Beograd privlači luksuz - očekuje se 15 novih hotela pre Expoa 2027

Srpsko tržište nekretnina i turizma pokazuje stabilan rast, a lokalni investitori sve aktivnije učestvuju u transakcijama, ističe Jana Jovanović, direktorka sektora za istraživanja u CBRE za Jugoistočnu Evropu. Posebno se izdvaja Beograd, i to u sektoru kancelarija, maloprodaje i luksuznog hotelskog segmenta pred predstojeći Expo 2027, rečeno je na konferenciji "Balkans Property Forum 2025", održanoj u prestonici.

"Investitori sve više traže 'value-add' projekte - repozicioniranje, rekonstrukciju ili trgovinu gotovim objektima", kaže Vassilis Themelidis, regionalni direktor u Wyndham Hotels & Resortsu.

Lokalni kapital u porastu

Istraživanje CBRE pokazuje da se prosečan godišnji obim investicija u Srbiji u 2025. kretao između 300 i 400 miliona evra, uz značajno učešće regionalnog i domaćeg kapitala. Prema rečima Jovanović, lokalni investitori dobro poznaju tržište i nekretnine, a povoljni prinosi i bolji uslovi finansiranja dodatno su podstakli njihov angažman - oni sada čine oko 70 odsto svih investicija, dok je ranijih godina dominirao međunarodni kapital. 

Beograd ostaje najpoželjnija lokacija, posebno za kancelarije i ritejl parkove, dok hotelski i logistički sektor pokazuju rastući potencijal. Investitori najviše pažnje posvećuju stanju nekretnina i potrebnim ulaganjima u održavanje i adaptaciju (CAPEX). Prema evropskim podacima, uprkos globalnim nesigurnostima, tržište je u prva tri kvartala 2025. pokazalo otpornost, sa rastom od devet odsto na godišnjem nivou. Najveći doprinos dale su razvijene evropske ekonomije - Nemačka, Francuska, Španija.

U regionu Centralne i Istočne Evrope rast je bio još izraženiji - 30 odsto, pri čemu su manja tržišta poput Srbije, Slovačke, Slovenije i Hrvatske bila najaktivnija, navodi CBRE.

 

 

Beograd privlači nove hotele

Podaci CBRE za 2024. godinu pokazuju pozitivan trend - prosečna dnevna cena (ADR) porasla je za 10 odsto, popunjenost hotela za dva odsto, dok je broj turista u Beogradu porastao sedam odsto u odnosu na prethodnu godinu Posebno se razvija segment luksuznih hotela - novi brendovi ulaze na tržište ili se vraćaju - između ostalog, St. Regis, Bristol i Intercontinental. Ipak, treba naglasiti da je turizam u Srbiji ove godine blago posustao, mada je i dalje stabilan, i da gradski turizam, dominantno koncentrisan na Beograd, Novi Sad i u manjoj meri Niš, ne može sam da nosi rast sektora.

 

 

Taj pejzaž bi, u perspektivi, mogao da popravi priliv novih investicija, ali se one, opet, odnose na prestonicu.

"U narednih 18 meseci u Beogradu se očekuje otvaranje oko 15 novih hotela, što donosi dodatnih 1.500 soba, uz sadašnjih manje od 8.000. Predstojeći Expo 2027 dodatno podstiče razvoj, a procene govore o dolasku oko četiri miliona turista, u poređenju sa 1,5 miliona trenutno", kaže Jana Jovanović.

Tržište ostaje konkurentno, ali se suočava i s izazovima, poput rasta troškova gradnje i obnove, kao i nedostatka radne snage. Beograd beleži oko 50 odsto svih hotelskih noćenja, a međunarodni turisti su lane pokretali potražnju (zabeleženo je 3,7 miliona noćenja ili sedam odsto više nego 2023). Ova godina je, međutim, donela pad.

Šta možemo da očekujemo 2026? Jovanović kaže da će uspesi na tržištu prvenstveno zavisiti od diferencijacije i pozicioniranja hotela, ali i sposobnosti sektora da se prilagodi zahtevima tržišta.

 

 

Zašto turizam i hoteli 'vuku' nekretnine

Wyndham Hotels & Resorts trenutno pretežno formira portfolio sačinjen od projekata sa kombinovanom namenom, primećujući i veliki rast interesovanja za rizorte. "Kod urbanih projekata dominira trend konverzija - postojeće zgrade se pretvaraju u hotele ili druge turističke sadržaje. To vidimo na svim tržištima, a razlog je jasan: izbegavaju se kašnjenja zbog dozvola i gradnje, pa je i investicija brža i direktnija", objašnjava Themelidis.

David Jenkins, potpredsednik za razvoj poslovanja za Istočnu Evropu u Radisson Hotel Groupu, rekao je na konferenciji u Beogradu da su pre pandemije dobijali jedan rizort projekat na dve do tri godine, a sada je 50 odsto njegovog godišnjeg angažmana vezano upravo za tu vrstu kompleksa - u pitanju su planinski, golf i priobalni rizorti. Ujedno potvrđuje trend kombinovane namene, o kojem je govorio i Vassilis Themelidis.

"Glavna razlika je u tome što je pre pandemije rizort bio samo rizort, a danas ima mešovitu namenu (eng. mixed-use) - obuhvata brendirane rezidencije, co-working, produženi boravak, dodatne spa i velnes sadržaje."

U tom kontekstu, Jenkins je posebno istakao planinske rizorte u Bugarskoj, vile u Rumuniji i spa projekte u Srbiji.

Podsetimo, brendirane rezidencije su, zapravo, luksuzne nekretnine (mahom stanovi) koje prati hotelski servis, a koje bi polako, ali sigurno mogle da osvoje Beograd. Zoran Danilović, direktor-saradnik u odeljenju za kapitalne investicije i hotele u CBRE, rekao je nedavno za Bloomberg Adriju da je na domaćem tržištu primetan razvoj butik i velikih kompleksnih projekata koji su najčešće deo koncepta mešovite namene. Najveći broj ovakvih projekata razvija se na Novom Beogradu, gde su dostupne veće parcele.

László Csapó, direktor razvoja poslovanja u Danubius Hotelsu, istakao je na konferenciji da je njihov pristup industriji dvodimenzionalan, jer su oni istovremeno vlasnik i operator gradskih hotela.

"Fokusirani smo na gradske hotele Centralne i Istočne Evrope, i uvek tražimo projekte u kojima kao operator možemo da dodamo vrednost - bilo kroz repozicioniranje ili konverziju. Brending je ključan za uspeh. Imamo svoj brend, Nubis Hotels, ali blisko sarađujemo i sa međunarodnim hotelskim kućama kako bismo izabrali pravi brend za konkretan objekat."

Ko pokreće sektor

Themelidis, Jenkins i Csapó saglasni su da regionom najviše dominiraju lokalni investitori. Najčešće su to pojedinci sa velikom neto vrednosti imovine (eng. high-net-worth/HNW) i manji porodični developeri, koji dolaze iz potpuno drugih industrija i diverzifikuju poslovanje ulaganjem u hotele. Institucionalnih zapadnih investitora ima vrlo malo, osim pojedinačnih primera poput Rumunije, koja je zrelije tržište i privlači veće fondove.

U većini zemalja, međutim, domaći investitori su ti koji, pored kapitala, donose i dragoceno poznavanje lokalnog tržišta. Međunarodni brendovi se oslanjaju upravo na njih u ranim fazama razvoja tržišta, jer lokalni partneri i white-label operatori (lokalne ili regionalne kompanije koje upravljaju hotelima pod brendom treće strane, jer one same nemaju jak brend) omogućavaju organski rast i brže pozicioniranje destinacije.