Beograd glavni motor građevinarstva - grade se zgrade i Expo, šta je sa infrastrukturom u Srbiji?

Uprkos očekivanjima da će građevinarstvo biti jedan od glavnih pokretača privrednog rasta Srbije u 2026, sektor je u prvom tromesečju usporio. To, međutim, ne znači da zaostatak neće biti nadoknađen u nastavku godine, s obzirom na planirana velika državna ulaganja u infrastrukturu i projekte za Expo 2027, u iznosu od oko sedam odsto BDP-a.

U prvom kvartalu je usporila građevinska aktivnost. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, vrednost izvedenih građevinskih radova porasla za 1,7 odsto u tekućim cenama u odnosu na isti period 2025, ali je u stalnim cenama pala za pet odsto. To znači da je došlo do pada realne aktivnosti i da je sektor sve selektivniji: rast u ovom momentu primarno nosi stambena i komercijalna gradnja, dok infrastruktura i ostali segmenti građevinarstva - posustaju.

Rudi Lukačić, analitičar Bloomberg Adrije, kaže da pad ukupne građevinske aktivnosti u prvom kvartalu ponajviše odražava slabiju angažovanost na infrastrukturnim projektima van Beograda, dok se efekat investicija povezanih s izložbom Expo 2027 za sada dominantno vidi u glavnom gradu.

"Ključna razlika vidi se između visokogradnje i niskogradnje. Vrednost radova na visokogradnji porasla je realno za 25,4 odsto, dok je segment niskogradnje, koji uključuje saobraćajnu i komunalnu infrastrukturu, pao za 21,5 odsto. Takva struktura sugeriše da su investicije vezane za Expo zasad dominantno koncentrirane na projekte u Beogradu, dok je aktivnost na infrastrukturnim projektima u ostatku zemlje oslabila".

 To kako naglađava potvrđuju i regionalni podaci. Beogradski region je jedini zabeležio realni rast građevinske aktivnosti u prvom kvartalu, i to za snažnih 35 odsto u odnosu na isti period 2025. Istovremeno, u Vojvodini je zabeležen pad od 17,2 odsto, u Južnoj i Istočnoj Srbiji 13,7 odsto, a u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji čak 31,7 odsto.

Kada se posmatra ukupna vrednost radova domaćih izvođača, uključujući inostranstvo, nominalni rast iznosio je svega 0,5 odsto, dok je realni pad bio još izraženiji - 6,2 odsto. Dakle, kroz sektor se "obrće" više novca zbog viših cena rada, materijala i usluga, ali se realno gradi manje nego lane.

Beta/Dimitrije Goll

 Narodna banka Srbije (NBS) u izveštaju o inflaciji, navodi da je građevinarstvo u prvom kvartalu 2026. imalo blago negativan doprinos privrednoj aktivnosti od 0,1 procentni poen, što znači da je praktično počeo da koči ukupni ekonomski rast.

"Pad proizvodnje građevinskog materijala od šest odsto, slabija eksploatacija peska, kamena i šljunka za 6,1 odsto, kao i niži uvoz građevinskog materijala, ukazuju da je dinamika gradnje na terenu oslabljena", napominju iz NBS-a.

 

Stanogradnja drži građevinarstvo iznad vode

Ana Mustafovski, rukovodilac sektora za stambene nekretnine za tržište Srbije u CBRE, rekla je za Bloomberg Adriju da stambeni sektor u Srbiji generalno odoleva pritiscima, ali dobrim delom zahvaljujući luksuznom segmentu koji pokreću visoko platežni domaći i međunarodni investitori. Tražnja za takvim nekretninama je, pre svega, vođena strategijom zaštite vrednosti imovine, a ističu se Vračar, Dorćol, Senjak i Dedinje, zatim Novi Beograd i Beograd na vodi kao "investiciona destinacija" za sebe.

Sa druge strane, pad infrastrukturnog segmenta može biti posledica završetka dela velikih državnih projekata iz prethodnih godina, dok novi još nisu ušli u intenzivnu fazu realizacije. Istovremeno, infrastrukturni radovi su posebno osetljivi na više troškove finansiranja, skuplje materijale i opreznije budžetsko trošenje, zbog čega investitori sporije pokreću nove projekte. Na to je i ukazala NBS, govoreći o padu proizvodnje građevinskog materijala, te slabijoj eksploataciji peska, šljunka i kamena, koji su ključne ulazne sirovine za puteve, železnice i druge infrastrukturne radove.

"Slabiji rezultat se delimično može objasniti i završetkom dela velikih infrastrukturnih projekata iz prethodnog investicijskog ciklusa, uključujući investicije u saobraćajne koridore, dok EXPO projekti još uvek prolaze kroz fazu pripreme i ugovaranja. Najveći deo radova očekuje se u drugom delu 2026. i tokom 2027. godine, a na to ukazuju podaci o ugovorenim radovima koji su u prvom kvartalu porasli 86,2 odsto nominalno, odnosno 73,9 odsto realno u odnosu na isti period prošle godine", kaže Lukačić.

Mimo toga, deo kapitala i građevinske aktivnosti se, u međuvremenu, prelio na isplativu stanogradnju i komercijalne projekte, gde investitori i dalje vide stabilniju tražnju i brži povrat uloženog novca. Ova promena, inače, dolazi nakon godina i godina u kojima su upravo veliki infrastrukturni projekti bili jedan od glavnih motora građevinskog rasta u Srbiji, pa su samim tim imali i značajan udeo u ukupnom bruto domaćem proizvodu (BDP).

Dozvole rastu dvocifreno, uprkos usporavanju sektora

Sa druge strane, raste broj izdatih građevinskih dozvola. U prva dva meseca 2026. godine, broj izdatih građevinskih dozvola povećan je za dva odsto u odnosu na isti period 2025, što znači da investitori i dalje planiraju nove projekte uprkos trenutnom usporavanju.

Mart je doneo još izraženiji skok aktivnosti u izdavanju dozvola, pošto je broj porastao za 19,3 odsto međugodišnje, podaci su RZS-a. Ipak, treba imati u vidu da rast dozvola ne znači automatski i rast realne građevinske aktivnosti.

Od ukupnog broja građevinskih dozvola izdatih u martu, 82,1 odsto odnosilo se na zgrade, a 17,9 odsto na ostale građevine. Kada je reč o zgradama, 80,7 odsto dozvola izdato je za stambene, a 19,3 odsto za nestambene objekte.

U martu je prijavljena izgradnja 3.123 stana, čija će prosečna površina iznositi 72,7 kvadratnih metara, a od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama - 15,4 odsto biće građeno u objektima s jednim stanom, gde prosečna površina iznosi 145,1 kvadrat.  Sa druge strane, 82,7 odsto stanova planirano je u zgradama sa tri i više stanova, gde prosečna površina iznosi 58,9 kvadrata.

Najveći deo planirane vrednosti radova i dalje pripada novogradnji, s udelom od 81,3 odsto u martu 2026. Posmatrano po regionima, najveća građevinska aktivnost očekuje se u Beogradskoj oblasti, koja učestvuje sa 21,9 odsto u ukupnoj vrednosti planirane novogradnje.