Zašto se luksuzne nekretnine više traže (i kupuju) od drugih

Luksuzni segment je manje osetljiv na makroekonomske promene i više vođen kvalitetom, ekskluzivnošću i dugoročnom vrednošću, saglasni su predstavnici Sotheby's International Realty u godišnjem izveštaju. To makar delimično objašnjava vest koja je u jeku sukoba na Bliskom istoku mnoge iznenadila - bogati kupac je kupio superluksuzan penthaus u Dubaiju za čak 110 miliona evra, što je jedan od najskupljih poslova u istoriji tog tržišta. 

Šta oni znaju a mi ne znamo, pitamo se.

Vile i stambeni objekti u centru Dubaija | Depositphotos

Kao prvo, kako smo izveštavali na početku sukoba, neki bogati kupci veruju da će se tržište oporaviti i da je Dubai i dalje sigurna luka za kapital. 
Zatim, ultraluksuzne nekretnine često imaju stabilnu potražnju jer ciljaju mali, ali izuzetno bogat sloj kupaca, tako da faktički uvek nađu kupca,
Konačno, na delu je i strategija "kupuj u krizi" - neki investitori vide krizu kao priliku za ulazak na tržište.

Nikola Nedeljković, managing partner u Kadena Sotheby's International Realty iz Srbije objašnjava da globalni konflikti "iako povećavaju neizvesnost, istovremeno jačaju percepciju nekretnina kao safe haven to jest investicije u sigurne destinacije".  Naš sagovornik veruje da će luksuzne nekretnine u destinacijama poput Dubaija nastaviti da beleže snažnu prodaju: "Dubai predstavlja jedno rezilijentno tržište čiji rast privlači kupce iz celog sveta, uključujući kupce iz Srbije."

Enterijer vile Ljuta | Montenegro Sotheby's International Realty

Ipak, savetuje lokalnim kupcima da razmišljaju dugoročno i usmere se na kvalitet, "jer tržište u 2026. više nagrađuje promišljene investicije nego brze odluke."

Usmeravanje na kvalitet je preporuka i Nika Lakovića, managing partnera Sotheby's Internationa Realty iz Crne Gore na koju god lokaciju da se misli. 

On kaže da je nedavno, opet, uprkos opštoj globalnoj neizvesnosti, dobio oko 200 upita samo za jedan dan za luksuzni projekat iz porfolija na crnogorskoj obali - konkretno, vilu Smokvica, i to većinom od kupaca iz SAD. "To potvrđuje da osnovne finansije luksuznog potrošača ostaju snažne, te da najveću tržišnu likvidnost i dalje ima kvalitetan i premijum proizvod", kaže.

 

Šta je dugoročno dobra investicija

Laković smatra da su dugoročno najotpornije investicije u luksuznom segmentu nekretnine koje kombinuju tri faktora: vrhunsku lokaciju, profesionalno upravljanje i međunarodno prepoznat brend ili koncept projekta.

On posebno izdvaja nekretnine u okviru velikih projekata (Porto Montenegro, Luštica Bay, Portonovi u Crnoj Gori) "sa realnim pozicioniranjem cene." Kaže da su u pitanju rezidencije u premijum kompleksima na obalama ili u marinama, sa trajno atraktivnim pogledom i ograničenom budućom ponudom u okruženju.

Ne samo kvadrati - nego i lajfstajl - Montenegro Sotheby's International Realty

Posebne pogodnosti kao hotelski i concierge servis, te mogućnost kombinovanja ličnog korišćenja i organizovanog izdavanja doprinose kvalitetu "paketa". 

Sličnog mišljenja je i Nedeljković koji kaže da je tržište luksuznih nekretnina u 2026. ušlo u fazu stabilizacije i "zrelosti", gde kupci "sve više biraju kvalitet i dugoročnu održivost investicije, a ne kratkoročne spekulacije".

I u Srbiji su to nekretnine koje kombinuju lokaciju, kvalitet gradnje i lajfstajl komponentu.

Danube Riverside | Kadena Sotheby's International Realty

"To su pre svega projekti poput Danube Riverside , koji nude koncept waterfront living sa sadržajima. Lajfstajl je sada prioritet – kupci traže kompletnu uslugu stanovanja, ne samo kvadrate". Skreće pažnju na projekat Victory Gardens koji jasno ilustruje tu potrebu, rastuću potražnju za zelenilom, velnes/wellbeing sadržajima i balansiranim načinom života." Kaže i da su na ceni takozvane turnkey nekretnine: spremne za useljenje, bez dodatnih ulaganja kao i nekretnine u centralnim gradskim zonama sa jakim potencijalom. 

Kada su u pitanju globalni trendovi koji se prelivaju i u našem regionu, Nedeljković najavljuje sve veći broj brendiranih i konceptualnih rezidencija, dok Laković ukazuje na globalnu mobilnost kupaca i diverzifikaciju investicionih lokacija. "Ali sve je veći broj kupaca iz ovog segmenta koji Crnu Goru i region vide i kao destinacije za duži boravak, ne samo sezonsko korišćenje nekretnine", dodaje on.

Zeleno, volim te zeleno - Victory Gardens kompleks na Banovom brdu u Beogradu | Kadena Sotheby's International Realty

Šta se najviše traži i koliko košta

Laković kaže da ultraluksuzni segment iznad cenovnog nivoa od 1,5 miliona evra ostaje aktivan, ali znatno selektivniji - "transakcije zavise od jedinstvenosti lokacije, nivoa privatnosti, kvaliteta gradnje i međunarodne prepoznatljivosti projekta". Očekuje najstabilniju i najširu potražnju u rasponu od približno 600.000 do 1,5 miliona evra, i to za premijum stanove i rezidencije u visokokvalitetnim projektima, kao i vile srednje veličine na prime lokacijama.

Montenegro Sotheby's International Realty

Nedeljković kao trenutno najskuplju izdvaja ekskluzivnu vilu na Senjaku, jednoj od najprestižnijih lokacija u Beogradu, sa cenom od šest miliona evra. "U luksuznom segmentu primećujemo stabilnu i otpornu tražnju za nekretninama iznad 500.000 evra, posebno u prime lokacijama u Beogradu." On primećuje i jasnu polarizaciju tržišta i kaže da najveća potražnja i dalje dolazi iz srednjeg segmenta – pre svega stanova do oko 150 do 250 hiljada evra, koji imaju snažan investicioni i rental potencijal. 

Poverenje u reputaciju developera ključni

Povrh svega, oba sagovornika istakla su kao ključni element poverenje investitora u developera i upravljačku strukturu projekta.

Ako se vratimo na Dubai s' početka priče, najveći developeri u Emiratima ovih dana baš sa tim imaju pune ruke, kako prenosi Bloomberg News. 

Akcije Emaar Properties pale su oko 25 odsto, dok je Aldar Properties izgubio oko 27 odsto, što odražava nagli pad tržišnog sentimenta.

Kupci su izgleda ipak oprezniji (Dubai je prednjačio u prodaji luksuznih nekretnina vrednih preko deset miliona dolara, ispred gradova poput Njujorka i Hongkonga) i nekretnina u izgradnji ili "off-plan".

Developeri se trude da naglase stabilnost: kompanije poput Binghatti, koji se fokusira na stanove srednje klase, ali je ušao i u luksuzne projekte (izgradnja kule sa Mercedes brendom i jedne od najviših stambenih zgrada na svetu) i Omniyat predstavljaju stres-test scenarije i ističu jaku likvidnost. S druge strane, rejting agencije upozoravaju na rastuće geopolitičke rizike i moguće smanjenje rejtinga.

Ostaje da se vidi hoće li luksuzne nekretnine i dalje ostati poput prednjih redova u avionu - uvek prvi planu bez obzira na cenu i turbulencije u nižim klasama.