj kupaca, što doprinosi povećanju prosečnih cena, ali ne i broja ugovorenih kupoprodaja.

 

 

Napomena: Na grafikonu iznad vidimo upečatljive cenovne razlike između 2024. i 2025, odnosno drastične padove od lane do danas - i kada je reč o minimalnim i kada je reč o maksimalnim cenama.

Pažnja usmerena na urbane lokacije

Veličina parcela, takođe, pokazuje trend ka manjim i srednjim površinama. Najčešće prometovane parcele su one od dva do sedam ari (49 odsto u 2024. i 52 odsto u 2025), dok parcele od sedam do 12 ari čine oko četvrtine tržišta. Parcele veće od 12 ari beleže mali pad od lane do sada, sa 22 na 20 odsto. 

Zvanični podaci govore u prilog tome da su kupci najčešće u potrazi za funkcionalnim porodičnim kućama srednje veličine, sa pristojnom okućnicom, te da traže urbane i prigradske parcele. To i ne čudi mnogo, budući da su cene stanova sve paprenije, posebno u Beogradu. Na obodima prestonice se, recimo, može izgraditi dom po nižoj ceni u odnosu na onaj u gradu, a da, pri tome, kupci nisu previše udaljeni od centralnih dešavanja i posla.

U Beogradu, opštine koje beleže najviše prometa kuća jesu prigradske opštine Obrenovac, Grocka, zona oko Dunava.

Vikendice - stabilan segment sa rastom vrednosti

Segment vikendica beleži sličan trend. Cene su se u  2024. kretale od 1.000 evra do 300.000 evra, dok je u 2025. maksimum porastao na 385.000 evra, što je rast iznad 28 odsto. Dakle, možda je smanjen broj kupoprodaja, ali zato vrednost ne jenjava, posebno u Vojvodini, tačnije u Sremskoj Kamenici (Novi Sad), koja je rekorder drugu godinu zaredom. Taj podatak dodatno potvrđuje da su atraktivne lokacije blizu većih gradova i pored reke ili u prirodnom okruženju, poput Sremske Kamenice pored Dunava, vitalni segment visokovrednovanih vikendica.

 

 

Napomena: Na grafikonu iznad vidimo da je između 2024. i 2025. došlo do pada u broju kupoprodaja vikendice u svim regionima Srbije. Pad u Vojvodini iznosi skoro 12 odsto, što je najmanje među regionima, a pad u Beogradu je najizraženiji - iznosi oko 23 odsto.

 

 

Napomena: Na grafikonu iznad vidimo da je između 2024. i 2025. došlo do promene kada je reč o mestima gde su vikendice najskuplje. Na primer, Grocka je 2024. bila rekorder, sa maksimalnom cenom od 300.000 evra, a podaci za 2025. govore da je maksimalna cena u prvoj polovini godine u Grockoj iznosila svega 70.000 evra.

 

 

Većinu prometa činile su vikendice sa placem (79 odsto u 2024. i 77 odsto u 2025), dok je ostatak bio kombinovani promet sa dodatnim objektima. Sve u svemu, potražnja za vikendicama ostaje stabilna, naročito kada se prodaje sa placem. S druge strane, luksuzni mešoviti objekti rastu u vrednosti, ali ne i u broju transakcija.

Ako izuzmemo stanove, kao lidera među nepokretnostima (i po vrednosti i po transakcijama), kupci iz godine u godinu radije biraju praktične manje kuće koje mogu da finansiraju nego luksuzne objekte. Takve kuće i dalje rastu kao mikrosegment za sebe - zahvaljujući kupcima sa visokom kupovnom moći i investitorima koji traže dugoročne sigurne opcije, ali nisu dominantna kategorija u okviru opšteg segmenta kuća.

Drugim rečima, ulaganje u kuće je i dalje atraktivno, ali finansijska pristupačnost ostaje izazov za veći deo kupaca u Srbiji.