Šta očekivati od nekretnina u 2026, posle rasta cena od 41 odsto

Tržište nekretnina u Srbiji prošlo je kroz snažan ciklus rasta u prethodnih šest godina. Od 2019. do 2025. godine prosečne cene nekretnina porasle su za 41 odsto, što je broj iza kog se krije složena priča o tražnji, strukturi kupaca, rastu plata i ulozi nekretnina u investicionom ponašanju domaćinstava. Pri tome, ovo je najniži rast među zemljama Adria regiona.

Prošle godine, u poređenju sa pomenutom 2019, prosečna cena nekretnina porasla je za 71 odsto u Bosni i Hercegovini (BiH), 68 odsto u Hrvatskoj, 58 odsto u Sloveniji i 54 odsto u Severnoj Makedoniji, pokazali su podaci koje je prikupio analitički tim Bloomberg Adrije. Rast se, pre svega, objašnjava jakom tražnjom, rastom ulaznih troškova i troškova rada u građevinarstvu. Ceo njihov izveštaj o sektoru dostupan je na LINKU.

Tražnja dolazi sa značajnim rastom zaposlenosti i plata u posmatranim zemljama, uključujući Srbiju. Tržište rada se zateže, ostavljajući mali broj kvalifikovanih nezaposlenih radnika dostupnih za otvorene radne pozicije. Trenutna stopa nezaposlenosti u Srbiji je 8,2 odsto, što je stavlja u sredinu liste regionalnih država po ovom parametru. Posledično, plate rastu brže, "često čak i iznad rasta produktivnosti", napominju analitičari.

Istovremeno, rast zaposlenosti je takođe snažniji nego u prethodnim periodima, što je povezano i sa prilivom stranih radnika koji je poslednjih godina pojačan u Srbiji, mada i dalje nije izražen u tolikoj meri kao što je to slučaj u Hrvatskoj i Sloveniji.

I dok cene stambenih prostora idu nebom pod oblake, svojevrsna sreća u nesreći je što je ovo region u kom i dalje velika većina građana poseduje prostor u kom živi. "U proseku, 80 odsto stanovništva regiona živi u sopstvenoj nekretnini", navodi se u izveštaju, što je značajno više nego u zemljama takozvanog prvog sveta. U Evropskoj uniji taj prosek je 68 odsto, dok u zapadnim državama on pada ispod 50 odsto.

Još jedna od karakteristika Adria regiona je, kako kažu, "i dalje primetan" udeo sive ekonomije, što podržava kupovine nekretnina za keš. "Na primer, u Hrvatskoj se oko 55 odsto nekretnina kupuje za gotovinu, dok je u Srbiji taj udeo čak 75 odsto."

Za Srbiju ovo nije novost - taj procenat je godinama visok i, zavisno od perioda, dosad je neretko i dobrano premašivao tih 75 odsto. Dok ekonomisti naslućuju da je reč o novcu koji potiče iz nameštenih tendera i državnog budžeta, opšti stav nadležnih institucija je da su pokretači tolikog keša zapravo - kreditni kupci. "Radi se o tome da se novac iz kredita uložen u nepokretnost obično dalje investira u novu nekretninu. Zatim sledeći kupac ponovo investira u nepokretnost i taj ciklus pokreće niz sledećih zabeleženih keš prodaja. Tako da građani moraju imati u vidu da nije sve tako jednostavno, postoji taj multiplikativni faktor kredita", rekla je rukovodilac za masovnu procenu u Republičkom geodetskom zavodu Ivana Štrbac u ranijoj izjavi za Bloomberg Adria TV.

Depositphotos

Slično objašnjenje dao je i Dragan Rabatić, vlasnik i izvršni direktor agencije za promet nekretnina Level Property. "To znači da imate prvog kupca stana koji je kupio tu nekretninu pomoću kredita. Dalje prodavac tog stana od tog novca kupuje sledeću nekretninu i postaje keš kupac. Ali taj keš je dobio tako što ga je pokrenuo neko ko je uzeo kredit."

Šta očekivati za 2026.

Analitičari Bloomberg Adrije ipak skreću pažnju na to da je važno ne zanemariti rastuću štednju domaćinstava u regionu, koja bi se u budućnosti mogla koristiti za kupovinu druge ili treće nekretnine. "Trenutno građani Adria regiona drže 110 milijardi evra na bankovnim računima, uglavnom na transakcionim računima, odnosno depozitima po viđenju. Finansijska (ne)pismenost igra ulogu u investicionim odlukama, zbog čega većina građana sa viškom novca i dalje radije ulaže u dodatne nekretnine, nego da diverzifikuje portfelj i ulaže na tržištima kapitala kroz akcije, državne obveznice ili druge klase imovine."

Srpsko tržište kapitala nema jako uporište u Beogradskoj berzi, na kojoj je promet sad već tradicionalno tanak, a fondovska industrija tek poslednjih godina počinje intenzivnije da se razvija, pa je kvadrat ovde istovremeno dom, zaštita od inflacije i investicija, čime tržište nekretnina ostaje jedan od najvažnijih pokazatelja ukupnog ekonomskog raspoloženja.

Treba imati u vidu i da je stambeni sektor osetljiv na promene kamatnih stopa, a da je - posle ekspanzivne monetarne politike tokom poslednje decenije i poboljšanih ekonomskih uslova - trošak stambenih kredita značajno opao. Kamatne stope na stambene kredite pale su u svim zemljama regiona između 2015. i 2025. godine, osim u Sloveniji. U Srbiji su pale sa 5,5 odsto (u 2015) na 4,8 odsto (u decembru 2025).

Kada je reč o tekućoj godini, analitičari očekuju da prosečne cene nekretnina u regionu porastu za dodatnih 10 odsto, "naročito u Severnoj Makedoniji, BiH i Hrvatskoj". "U Srbiji, imajući u vidu nešto sporiji tempo ekonomskog rasta, očekujemo niže stope rasta cena nekretnina, dok u Sloveniji, usled usporenog rasta i nižeg prosečnog rasta plata nego u ostatku regiona, očekujemo usporavanje rasta cena u proseku ka stopama na nivou inflacije (dva do tri odsto)", dodaju.

Podsetimo, domaći građevinski sektor imao je tri slaba kvartala u 2025. godini, u okolnostima slabijeg privrednog zamaha. U četvrtom tromesečju građevinska aktivnost pokazala je znake oporavka, podržana jačim tempom radova i povoljnim vremenskim uslovima.

Dalje kretanje sektora može se proceniti posmatranjem novoizdatih građevinskih dozvola, a "u prvih jedanaest meseci, jedina zemlja koja beleži pad broja dozvola je Srbija", ističe se u analizi, objavljenoj pre izveštaja Republičkog zavoda za statistiku o izdatim građevinskim dozvolama za decembar 2025.  Poslednji zvanični podaci  pokazali su da je tog meseca izdato za 10,8 više dozvola u odnosu na isti mesec 2024, ali ovo nije pomoglo da se godina zaključi u plusu - ukupno je u 2025. izdato za 2,4 odsto manje građevinskih dozvola nego u godini pre.