Zašto rekordna gradnja u Beogradu ne spušta cene stanova

Građevinarstvo je u prvom delu 2026. podbacilo u svim segmentima, osim u izgradnji zgrada. Ipak, uprkos hiljadama novih stanova koji poslednjih godina niču širom Beograda, cene kvadrata ne padaju. Naprotiv, tržište nekretnina ostaje snažno, posebno u segmentu skuplje novogradnje. 

Prema poslednjim dostupnim podacima Republičkog zavoda za statistiku, u Srbiji je 2024. završeno 35.380 stanova, što je najveći broj u protekloj deceniji, a samo Beograd je učestvovao sa oko 30 odsto udela. Istovremeno, podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je tržište nekretnina u 2025. nastavilo da raste, uz rekordnu vrednost prometa od 8,1 milijardu evra i sa Beogradom kao liderom.

Paradoks je, međutim, u tome što nova ponuda dominantno raste u delu tržišta koji je najmanje dostupan prosečnim kupcima. Najviše se grade skuplji kompleksi, namenjeni investitorima, dijaspori i ljudima koji nekretnine kupuju kao vid ulaganja, a ne radi rešavanja stambenog pitanja.

Gradi se više, ali ne za prosečne kupce

Prema rečima Ane Mustafovski, rukovodioca sektora za stambene nekretnine u CBRE, tržište nije u klasičnom disbalansu, ali jeste izrazito fragmentisano. Beograd u ovom momentu funkcioniše kao nekoliko paralelnih tržišta nekretnina, sa različitim pravilima, kupcima i cenama.

"Ono što se često predstavlja kao 'velika ponuda' primarno se odnosi na skuplju novogradnju. U tom segmentu jeste došlo do povećanja ponude i sporije prodaje, dok je tražnja za stanovima koji su pristupačniji široj populaciji i dalje stabilna, a ponuda manjkava. Iako ne postoji precizna statistička podela, može se primetiti da je značajan deo nove gradnje u Beogradu usmeren ka višem segmentu. Razlozi za to nisu samo cena zemljišta ili troškovi izgradnje, već i način na koji se projekti pozicioniraju na tržištu", objašnjava Mustafovski.

Aleksandra Mihajlović, PR menadžer sajta 4zida.rs, kaže da primećuju rast interesovanja za luksuzne novogradnje i rezidencijalne komplekse, pre svega u Beogradu i Novom Sadu, ali i u pojedinim turističkim centrima. Kupci danas ne traže samo stan, već sve skupa viši kvalitet života.

"Najveću pažnju privlače projekti koji, pored stambenih jedinica, nude sadržaje poput recepcije, privatnog obezbeđenja, fitnes i spa centara, bazena, uređenih zelenih površina, garaža i kovorking prostora. Posebno su traženi kompleksi u Beogradu na vodi, na Novom Beogradu, Dedinju i Vračaru, a među kupcima dominiraju domaći građani veće platežne moći, zaposleni u IT sektoru, preduzetnici, naši državljani iz dijaspore, ali i stranci. Poslednjih godina je primetan i rast interesovanja građana Rusije, naročito za zatvorene stambene komplekse sa višim nivoom usluge, bezbednosti i privatnosti, kakvi su uobičajeni u velikim međunarodnim centrima", objašnjava Mihajlović, dodajući da luksuz više nije rezervisan isključivo za najuži centar grada.

"Sve više kupaca prednost daje mirnijim lokacijama sa više zelenila, pod uslovom da projekat nudi kvalitetnu gradnju, dobru infrastrukturu i sadržaje koji svakodnevni život čine praktičnijim i udobnijim."

Podaci pokazuju da se među najaktivnijim novogradnjama nalaze upravo skuplji projekti. Najskuplji je Beograd na vodi, gde prosečna cena dostiže 5.000 evra po kvadratu. Slede novobeogradski projekti SOUL 64, Kvart 64 i Airport Garden, gde se prosečne cene kreću između 3.400 i 3.900 evra po kvadratu.

Novi kompleksi van najužeg centra, poput Victory Gardensa na Čukarici i Silva Vidikovca u Rakovici, dostižu 3.000 evra po kvadratu, što bi donekle odgovaralo srednjem segmentu stanovanja, jer je u poslednjem kvartalu 2025. prosečna cena u novogradnji bila 2.717 evra po kvadratu (RGZ).

Posebno je uočljivo da i noviji projekti sa najvećim brojem realizovanih kupoprodaja, poput Nemanjinog grada ili Sunnyvillea, i dalje drže cene koje su visoke za prosečno domaćinstvo u Srbiji. Nekada je važilo pravilo da najveći broj transakcija ostvaruju projekti namenjeni široj srednjoj klasi, sa relativno dostupnim cenama. Danas, međutim, vidimo da i kompleksi sa stotinama prodatih stanova ciljaju imućnije kupce. 

"Istina je da investitori češće razvijaju projekte u višem cenovnom rangu, pre svega zato što taj deo tržišta omogućava veću fleksibilnost u formiranju cena i potencijalno veće marže. Cene na tržištu se formiraju kroz odnos ponude i tražnje, međutim, važno je reći da je poslednjih godina na tu ravnotežu značajno uticao i investicioni kapital. Kako su nekretnine postale jedan od glavnih kanala za očuvanje vrednosti novca, tako je dodatni kapital pogurao tražnju i stvorio pritisak na cene", kaže Mustafovski.

Ipak, baš zbog toga što su ovim kupcima nekretnine investiciona opcija, a ne nužda, došlo je do usporavanja prodaje. "Kapitala ima, ali kupovina sekundarne nekretnine više nije prioritet ni najlikvidnijim kupcima. Sada su usmereniji na očuvanje svoje likvidnosti i poslovanja."

                      

Od Marine Dorćol do EXPO zone - projekti u nastajanju Novi investicioni ciklus u Beogradu danas predvode veliki višenamenski (engl. mixed-use) i luksuzni kompleksi koji tek ulaze u intenzivniju izgradnju ili su u ranim fazama razvoja. Posebno se izdvajaju Delta District, Marina Dorćol, kao i nove faze Beograda na vodi poput BW Rivijere i BW Echoa. Paralelno s tim, širenje kompleksa Expo 2027 otvara potpuno novu zonu buduće stanogradnje i komercijalnog razvoja ka Surčinu. Svim ovim projektima je zajedničko to što dominantno ciljaju viši segment tržišta, uz cene koje višestruko premašuju prosečnu kupovnu moć u Srbiji. U Delta Districtu će kvadrat, prema procenama, prelaziti 7.500 evra, dok se parking mesta prodaju za više od 50.000 evra. Marina Dorćol se već sada pozicionira u rasponu od 5.000 do čak 10.000 evra po kvadratu, u zavisnosti od pogleda i tipa jedinice. Nove premijum faze Beograda na vodi ulaze u cenovni rang od oko 6.000 evra po kvadratu naviše, dok su u nekim luksuznim kulama na toj lokaciji ostvarene transakcije iznad 9.000 evra po kvadratu.

  

Dodatni problem je struktura troškova. Cene zemljišta u atraktivnim zonama Beograda značajno rastu, troškovi gradnje i finansiranja ostaju visoki, a luksuznije jedinice investitorima donose velike marže. Tržište se, stoga, ubrzano pomera ka stanovima sa garažama, recepcijama i privatnim sadržajima, gde investitori vide najveći prostor za zaradu.

"Jedan od ključnih razloga zašto cene ne padaju leži u samoj strukturi rashoda i načinu na koji tržište funkcioniše. Nekretnine se ne prilagođavaju brzo - cene se retko koriguju naglo i obično reaguju tek na ozbiljnije ekonomske promene. Investitori ulaze u projekte godinama unapred, sa već definisanim cenama zemljišta, finansiranja i izgradnje, što dosta ograničava prostor za kasnije spuštanje cena", kaže sagovornica Bloomberg Adrije.

Za stan od 60 m² potrebno 15 godina prosečne zarade

Kada se izračuna prosek cena u većim i novim premijum kompleksima, prosečna cena kvadrata iznosi oko 3.118 evra. Ako se kao referenca uzme prosečna neto plata iz marta, od 121.650 dinara, odnosno oko 1.040 evra, proizlazi da prosečna mesečna zarada može da pokrije tek oko trećine kvadrata u novogradnji ovog tipa.

To znači da su za jedan kvadrat u prosečnom novom kompleksu potrebne približno tri prosečne plate. Stan od 60 kvadrata po toj ceni koštao bi oko 187.000 evra, što znači da bi za njegovu kupovinu bilo potrebno oko 180 prosečnih srpskih plata iliti gotovo 15 godina ukupne zarade, pod pretpostavkom da se plata ne troši ni na šta drugo.

Ova računica možda najbolje pokazuje zašto rast ponude ne donosi automatski veću dostupnost stanovanja. Nova gradnja u Beogradu sve je udaljenija od kupovne moći prosečnog građanina.