Vreme precenjenih kirija u Beogradu - pogled na reku košta do 10.000 evra

Posle nekoliko godine snažnog rasta cena i gotovo panične tražnje, tržište nekretnina u Beogradu pronalazi ravnotežu. Kupoprodaja je usporila, kamatne stope su stabilnije, a tržište zakupa - koje je 2022. i 2023. reagovalo najbrže i najburnije - sada usporava. Ponuda je veća, zakupci racionalniji, a vlasnici spremniji na kompromis. Ipak, i dalje ima ekstrema koji nam govore da vreme precenjenih prestoničkih cena kvadrata i kirija nije iza nas.

"Tržište izdavanja u 2026. godini pokazuje period stabilizacije cena. Ne beleži se dalji ubrzani rast, ali nema ni značajnijih korekcija cena u traženim zonama. Veća ponuda u odnosu na prethodne godine smanjuje pritisak na rast kirija, dok su vlasnici sve spremniji na prilagođavanje cene ukoliko se stan oglašava duže", kaže za Bloomberg Adriju Aleksandra Mihajlović sa sajta 4zida.rs.

Prema podacima 4zida, trenutno je aktivno oko 6.700 oglasa za izdavanje stanova u Beogradu, što je, objašnjava Mihajlović, signal visoke ponude i povratka tržišta u uravnoteženo stanje - daleko od šokova izazvanih talasom dolaska stranih zakupaca i mahnitog podizanja kirija usled jakog interesovanja.

Depositphotos

 

Garsonjere se trenutno oglašavaju po prosečnoj ceni od 309 evra, jednosobni stanovi za oko 388 evra, jednoiposobni za 456 evra, dok dvosobni dostižu oko 673 evra mesečno. Najveća koncentracija ponude nalazi se u srednjem cenovnom segmentu - između 200 i 400 evra kod manjih struktura - što jasno pokazuje gde je tržište najdinamičnije i gde se, zapravo, formira realna cena.

 

 

Međutim, paralelno s tim "nosiocima" tržišta, postoji i uski premijum segment koji funkcioniše po sopstvenoj dinamici i logici.

U kvartu Beograd na vodi trenutno je aktivno oko 620 oglasa, što čini približno 9,2 odsto ukupne ponude za izdavanje u čitavoj prestonici. U tom segmentu trosobni stanovi se najčešće oglašavaju u rasponu od 1.700 do 3.500 evra, dok najveće i najluksuznije jedinice dostižu cene od 8.000 do čak 9.900 evra mesečno. Primer za to je nekretnina veličine 230 kvadrata, s pogledom na reku i pet soba, koja se, pri tom, izdaje polunameštena.

 

Uvek kada su cene tako ekstremne, reč je o stanovima sa panoramskim pogledom na reku, velikim kvadraturama i pratećim sadržajima poput recepcije, spa i velnesa, teretane, bazena, obezbeđenja i podzemnih garaža, što je kombinacija koja cilja uzak krug zakupaca sa visokom platežnom moći. Dakle, u ovom slučaju ne plaćate samo "gole zidove".

Sličan obrazac vidljiv je i u Bloku 65 na Novom Beogradu, gde se trosobni stanovi najčešće oglašavaju po ceni od oko 1.800 evra, dok luksuznije jedinice dostižu cenu od 3.500 evra mesečno. I ovde je reč o novijoj gradnji, kvartovima sa komercijalnim sadržajima i infrastrukturom koja nalikuje zapadnoevropskim urbanim kompleksima i kondominijumima.

 

Ako izuzmemo Beograd na vodi, koji je žila kucavica luksuznog nekretninskog sektora u celoj zemlji, ekstremi su najvidljiviji u centralnim zonama Beograda. Na Dorćolu pojedini trosobni stanovi dostižu kirije od 7.000 evra mesečno, dok se u zoni oko Hrama Svetog Save četvorosobni stanovi oglašavaju i za oko 6.000 evra. To su stanovi u užem premijum segmentu - renovirani, u novim ili starim zgradama s kulturnim i istorijskim značajem, sa visokim plafonima, prostranim terasama i salonskim enterijerom. Njihova cena, svakako, nije referenca za tržište, ali jeste indikator postojanja niše u kojoj se stan ne posmatra samo kao funkcionalni prostor, već kao simbol statusa i komfora.

Dakle, beogradsko tržište zakupa danas funkcioniše na dva koloseka. Jedan je masovni - cena se i dalje formira u skladu s realnom platežnom moći većine zakupaca; drugi je elitni, gde se tek nekoliko desetina oglasa sa kirijama od šest do gotovo deset hiljada evra mesečno pojavljuje više kao simbol prestiža nego kao reper koji određuje ostatak tržišta.

Ipak, ne možemo ih ignorisati, naročito ako napravimo poređenje.

Kirije evropske, primanja beogradska

U poređenju s najvećim evropskim metropolama, ovi prestonički "ekstremi" dobijaju drugačiji kontekst. U Londonu, premijum stanovi u centralnim zonama poput Kensingtona ili Mejfera lako prelaze 8.000 do 12.000 evra mesečno, a sličan raspon je uočen u Parizu, za luksuzne apartmane u 7. ili 16. arondismanu. U Njujorku, tačnije na Menhetnu, kirije za veće stanove u novim zgradama neretko prelaze 10.000 dolara mesečno.

Razlika je, međutim, u odnosu cena i standarda.

U tim gradovima visoke kirije prate višestruko veći prosečni prihodi i snažna koncentracija globalnog kapitala. U Beogradu, gde je prosečna neto zarada višestruko niža (139.234 neto), stan od 7.000 ili 9.000 evra mesečno predstavlja vrlo upadljiv izuzetak koji funkcioniše van domaće platežne moći. Upravo taj raskorak između standarda u zemlji i gradu, i vrha cenovne piramide dodatno naglašava duboku podeljenost tržišta izdavanja.

Regionalne prestonice pokazuju sličan obrazac koji uočavamo u Beogradu, u pogledu jaza između srednjeg i elitnog segmenta. U Ljubljani opseg aktuelnih kirija ide od 600 do iznad 2.000 evra za veće i bolje stanove, zagrebački oglasi pokazuju da kirije za dvosobne stanove premašuju 700 evra, ali sa značajnim varijacijama po kvartovima, dok se u Sarajevu, pored vrlo pristupačnih opcija, mogu naći i stanovi od oko 500 evra mesečno u centru. Viši segment kirija u Skoplju obuhvata dvosobne stanove po ceni od oko 650 evra.