Zašto se u Srbiji većina stanova kupuje gotovinom

U Srbiji je 76 odsto stanova plaćeno gotovinom, a kada se pogleda celo tržište nepokretnosti, taj broj je još veći – za keš je kupljeno 89 odsto nekretnina, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za četvrti kvartal 2024. godine. Postavlja se pitanje kako objasniti ovaj fenomen. Dok nadležne institucije kažu da su pokretači tolikog keša zapravo kreditni kupci, ekonomisti naslućuju da je reč o novcu koji potiče iz nameštenih tendera i državnog budžeta.

 

 

U RGZ navode da je, na osnovu podataka iz kupoprodajnih ugovora, u četvrtom kvartalu 2024. godine 11 odsto nepokretnosti plaćeno iz kredita, što je za četiri procentna poena više u poređenju sa četvrtim kvartalom 2023. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi pa ih je na taj način kupljeno 24 odsto, što je za sedam procentnih poena više nego u istom periodu 2023.

 

Na kredit se najviše stanova kupovalo u Beogradu – 29,6 odsto ugovora, u Novom Sadu – 28,2 odsto, zatim u Kragujevcu – 26,4 odsto i Nišu – 22,6 odsto ugovora. To pokazuje da je za keš u glavnom gradu kupljeno nešto iznad 70 odsto stanova - 70,4 odsto, a u Novom Sadu 71,8 odsto.

 

 

Prema rečima Ivane Štrbac, rukovodioca za masovnu procenu u RGZ, odluka Narodne banke Srbije, kao i novi zakon koji ograničava visinu kamatnih stopa, imali su značajan uticaj na povratak kreditnih kupaca. Ona kaže da se i dalje veliki procenat kupaca stanova za gotovinu može objasniti takozvanim statističkim multiplikativnim efektom.

 

 

"Radi se o tome da se novac iz kredita uložen u nepokretnost obično dalje investira u novu nekretninu. Zatim sledeći kupac ponovo investira u nepokretnost i taj ciklus pokreće niz sledećih zabeleženih keš prodaja. Tako da građani moraju imati u vidu da nije sve tako jednostavno, postoji taj multiplikativni faktor kredita", rekla je Štrbac za Bloomberg Adria TV.

Kako dodaje, to se vidi upravo na primeru rasta kamatnih stopa. "Celo tržište je doživelo korekciju i stagnaciju. Kada su se spustile kamatne stope i krediti postali dostupni, imamo celu 2024. godinu koja beleži rast i oporavak upravo zbog tih kredita."

Povezanost tržišta i kredita

Prema njenim rečima, u izveštaju RGZ mogu se naći još precizniji podaci da je broj kreditnih kupaca uvećan prošle godine u odnosu na 2023. godinu, kada je bila niska baza. "To govori o povezanosti tržišta i kredita."

"Međutim, to da na našem tržištu dominiraju keš kupci nekretnina, to važi za sve vrste nepokretnosti. Kada se stanovi gledaju, u četvrtom kvartalu svaki četvrti stan je kupljen na kredit, dakle oko 25 odsto. Ranije, u doba jeftinih kredita, to je bilo negde oko 30 ili 33 odsto. Međutim, u periodu skupih kredita, to je palo na 15 ili 16 odsto stanova kupljenih iz kredita."

Depositphotos

 

Ona kaže da to nije slučaj samo u Srbiji, već da su i zemlje u regionu u sličnoj situaciji. "Dakle, 80 ili 90 odsto nepokretnosti kupuje se za keš, odnosno za gotovinu i u Severnoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini, Crnoj Gori... U Bugarskoj je nešto manji procenat, ali je ipak većina nepokretnosti kupljena za keš. U Hrvatskoj takođe, mada kod njih ipak malo više koriste kredite."

Gotov novac zbog kredita i dijaspore

S njom se slaže i Dragan Rabatić, vlasnik i izvršni direktor agencije za promet nekretnina Level Property. On takođe ističe da je pokretač prometa nepokretnosti u Srbiji upravo kreditni kupac.

"To znači da imate prvog kupca stana koji je kupio tu nekretninu pomoću kredita. Dalje prodavac tog stana od tog novca kupuje sledeću nekretninu i postaje keš kupac. Ali taj keš je dobio tako što ga je pokrenuo neko ko je uzeo kredit", objašnjava Rabatić za Bloomberg Adriju.

On navodi i da se kao kupci stanova za gotovinu pojavljuju ljudi iz inostranstva, uglavnom iz dijaspore, a da ima dosta kupaca i iz Republike Srpske. 

Depositphotos

 

"Kupci sa tog područja su investiciono ulagali u kupovinu nekretnina. I odatle se stvara zaključak da je dominantan keš na ovom tržištu. Pojedinačno kada se gledaju transakcije, možda tako izgleda. Ali mislim da se 10 transakcija odvija kada neko ima manju količinu novca, ali je prodao svoj stan nekome za kredit i onda dalje kupuje za keš i tako to sve pokreće."

On navodi da tržište uvek usporava kada nema kredita ili su oni sporni. "To pre svega važi za tržište stanova, gde ljudi kupuju za svoje potrebe. Kada su kamate na štednju u bankama niske i neisplative, tada se pojavljuju keš kupci jer tako ulažu svoj novac. Više im se isplati da rentiraju stanove nego da drže novac u banci".

Sumnjivo poreklo novca na tržištu nekretnina

Goran Radosavljević, profesor na Fakultetu za ekonomiju, finansije i administraciju (FEFA), ima sasvim drugačije mišljenje. On smatra da je ovakva slika tržišta nepokretnosti u Srbiji suštinski neuobičajena. 

"To bi značilo da ljudi mnogo zarađuju, da imamo mnogo milionera koji mogu da izdvoje stotine hiljada evra iz sopstvenih sredstava i kupe nekretninu. U evropskim zemljama koje kontrolišu protok novca bolje nego što se to radi u Srbiji, najveći procenat stanova se kupuje na kredit", kaže Radosavljević za Bloomberg Adriju.

On navodi izuzetke, poput Velike Britanije, "gde bogati Arapi kupuju za keš i slično, pa to izađe na 30 odsto. "Zanimljivo je da kada krenete da guglate koji se procenat stanova u Evropi kupuje za keš, uvek vam izlaze tekstovi o kriminalu, korupciji i pranju para."

Depositphotos

 

"U Srbiji godišnji promet na tržištu nekretnina iznosi oko šest milijardi evra. To je jako mnogo novca. Nemam objašnjenje za toliku količinu novca osim što sumnjam da svake godine građani Srbije i investitori koji ovde dođu izvuku oko pet milijardi evra iz svog džepa i kupe nekretnine", naglašava Radosavljević.

Kako kaže, samo može da nasluti da te velike količine novca potiču od nameštenih tendera.

"Postoji jedna studija koju su radili Britanci za tri zemlje regiona, Srbiju, Crnu Goru i BiH, koja pokazuje odakle potiču ta tzv. sopstvena sredstva. U Srbiji, na prvom mestu, potiču iz nameštanja tendera i izvlačenja novca iz budžeta."

On kaže da od tog "posla" svi profitiraju - i oni koji prodaju stanove, i oni koji grade, trgovci, posrednici - niko se tu ne buni. "Izvlače se sredstva iz budžeta i onda se vraćaju nazad u građevinski sektor." Radosavljević kaže da je slična situacija i u regionu, ali i da deo novca na tržištu nepokretnosti dolazi i od nelegalnih poslova - od prodaje narkotika i kocke.

"Najčešće se novac pere kroz gradnju. Tako, na primer, kupite plac za keš. On košta 500.000 evra, a vi ga kupite za dva miliona i tu ste oprali 1,5 miliona evra. Onda kroz gradnju ulažete taj novac. Da li ste uložili 10 ili 20 miliona, to niko ne može da dokaže. Ljudi kojima ste platili opet vraćaju nazad te pare kroz kupovinu stanova."