Investiranje u nekretnine bez ključeva i hipoteke - kada će biti moguće u Srbiji

REIT(engl. Real Estate Investment Trust), fond koji omogućava investiranje u nekretnine bez direktnog fizičkog posedovanja, decenijama je standard u razvijenim ekonomijama. U Americi, REIT čini značajan segment tržišta kapitala, jer omogućava investitorima da diverzifikuju svoje portfelje i učestvuju u rastu sektora. Zašto je takav koncept, zapravo, pogodna opcija? REIT eliminiše visoku cenu ulaska u ulaganja u nekretnine i omogućava investitorima da i s manjim iznosima učestvuju u portfeljima kojima se upravlja profesionalno. Time se objedinjuju sigurnost nekretnina i likvidnost tržišta kapitala. Ova vrsta fonda u Srbiji i te kako ima smisla, jer je investiranje mahom usmereno na nekretnine.

Međutim, Srbija još uvek nema REIT strukturu, a investicije u nekretnine se gotovo potpuno oslanjaju na fizičko posedovanje - kupovinu stana ili kuće, često finansiranu kreditima ili sredstvima lične štednje. 

Nebojša Nešovanović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i savetodavne usluge za Jugoistočnu Evropu u CBRE, kaže za Bloomberg Adriju da bi uvođenje REIT-a u Srbiji predstavljalo ne samo promenu načina investiranja u nekretnine već i transformaciju celog tržišta kapitala.

"Osnivanje REIT-a bi bila fundamentalna promena, odnosno prvi korak u fundamentalnoj promeni srpskog tržišta kapitala, privrede, a na kraju i društva", kaže Nešovanović.

 

"Posledica promene načina razmišljanja bila bi veća participacija i diverzifikacija ulaganja, ali i mogućnost kreiranja novih finansijskih proizvoda i, konačno, oživljavanje Beogradske berze", objašnjava Nešovanović.

Umesto da pojedinac ulaže u jednu imovinu, REIT omogućava ulaganje u lepezu komercijalnih ili stambenih nekretnina, raspoređenih po riziku, lokaciji i tipu objekta - to smanjuje rizik i daje prostor sofisticiranijim finansijskim instrumentima.

Depositphotos

 

Pitanje inicijatora REIT fondova u Srbiji u velikoj meri zavisi od zakonskog okvira, a pomaka na tom planu ima - Komisija za hartije od vrednosti je prvi put regulisala fondovska ulaganja u nepokretnosti. Drugim rečima, alternativni investicioni fondovi (AIF) su dobili zeleno svetlo za ulaganja u nekretnine. Istovremeno, Komisija uklanja prepreke za osnivanje prvih REIT-a, imajući u vidu tradicionalnu naklonjenost srpskih investitora tržištu nepokretnosti. Među najnovijim potezima u tom smeru bilo je donošenje Pravilnika o izmenama i dopunama Pravilnika o alternativnim investicionim fondovima.

Marko Janković, predsednik Komisije za hartije od vrednosti, kaže da se pokazalo kako je za pokretanje REIT-a i REIF-a u Srbiji potrebno uskladiti i pojedina pravila koja nisu u nadležnosti Komisije, poput onih u oblasti vođenja imovine u katastrima, poreskog zakonodavstva i drugog. "Imamo i neke veće ambicije kada je u pitanju oblast povezivanja tržišta kapitala i tržišta nekretnina, tako da se nemojte iznenaditi ako bude nekih vesti u tom segmentu u skorije vreme", rekao je u septembru za Bloomberg Adriju.

"Logično je očekivati da REIT-i budu unapređena verzija AIF-a, pa bi, shodno tome, Društva za upravljanje AIF-ima (DzUAIF) bila inicijatori osnivanja prvih REIT-a. Očekivano bi bilo da to bude neki od postojećih DzUAIF-a koji pokazuje interesovanje za nekretninske AIF-e", kaže Nešovanović.

U praksi, to znači da bi već etablirani fondovi sa iskustvom u nekretninskim investicijama mogli da prošire svoju ponudu kroz "REIT proizvode" za klijente.

Depositphotos

 

Razvijena tržišta nisu reper, ali jesu putokaz

Upoređivanje sa tržištima kapitala, poput američkog, donekle je ograničeno, a evo i zašto - tržište SAD je jedno od najrazvijenijih na svetu, dok Srbija i region imaju jedno od najnerazvijenijih, tako da nema prostora za bilo kakvu relevantnu komparaciju. Međutim, upravo ta nerazvijenost predstavlja komparativnu prednost za REIT-e u Srbiji i na Balkanu.

"Ljudi u našem regionu ubedljivo najviše, gotovo jedino, investiraju u nekretnine, tako da su REIT-i sledeći logični korak na koji bi naši investitori trebalo da budu spremni", napominje Nešovanović.

Ipak, treba imati u vidu da odnos ulaganja u nekretnine nije jednak od zemlje do zemlje. Građani Srbije pretežno ulažu u nekretnine zato što je domaće tržište kapitala slabo razvijeno i nelikvidno. BELEX je mali, s ograničenim brojem renomiranih kompanija i skromnim prometom, pa je prosečnom domaćem investitoru nekretnina u suštini jedina sigurna vrednost. Za razliku od Srbije, u Hrvatskoj je ulaganje znatno razuđenije - Zagrebačka berza je veća i likvidnija, građani masovno investiraju kroz penzijske i investicione fondove II stepena, a nekretnine su popularne pre svega zbog turističkog prihoda i potražnje stranaca. U Sloveniji je situacija još zrelija - Ljubljanska berza je najuređenija i najlikvidnija u regionu, penzijski fondovi imaju ključnu ulogu, a visoke cene stanova u Ljubljani i na obali podstiču građane da štednju raspoređuju na akcije i fondove, a ne samo na nekretnine.

 

Nedovoljna podrška države kao najveći rizik

Da li će, kako i kojom brzinom investitori prihvatiti koncept REIT-a u Srbiji, zavisiće i od spremnosti da prihvate ulaganje u nekretnine bez fizičkog posedovanja ili upisa u katastar. To bi bio prvi korak ka promeni investicionih navika, što bi dugoročno otvorilo prostor za razvoj naprednih finansijskih proizvoda i modernizaciju tržišta kapitala. Poreske olakšice, iako značajne, nisu jedini faktor uspeha, objašnjava Nešovanović.

"Olakšice su samo jedan od elemenata neophodnih za razvoj REIT-a. Pored njih, država mora i na druge načine da podrži formiranje i razvoj ovih fondova - počev od aktivnosti u delu usvajanja Zakona i reforme u javnom sektoru neophodnih za uspeh REIT-a, pa do medijske podrške."

Upravo nedovoljnu posvećenost i podršku države Nešovanović vidi kao najveći rizik pri pokretanju REIT fondova.

"Ta tema je još uvek interesantna samo uskom krugu ljudi, a efekti predanog rada mogu se videti tek kroz nekoliko godina. Ipak, potencijal je ogroman. REIT-i donose kratkoročne koristi kroz ulaganje u kvalitetne poslovne nekretnine (umesto u stanove) i osiguranje stabilnog prihoda, dok dugoročno otvaraju vrata transformaciji tržišta kapitala i privrede u celini. Značaj uvođenja REIT-a bih uporedio sa značajem sveopšte elektrifikacije nakon Drugog svetskog rata. Kao što je pedesetih godina digitalno doba bilo nezamislivo, tako je danas teško zamisliti gde ćemo biti za dve decenije."

Suština je da, iako uvođenje REIT-a u Srbiji može delovati kao daleki san, njihova implementacija bi predstavljala prirodan nastavak razvoja finansijskog tržišta i investicionih navika, nudeći građanima i institucijama potpuno nov način učešća u sektoru koji decenijama dominira tržištem kapitala.