Cene stanova ne staju, ali tempo slabi - tržište konačno sazrelo

Tržište stambenih nekretnina u Srbiji u trećem kvartalu 2025. nastavlja svoju uzlaznu putanju, ali bez naglih skokova koji su obeležili ranije faze perioda nakon kovida. Novi podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da su cene stanova stabilnije nego pre: nema zamaha, ali na štetu kupaca nema ni pada. Ipak, dobar znak je da su kupci manje skloni impulsivnim odlukama pri kupovini nekretnine, to jest opreznije ulažu svoj novac. 

Prema Indeksu cena stanova RGZ-a, međugodišnje povećanje cena iznosi oko šest odsto, što je blago povećanje u odnosu na 5,95 odsto zabeleženih u drugom tromesečju 2025. Ovi podaci potvrđuju kontinuitet trenda započetog još početkom godine, ali i jasno ukazuju da se tržište kreće sporije nego u periodu snažnih cenovnih skokova iz 2021. i 2022. godine. 

 

 

 

Za kupce je "ono najgore" u smislu cena kvadrata, verovatno, prošlo, iako ostaje žal za cenama kakve pamtimo pre pandemije. Dobra vest za prodavce je da tržište ne posustaje, potražnje i dalje ima, a slabija dostupnost stanova koja je ključni problem - ide naruku rastu cena.

Istovremeno, ovakva dinamika sugeriše da je tržište ušlo u zreliju fazu. Cene su povišene, ali nema euforije i naglih korekcija, što je u skladu sa širim makroekonomskim okruženjem: smirivanjem inflacije, stabilizacijom kamatnih stopa i postepenim prilagođavanjem kupaca novim uslovima finansiranja. Drugim rečima, nekretnine u Srbiji više ne rastu "na talasu straha od propuštanja", već pre svega kao rezultat trajne i strukturalne potražnje.

 

Beograd i Novi Sad vade nacionalni prosek

Regionalni podaci dodatno osvetljavaju ovu sliku. Beograd ostaje motor rasta, sa najvišim nivoima indeksa i najvećim obimom tržišne aktivnosti. Potražnja u prestonici i dalje je snažna, kako od domaćih kupaca, tako i od investitora koji stanove vide kao zaštitu kapitala u uslovima ograničenih opcija za ulaganje.

Sličan trend, iako nešto umereniji, vidljiv je u Vojvodini, pre svega u većim centrima, gde se tržište nekretnina sve više oslanja na migracije stanovništva, razvoj IT i uslužnih delatnosti, i gradnju novih stambenih kompleksa. S druge strane, Južna i Istočna Srbija, kao i region Šumadije i Zapadne Srbije, beleže rast cena, ali znatno sporijim tempom.

Dakle, produbljivanje regionalnih razlika na tržištu nekretnina ne jenjava - kapital i potražnja su mahom koncentrisani u urbanim i ekonomski aktivnijim zonama, dok manja mesta ostaju u zapećku. Uprkos nižim cenama kvadrata, manje su atraktivna i za pojedinačne kupce i za investitore.

Najviši međugodišnji rast ostvaren je u Beogradu, gde su cene porasle za 6,55 odsto u trećem kvartalu 2025, zatim u Vojvodini sa 6,26 odsto, dok su Južna i Istočna Srbija zabeležile rast od 5,49 odsto. Najumerenija dinamika prisutna je u regionu Šumadije i Zapadne Srbije, gde je međugodišnji rast iznosio 4,62 odsto. Ove razlike odražavaju se i kroz nivoe indeksa cena stanova, pri čemu je u trećem tromesečju najviša vrednost indeksa zabeležena u Vojvodini (199,72 poena). Beograd je na drugom mestu (194,91 poen).

Novi ili stari stanovi - šta (pre) biramo

Posmatrano po segmentima tržišta, razlike između starogradnje i novogradnje su minimalne. U segmentu starogradnje međugodišnja stopa rasta cena iznosila je 6,04 odsto, što je neznatno manje u odnosu na 6,08 odsto zabeleženih u drugom tromesečju. Kod novogradnje, odnosno kupovina direktno od investitora međugodišnji rast iznosio je 5,92 odsto, naspram 5,74 odsto u prethodnom kvartalu. Ovi podaci još jednom demantuju uvreženo mišljenje da rast cena dominantno dolazi iz novogradnje i ukazuju da se cenovni pritisci ravnomerno raspoređuju kroz čitavo tržište.

 

 

 

Promet raste brže od broja transakcija

Tržišna aktivnost na stambenom tržištu u trećem tromesečju beleži blagi međugodišnji rast, i to uprkos vanrednim okolnostima koje su privremeno usporile promet. Tokom jula došlo je do prekida rada informacionih sistema Ministarstva pravde, zbog čega u jednom periodu nije bilo moguće overavati kupoprodajne ugovore, ali taj zastoj nije značajnije poremetio ukupnu tržišnu dinamiku. Štaviše, broj kupoprodaja stanova dostigao je 11.741, što predstavlja međugodišnji rast od 0,5 odsto. Istovremeno, ukupna vrednost prometa porasla je znatno brže i iznosila je 1,131 milijardu evra, što je povećanje od 11,4 odsto u odnosu na isti period prošle godine. Ovakav raskorak između skromnog rasta broja transakcija i snažnog povećanja vrednosti prometa ilustruje da rast cena i dalje ostaje ključni generator tržišne aktivnosti.

Šta nam govori regionalna struktura prometa? Rast broja kupoprodaja zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji, gde je povećanje iznosilo 6,9 odsto, kao i u Beogradu sa rastom od 1,4 odsto, dok su Vojvodina i region Šumadije i Zapadne Srbije zabeležili pad broja transakcija od 2, odnosno 1,3 odsto. Ipak, bez obzira na kretanje broja ugovora, svi regioni beleže rast ukupne vrednosti tržišta, pri čemu se posebno izdvaja Južna i Istočna Srbija sa skokom od čak 26,6 odsto, dok su Beograd, Vojvodina i Šumadija sa Zapadnom Srbijom zabeležili rast vrednosti prometa od 9,8, 9,1 i 12,1 odsto.

Krediti daju krila kupovinama

Jedan od najupečatljivijih podataka u izveštaju odnosi se na kreditnu aktivnost. Broj stanova kupljenih uz kreditno finansiranje povećan je za 41,4 odsto i iznosio je 4.036 ugovora, u poređenju sa 2.854 u istom periodu prethodne godine. Udeo kreditnih kupovina u ukupnom broju transakcija dostigao je 34,5 odsto, što je za deset procentnih poena više nego godinu dana ranije. Ovakav rast direktno se povezuje sa uvođenjem subvencionisanih stambenih kredita za mlade, čiji su efekti postali vidljivi tokom drugog i trećeg tromesečja 2025. godine. Uz to, kamatno okruženje je, generalno, stabilnije.

 

Ipak, uprkos stabilnosti tržišta, pitanje pristupačnosti stanova ostaje otvoreno. Rast cena i dalje nadmašuje rast prosečnih zarada, naročito u Beogradu i Novom Sadu, što znači da je za veliki deo stanovništva kupovina stana i dalje dugoročno finansijsko opterećenje. Tržište se, stoga, sve jasnije deli između onih koji kupuju iz nužde i onih koji kupuju kao investiciju, pri čemu investiciona tražnja i dalje ima snažan uticaj na formiranje cena.

U širem evropskom kontekstu, kretanja na domaćem tržištu ne odstupaju značajno od proseka. Rast cena stanova u Srbiji u trećem kvartalu nalazi se u gornjoj polovini evropskog raspona, ali bez ekstremnih oscilacija koje beleže pojedina tržišta EU. To dodatno potvrđuje ocenu da je domaće tržište nekretnina ušlo u fazu relativne stabilnosti, u kojoj se cene prilagođavaju realnim ekonomskim fundamentima, a ne kratkoročnim šokovima.

Treći kvartal 2025. godine tako potvrđuje da tržište stanova u Srbiji ostaje snažno, ali sve racionalnije. Umesto brzih dobitaka i naglih skokova, dominantan trend postaje postepeni rast, uz izraženije regionalne razlike i rastući jaz između cena nekretnina i kupovne moći stanovništva. Za kupce, to znači potrebu za opreznijim planiranjem, dok investitorima tržište ostaje atraktivno, ali znatno zahtevnije nego u prethodnim godinama.