Niš novi eldorado za nekretnine

U Srbiji je u poslednjem kvartalu prošle godine prodato najviše nekretnina u poslednje dve godine. Beograd su sa trona skinuli Niš, u kome je bilo za 43,6 odsto više prodaja, Novi Sad i Kragujevac, sa po nešto više od 20 procenata. Ono što su na tržištu u vreme korone bile vikendice, godinu kasnije garaže - zvezde tržišta nekretnina u 2024. godini bili su stanovi i prodato ih je za 13 odsto više nego pre godinu dana.

Tek svaki četvrti stan je u proseku kupljen iz kredita, a o tome da li se statističkih 80 odsto kupovina u kešu poklapa sa stvarnošću, za Bloomberg Adriju govori Ivana Štrbac, rukovodilac za masovnu procenu u Republičkom geodetskom zavodu.

- Kako se objašnjava činjenica da je u poslednjem tromesečju 2024, prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, prodato najviše nekretnina u poslednje dve godine?

Takav snažan rast na tržištu nepokretnosti krajem ove godine, ali i kao trend rasta cele 2024. godine, objašnjava se kombinacijom nekoliko faktora. Prvi je svakako stabilizacija tržišta u 2024. godini nakon perioda neizvesnosti i visokih kamatnih stopa koje smo videli 2023. godine. Odluka Narodne banke Srbije o ograničavanju kamatnih stopa i stabilizacija cele makroekonomske situacije i u Evropi i u svetu dovela je do toga da se tržište nepokretnosti u Srbiji, nakon blage korekcije 2023, stabilizovalo. Drugi razlog je to što i dalje postoji velika tražnja za nepokretnostima, naročito stanovima u Srbiji. I, naravno, tu je i razlog da u Srbiji ljudi i dalje tradicionalno doživljavaju nepokretnosti kao jednu stabilnu vrstu investicije i teže da svoju ušteđevinu obezbede od propadanja, odnosno inflacije u vidu kupovine stana.

- U Beogradu imamo paradoks da se gradi nikada više i na delu imamo masovnu stanogradnju, nešto čemu se težilo decenijama, a cene ipak ne posustaju. Naprotiv, i dalje rastu. Da li možemo da se očekujemo u nekom narednom periodu pad cena kada govorimo o Beogradu?

Republički geodetski zavod kvalitetno prati trend kretanja cena kroz svoj indeks o kretanju cena stanova i to objavljujemo u izveštaju o indeksu cena stanova i moramo napomenuti važnu činjenicu. Iako je 2024. obeležena upravo rastom koji ste pomenuli, iako je došlo do oživljavanja potražnje i prodaje, to se sve dešava uz jako umeren rast cena tokom cele godine. Nismo imali eksplozivni ili veliki rast cena uprkos pojačanoj potražnji. Dakle, cene su se održale na stabilnom nivou rasta od otprilike pet odsto tokom cele godine i to pratimo iz kvartala u kvartal. U četvrtom kvartalu, rast cena je bio pet odsto međugodišnje.

Depositphotos

 

- U Beogradu u pojedinim opštinama rast je iznosio 26 ili 28 odsto?

To se odnosi na prosečne cene iz kvartala u kvartal. Ono što ja pominjem, pet odsto, to su indeksi, oni su mnogo precizniji pokazatelj rasta cena. Prosečne cene na kvartalnom nivou mogu rasti 20 odsto ako se proda neki luksuzni stambeni kompleks baš u tom kvartalu.

- Po ekonomskoj logici, ako tražnja raste, trebalo bi da cene padaju, a kod nas su cene takve da je u ovom trenutku kvadrat jeftiniji u Trstu i Toskani?

Cene definiše tržište, odnosno odnos ponude i potražnje. Dok god ima neko ko je spreman da plati tu cenu, cene će biti takve. Cene diktira potražnja i pritisak koji ima na trenutnu ponudu. Rekli ste i sami, izgrađeno je mnogo novih stanova i očigledno je ukus kupaca i želja da imaju nove kvalitetne stanove jedan od faktora. Potom, imamo ljude iz dijaspore koji žele da ulože svoj novac, na primer, u nekretnine u Srbiji. Takođe, postoje ljudi koji se odlučuju da uz subvenciju kredita kupe te stanove, tako da postoji prosto potreba i potražnja za tim stvarima.

- U poslednjim izveštajima Republičkog geodetskog zavoda, naročito za poslednji kvartal, uočava se jedan novi trend, da se stanovi više prodaju u unutrašnjosti Srbije, u Nišu, Novom Sadu i Kragujevcu nego u Beogradu i da cene tamo više rastu. Kako se to objašnjava?

Beograd kao tržište uvek ima svoje kupce i, numerički gledano, broj prodatih stanova u Beogradu je i dalje najveći. Međutim, kada posmatramo dinamiku rasta tržišta, ona je pojačana, odnosno prestigla je tu dinamiku rasta potražnje u Beogradu, i to, kao što ste naveli, u našim izveštajima, u Nišu, Novom Sadu i Kragujevcu. To se objašnjava kroz nekoliko faktore. Jedan je to što su stanovi u Beogradu zaista dostigli visoke cene i ljudi, investitori, okreću se ka nekim tržištima gde je došlo do ekonomskog razvoja, usled ekonomskih investicija i infrastrukturnih projekata, ali su cene bile na još uvek nižem nivou nego u Beogradu.

 

 

Niš je doživeo veliku ekspanziju prošle godine. Slobodno mogu reći da je rast prodaje stanova u Nišu obeležio 2024. godinu. Preko 40 odsto je porast prometa svih nepokretnosti u Nišu, što je zapravo najjači porast u Srbiji. Imamo drastičan rast cena i u Novom Sadu i Kragujevcu, velika je potražnja. U Nišu imamo veliki, moderan stambeni kompleks koji se, po uzoru na Beograd, izgradio i to je povuklo ljude na jugu da investiraju u stanove i osetio se efekat rasta cena investicija i ljudi su videli priliku da investiraju u nešto što će sigurno porasti u narednom periodu, a svakako postoji i faktor migracije.

- Koliki uticaj ima dolazak stranih investitora, imali smo nekoliko novih investicija u Nišu?

Svakako. Niš kao administrativni i akademski centar privukao je brojne investicije. Zbog pristupačnosti i zbog samog položaja i dostupnosti radne snage, više dobrih i velikih investicija došlo je u taj kraj, što je omogućilo građanima da sebi mogu da priušte i te stanove. Investicije privlače stanogradnju, to se dešava na svim lokalitetima gde dođu investicije i otvore se radna mesta, fabrike, i to povuče i stambeni deo.

- Koje vrste nepokretnosti su bile zvezde tržišta u 2024?

Simpatičan naziv, zvezde tržišta. Ako pratite izveštaje, zvezda tržišta u periodu korone, to i građani znaju, bile su vikendice. Nakon toga, u 2022, zvezda tržišta su bile garaže i garažna mesta, koja su prosto eksplodirala i po cenama i po prodaji. Prošle godine su definitivno zvezda tržišta bili stanovi. Ako pogledamo izveštaje za sva četiri kvartala, videćemo da je broj prodaje stanova u celoj godini porastao za 13 odsto, dok su druge vrste nepokretnosti imale ili stagnaciju ili blaži pad. Stanovi su bili vrsta nepokretnosti koja je imala međugodišnji porast prodaje.

 

 

- Rekli ste na početku da je odluka Narodne banke uticala na to da se poveća udeo kreditnih kupaca. Koliki udeo trenutno imaju kreditni kupci i kako objašnjavate to da se kod nas već nekoliko godina udeo kupovine za gotovinu kreće oko 80 odsto?

Odluka Narodne banke Srbije, kao i novi zakon koji sprečava velike kamatne stope, odnosno ograničava kamatne stope za stanove uticali su na povratak kreditnog dela tržišta. Tu imamo jedan statistički multiplikativni efekat. Novac iz kredita uložen u nepokretnost se dalje obično investira u novu nepokretnost, zatim sledeći kupac ponovo investira u tu nepokretnost i taj ciklus pokreće niz sledećih zabeleženih keš prodaja, tako da građani moraju imati u vidu da nije sve tako jednostavno, postoji taj multiplikativni faktor kredita. To vidimo upravo iz ovoga, kada su porasle kamatne stope, celo tržište je doživelo korekciju i stagnaciju. Kada su se spustile kamatne stope i krediti postali dostupni, imamo celu 2024. godinu koja beleži rast i oporavak upravo zbog tih kredita.

 

 

 

Ako pogledate izveštaj Republičkog geodetskog zavoda, tu ćete naći još preciznije podatke da je broj kredita preko 70 odsto uvećan prošle godine u odnosu na 2023. kada je bila niska baza. To govori o povezanosti tržišta i kredita. Međutim, to što ste rekli, da je naše tržište dominantno keš, odnosno tih 80 odsto koji se spominju, to važi za sve nepokretnosti. Kada se stanovi gledaju, u četvrtom kvartalu svaki četvrti stan je kupljen na kredit, dakle oko 25 odsto. Ranije, u doba jeftinih kredita, to bilo negde oko 30 ili 33 odsto. Međutim, u periodu skupih kredita, to je bilo palo na 15 ili 16 odsto stanova kupljenih na osnovu kredita.

To nije slučaj samo u Srbiji, čisto da svi imaju uvid, i zemlje u regionu su u sličnoj situaciji. Dakle, 80 ili 90 odsto nepokretnosti kupuje se za keš, odnosno za gotovinu, i u Severnoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini, Crnoj Gori, u Bugarskoj je nešto manji procenat, ali je ipak većina nepokretnosti kupljena za keš. U Hrvatskoj takođe, međutim, kod njih ipak malo više koriste kredite.