Brendirane rezidencije osvajaju Beograd - luksuzni stanovi uz hotelski servis

Brendirane rezidencije, stambeni objekti povezani s poznatim hotelskim ili lajfstajl brendovima, već godinama su jedan od najjačih globalnih trendova u luksuznom segmentu nekretnina. Pre desetak godina, taj segment se smatrao nišnim, a danas je među najbrže rastućima. Prema izveštaju Savills Branded Residencesa, na tržištu je prošle godine realizovano čak 240 novih projekata. Trenutno, postoji oko 740 aktivnih, a dodatnih 790 projekata je u fazi razvoja, pa se očekuje da se globalni broj brendiranih rezidencija udvostruči do 2031.

Najveći globalni igrači poput Four Seasonsa, The Ritz-Carltona i St. Regisa postavljaju standarde najvišeg kvaliteta, a Beograd se već upisao na mapu luksuznih destinacija - St. Regis Belgrade otvoren je prošle godine, dok je otvaranje Ritz-Carltona planirano za 2027, što sasvim prirodno otvara pitanje može li srpska prestonica postati relevantno tržište i za ovaj model stanovanja i investiranja.

 

 

Novi Beograd ima najveći potencijal

Prema rečima Vladimira Popovića, rukovodećeg partnera u Colliersu za Srbiju, tržište luksuznih i premijum nekretnina u Beogradu je u stalnom porastu, naročito u poslednje tri godine.

"Model brendiranih rezidencija spaja najbolje iz hotelske industrije i tržišta nekretnina - visok standard gradnje i dizajna, profesionalni menadžment i sigurnost prepoznatljivog brenda. Beograd već pokazuje potencijal za razvoj ovog segmenta, uz prisustvo dijaspore, stranih investitora i međunarodnih brendova", kaže Popović za Bloomberg Adriju.

Sličan trend vidi i Zoran Danilović, direktor-saradnik u odeljenju za kapitalne investicije i hotele u CBRE-u, koji navodi da je u toku nekoliko aktivnih luksuznih projekata. "Primećujemo razvoj butik i velikih kompleksnih projekata koji su najčešće deo koncepta mešovite namene (engl. mixed-use) - u kombinaciji s hotelima i poslovnim prostorima. Potražnja postoji, a kupci su spremni da plate više za kvalitet, sadržaje i iskustvo koje takvi projekti nude."

Najveći broj ovakvih projekata razvija se na Novom Beogradu, gde su dostupne veće parcele. Danilović dodaje da se posle otvaranja Ritz-Carltona i Intercontinentala očekuje dolazak i drugih globalnih imena poput Kempinskog, Marriott Residencesa i Four Seasonsa.

Na pitanje zašto je koncept mešovite namene posebno atraktivan investitorima, Danilović objašnjava za Bloomberg Adriju da im omogućava brži povraćaj uloženih sredstava - prodajom stanova prihod stiže pre nego što hotel ili poslovni deo počne da ga generiše. "Pojedini projekti nude i uključivanje stanova u takozvani rental pool sistem (vlasnici stanova i apartmana, ili kuća u slučaju rizorta, udružuju svoje jedinice u jedan zajednički pool za iznajmljivanje), čime se omogućava kratkoročno ili dugoročno izdavanje."

Osim Novog Beograda, prema rečima Popovića, najtraženije lokacije u Beogradu su Beograd na vodi, Dedinje, Senjak, Vračar i Donji Dorćol, a cene vrhunskih jedinica dostižu do 10.000 evra po kvadratu. "Premijum projekti moraju da nude visok standard završnih radova, sigurnost 24/7, spa i velnes sadržaje, privatne garaže i velike terase, uz mogućnost upravljanja najmom ili servisiranja jedinica."

Kupci su, uglavnom, domaći investitori, uz značajan interes dijaspore i određen broj stranih državljana koji Beograd vide kao perspektivnu investicionu destinaciju.

 

Svetska tržišta, izazovi i cena luksuza

Prema rečima Danice Jelače Vučković, direktorke u odeljenju Procene vrednosti i savetodavnih usluga u CBRE-u, tržište brendiranih rezidencija beleži snažan rast već nekoliko godina, sa najizraženijom ekspanzijom u Aziji, na Bliskom istoku, Latinskoj Americi i u određenim delovima Evrope. Taj rast je direktno povezan sa jačanjem luksuznog turizma i povećanom potražnjom za nekretninama koje kombinuju lajfstajl, investicioni potencijal i hotelski servis.

Najčešći izazovi u razvoju i održavanju ovih projekata odnose se na uređenje pravnih odnosa između graditelja, hotelskog brenda i vlasnika stanova, kao i na dugoročno održavanje visokih standarda usluge koje brend zahteva.

"Ovakvi projekti su često deo kompleksa mešovite namene, gde se prepliću hoteli, poslovni i rezidencijalni prostori, što dodatno komplikuje upravljanje zajedničkim sadržajima i očuvanje dugoročne vrednosti investicije", ističe sagovornica Bloomberg Adrije.

Međutim, dok prisustvo hotela uz rezidencije sa jedne strane osigurava viši standard usluge, s druge strane povećava troškove održavanja. Na rizort destinacijama je dodatni izazov to što hotelski operateri često postavljaju ograničenja u vezi sa korišćenjem i iznajmljivanjem stanova - na primer, zahtevaju da se jedinice izdaju isključivo preko njihovog sistema, uz određenu kompenzaciju, što ne odgovara svim kupcima.

Takođe, razlika između gradskih i rizort lokacija je ključna.

"U gradskim sredinama dominiraju klasični luksuzni hotelski brendovi poput Four Seasonsa, Ritz-Carltona, Mandarin Orientala, Rosewooda i St. Regisa, koji nude snažan servisni model i investicioni potencijal, a fokus im je na standardu usluge i dostupnosti sadržaja. Na rizort destinacijama pak brendovi su više fokusirani na iskustvo, velnes i privatnost, a među njima su Aman, Six Senses, One&Only, Cheval Blanc. Iako hotelski brendovi i dalje dominiraju, sve se više pojavljuju i nehotelski brendovi, poput modnih, automobilskih i velnes kuća", dodaje Jelača Vučković.

Na tržištima u razvoju, poput Beograda, izazov je još veći jer je prisustvo globalnih brendova ograničeno, pa je teže biti pionir u ovakvim projektima. Takvi poduhvati zahtevaju kombinaciju iskustva developera i arhitekata u spajanju rezidencijalnog i hotelskog segmenta, kao i uključivanje renomiranih brendova koji će njima upravljati, što ih čini znatno zahtevnijim nego standardne stambene ili poslovne zgrade.

Što se tiče cena kvadrata, Jelača Vučković ističe da su kvadrati u brendiranim rezidencijama u proseku 30-40 odsto skuplji od uobičajenih luksuznih nekretnina. Ali kaže da su kupci spremni da plate više za nekretnine koje nude usluge upravljanja ili viši nivo životnog standarda.

S obzirom na specifičnost i retkost ovih projekata, u CBRE-u ne očekuju značajan uticaj na celokupno tržište luksuznih nekretnina, iako nema sumnje da oni postavljaju nove standarde kvaliteta.