Prinosi od izdavanja stanova pali na tri do pet odsto, investitori menjaju računicu

U zemlji u kojoj se nekretnine smatraju prvim i najsigurnijim izborom za investiranje, kupovina stana radi izdavanja važila je za jednu od najisplativijih strategija, uz očekivanje da će i kirije i cene kvadrata rasti. Nakon pandemije, a onda i velikog priliva Rusa u Srbiju, kirije su eksplodirale, stanovi su se lako izdavali, a mnogi vlasnici su računali da će im renta praktično pokrivati ratu kredita. Međutim, sada vidimo preokret: bruto prinosi od zakupa koji su ranije prosečno iznosili između šest i sedam odsto godišnje, a u pojedinim slučajevima čak 10 odsto, danas su uglavnom na nivou od tri do pet odsto. Razlog tome nije samo pad kirija nakon postpandemijskog pika, već i snažan rast cena kvadrata, koji je znatno brže napredovao od rente. To znači da investitori danas za isti uloženi kapital dobijaju znatno manji pasivni prihod.

Veljko Mijušković , profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu, objašnjava za Bloomberg Adriju da to što cene stanova i dalje rastu, dok kirije u pojedinim delovima tržišta stagniraju ili padaju, pokazuje da tržište više nije vođeno isključivo logikom prinosa od izdavanja.

"Veliki deo tražnje danas dolazi iz potrebe da se kapital 'parkira' u relativno sigurnu imovinu. Nekretnine se i dalje doživljavaju kao zaštita od inflacije, valutnog rizika i nestabilnosti finansijskih tržišta. Zbog toga rast cena kvadrata trenutno više određuju očekivanja kupaca, troškovi gradnje i ograničena ponuda atraktivnih lokacija nego sama visina kirije."

Kada se uporede današnje cene kvadrata i prihodi od izdavanja, Mijušković kaže da su prinosi značajno niži nego pre nekoliko godina. U centralnim delovima Beograda bruto prinos od kirije je u rasponu od tri do pet odsto godišnje, a istim podacima raspolažu kompanije CBRE i KW Serbia.

"Ako se uračunaju porezi, održavanje, periodi kada stan nije izdat i eventualni troškovi kredita, realni neto prinos može biti još niži. To znači da kupovina stana radi izdavanja više nije 'brza i laka zarada' kao ranije", objašnjava Mijušković, dok Ivana Stajić Panjik, agent za nekretnine u KW Serbia, dodaje da kupci sada znatno pažljivije analiziraju lokaciju, realan potencijal izdavanja, strukturu zakupaca, troškove održavanja i period povraćaja.

Ana Mustafovski, rukovodilac sektora za stambene nekretnine za tržište Srbije u CBRE, kaže da, kao posledica bržeg rasta prodajnih cena nekretnina u odnosu na cene zakupa, stambeno tržište u Beogradu trenutno ulazi u fazu kompresije prinosa. Dok cene kvadrata rastu stabilno, jednocifrenim tempom od oko šest do osam odsto međugodišnje, tržište izdavanja je u fazi korekcije, sa blagim padom kirija od približno četiri odsto.

"Ovakav trend direktno utiče na isplativost investicija u stanove za izdavanje. Kada troškovi kupovine rastu, a prihodi od zakupa opadaju, tada kupovina nekretnine putem kredita - u svrhe izdavanja - počinje da gubi ekonomsku logiku. U većini segmenata, mesečne rate kredita premašuju kirije koje se realno mogu dobiti na tržištu, što značajno otežava ostvarenje održivog prinosa", objašnjava Mustafovski, i daje jasnu računicu.

"Kada se Beograd uporedi sa drugim tržištima u regionu, uočava se jasan trend približavanja razvijenijim tržištima. Trenutno, bruto prinosi od dugoročnog izdavanja kreću se u rasponu od 3,5 do 4,5 odsto godišnje, dok se nakon odbitka poreza, troškova održavanja i perioda bez zakupaca, neto prinosi spuštaju na oko 2,5 do 3,5 odsto. Slična dinamika već duže postoji u Ljubljani i Zagrebu, gde su visoke cene nekretnina dovele do toga da neto prinosi od zakupa iznose oko tri odsto ili čak niže.

Sa druge strane, tržišta poput Sarajeva i Skoplja i dalje nude nešto više prinose, pre svega zbog nižih ulaznih cena, ali uz znatno ograničeniji potencijal za dugoročni rast vrednosti nekretnina. Važno je napomenuti i da viši prinosi u Beogradu i dalje postoje, ali su vezani gotovo isključivo za kratkoročni najam. U tom slučaju, bruto prinosi mogu premašiti sedam odsto, ali se ovaj model više ne smatra pasivnim ulaganjem, već operativno zahtevnom delatnošću nalik ugostiteljstvu, koja podrazumeva značajne troškove i kontinuirano upravljanje."

Kako se trenutno kreću kirije

Prema rečima Stajić Panjik, kirije su u prethodnim godinama dostigle istorijski visok nivo, naročito tokom pojačane tražnje izazvane dolaskom stranaca i usled manjka kvalitetnih stanova za zakup. Međutim, tržište se postepeno stabilizovalo, što potvrđuju i podaci sajta 4zida.rs.

"Najveći pritisak cenovne korekcije beleže stanovi na širim perifernim lokacijama i u naseljima sa slabije razvijenom infrastrukturom. U tim zonama su tokom perioda visoke tražnje formirane nerealno visoke kirije, koje današnje tržište više ne može da podrži. Posebno su pogođeni slabije opremljeni stanovi u starogradnji, koji često ostaju neizdati duži vremenski period ukoliko vlasnici ne prilagode očekivanja i ne koriguju cene naniže.

Sa druge strane, centralne gradske lokacije poput Vračara, kao i razvijene poslovne zone Novog Beograda, pokazuju visok nivo otpornosti na tržišne oscilacije. Potražnja za kvalitetnim, moderno opremljenim stanovima u ovim delovima grada ostaje stabilna, što održava i nivo kirija. Takođe, kontinuirano interesovanje beleže manje stambene jedinice u blizini važnih saobraćajnih čvorišta i univerzitetskih centara, gde stalni priliv studenata i mladih profesionalaca obezbeđuje visoku popunjenost i minimalan period bez zakupaca", ističe Mustafovski. 

Prema oceni KW Serbia, među glavnim razlozima za pad kirija, posebno u Beogradu gde je rast bio najočigledniji, jeste veća ponuda stanova, smanjenje vanredne tražnje, naglašena opreznost zakupaca, te činjenica da su kirije u jednom trenutku dostigle nivo koji tržište nije moglo lako da održi. Shodno tome, popuštaju i očekivanja stanodavaca.

"Kod stanova koji duže ostaju prazni ili su cenovno pozicionirani iznad realnog tržišnog nivoa, sada vidimo da vlasnici spuštaju cene, i sve više biraju sigurnog i dugoročnog zakupca, stabilnost izdavanja i kontinuitet prihoda, umesto insistiranja na maksimalnoj kiriji po svaku cenu", napominje Ivana Stajić Panjik, i dodaje da se tržište zakupa vraća u "realnije okvire".

Kada je reč o tipu stana za izdavanje koji najviše ostaje imun na ovu krizu, to su uglavnom funkcionalni manji stanovi (garsonjere i jednoiposobni) u sklopu kvalitetne novogradnje, kao i stanovi na dobro povezanim lokacijama, odnosno oni koji dolaze sa dodatnim benefitima, poput parkinga, sertifikata o energetskoj efikasnosti i modernog sadržaja.

Može li slabija isplativost ohladiti tražnju

Ako uzmemo u obzir da su, trenutno, na ceni ili stanovi koji omogućavaju racionalne mesečne troškove i dobar odnos cene i kvaliteta, ili luksuzne jedinice koje praktično funkcionišu kao tržište za sebe, onda je ukupan negativan uticaj na kupovinu stana zarad izdavanja neminovan. Ako, međutim, posmatramo kupovinu nekretnine i kroz prizmu očuvanja kapitala, onda se isplativost ne meri samo prinosima, i tu je "pobednik" luksuzni segment.

"Tržišna niša luksuznih nekretnina u Beogradu razvija se nezavisno od šireg stambenog sektora i pokazuje visok nivo otpornosti na oscilacije. Ovaj segment primarno pokreću visoko platežni domaći i međunarodni investitori, koji nekretninu posmatraju isključivo kao dugoročan i siguran vid očuvanja kapitala. Tražnja je, samim tim, vođena strategijom zaštite vrednosti imovine, što luksuzne nekretnine pozicionira kao stabilan investicioni instrument.

Stari grad, posebno Dorćol, karakteriše ograničena ponuda usled nedostatka građevinskog zemljišta, što u kombinaciji sa autentičnošću i arhitektonskom vrednošću održava konstantan pritisak tražnje.

Vračar, tradicionalno, ostaje atraktivan za investitore koji žele prestižnu adresu i urban stil života. Novi Beograd se profilisao kroz savremene stambene komplekse i kondominijume, privlačeći korporativne klijente i top menadžment, dok Senjak i Dedinje zadržavaju status ekskluzivnih rezidencijalnih zona sa nižom gustinom izgradnje, gde dominiraju luksuzne nekretnine namenjene diplomatskim predstavništvima i dugoročnim zakupcima.

Posebnu poziciju zauzima Beograd na vodi, koji funkcioniše kao zasebna investiciona destinacija i uporno postavlja nove cenovne standarde na tržištu", navodi Ana Mustafovski.

Prema rečima Mijuškovića, ljudi u Srbiji i dalje prvenstveno kupuju nekretninu da bi sačuvali vrednost kapitala, a ne zarad mesečne rente. To je, kaže, posebno izraženo u uslovima visoke inflacije i nesigurnosti na finansijskim tržištima, pa je za deo investitora važnije da vrednost imovine dugoročno raste, nego to koliki je trenutni prinos od zakupa. Sa druge strane, slabiji prinos od kirije može vremenom uticati na hlađenje investicione tražnje, naročito ako se zadrže visoke kamatne stope i uspori rast cena nekretnina.

"Kada investitor vidi da za značajan kapital dobija relativno mali godišnji prihod, deo novca može početi da uliva u druge oblike ulaganja, ali taj proces u Srbiji ide sporije nego na razvijenijim tržištima, zbog snažnog poverenje građana u nekretnine kao 'sigurnu luku'", objašnjava ekonomista.

Dodaje, međutim, da više kamatne stope jesu značajno promenile računicu investitorima koji kupuju stanove na kredit.

"Pre nekoliko godina novac je bio izuzetno jeftin i mnogi su računali da će kirija praktično pokrivati ratu kredita. Danas su kamate znatno više, pa je investicija skuplja i manje isplativa, naročito ako se stan kupuje uz veliko zaduženje. Tržište će se, verovatno, u nekom trenutku postepeno dovesti u ravnotežu. To ne mora značiti pad cena, ali može značiti sporiji rast cena stanova uz postepeni oporavak kirija. U suprotnom, odnos između vrednosti nekretnine i prihoda od izdavanja postao bi previše nepovoljan čak i za investitore koji razmišljaju dugoročno. Na tržištima nekretnina, takvi disbalansi ne pucaju naglo kao na berzi, ali se vremenom koriguju kroz usporavanje tražnje, duže vreme prodaje i stagnaciju cena."

Stajić Panjik potvrđuje da slabiji prinosi nesumnjivo mogu uticati na ponašanje investicionih kupaca, ali više kroz promenu načina razmišljanja, nego kroz potpuno povlačenje sa tržišta. Prema njenim rečima, u narednom periodu može se očekivati selektivniji pristup kupovini, uz veći fokus na kvalitet lokacije, realan potencijal izdavanja i dugoročnu likvidnost nekretnine.

"Cilj više neće biti kupovina 'bilo čega', već nekretnina koja ima dugoročnu tržišnu održivost, stabilan potencijal izdavanja i realno formiranu cenu."

Iz ugla Ane Mustafovski, na tržištu se jasno uočava sazrevanje i racionalniji pristup kupaca koji raspolažu sopstvenim kapitalom (keš kupci). To znači da je period impulsivnih kupovina - kada se nepokretnost kupovala po bilo kojoj ceni radi brzog plasiranja kapitala - praktično završen.

"Današnji investitori nastupaju znatno opreznije, proces pregovaranja traje duže, a odluke se donose na bazi čiste matematike. Istovremeno, došlo je do promene u njihovim očekivanjima. Vidimo da su visoki prinosi od dugoročnog najma, na nivou od šest do sedam odsto godišnje, sada deo prošlosti. Shodno tome, primarni motiv investiranja više nije agresivna i brza zarada kroz rentu, već zaštita likvidnih sredstava od inflatornih pritisaka. U takvom odnosu snaga, stabilan mesečni prihod od zakupnine posmatra se tek kao sekundarni benefit - u fokusu je dugoročno očuvanje same vrednosti kapitala."