Kako REIT menja pravila igre za male i srednje ulagače u nekretnine

Tržište nekretnina se oduvek vezuje za sigurnost i dugoročnu vrednost, ali i za visoke ulazne barijere - kupovina, održavanje i izdavanje nekretnina zahtevali su kapital, stručnost i vreme čekanja povrata koje mali (prosečni) investitori retko imaju. U tom kontekstu, model Real Estate Investment Trust (REIT) donosi fundamentalnu promenu, omogućavajući investitorima da, putem berze, učestvuju u vlasništvu profitabilnih nekretnina - od tržnih centara i poslovnih objekata do stambenih i industrijskih kompleksa, a da ne moraju sami da upravljaju tim imovinama.

Investitori ostvaruju deo prihoda kroz redovne dividende, dok kompanija vodi brigu o održavanju, zakupcima i pravnoj regulativi. Na taj način, nekretnine postaju likvidna, dostupna i transparentna klasa imovine.

Zašto je ulaganje u REIT u zamahu baš ovog decembra

• Keš i državne obveznice daju 3-4 odsto prinosa godišnje, a REIT-ovi i dalje isplaćuju 6-10 odsto; dakle, zašto bi investitor čuvao novac na četiri odsto, kada može da uzme prosečnih osam odsto i spava mirnije.

• Većina net-lease REIT-ova automatski podiže zakup 1,5- 3 odsto prinosa godišnje, pa kada inflacija skoči, raste i dividenda.

• REIT indeks (VNQ) je od 2021. godine do danas izgubio više od 45 odsto vrednosti. To znači da su se cene REIT-ova značajno spustile. Drugim rečima, "ono najgore je već uračunato".

• Alternativa Big Techu - ulagači su prilično siti tehnologije, posebno u jeku debata o AI balonu. REIT-ovi su manje povezani sa berzom - kada tehnološke akcije padnu, REIT-ovi i dalje isplaćuju dividendu.

Najpopularniji sektori u decembru su: data centri, industrija/logistika, prodavnice/net-lease, stanovi u Sun Beltu i zdravstvo. Sun Belt, inače, obuhvata države poput Teksasa, Floride, Arizone, Nevade, Severne i Južne Karoline, Džordžije, Alabame, a važi za vrlo popularno područje zbog tople klime, brzog rasta stanovništva, stalne potražnje za iznajmljivanjem stanova i kompanija koje otvaraju fabrike i istraživačke centre.

Florida, avgust 2025, u jeku prodaje kuća / Bloomberg

 

Pre i posle REIT-ova

U praksi, promena se desila kroz nekoliko ključnih faktora, a to su:

• Berzanska likvidnost: Investitori mogu da kupuju i prodaju udele u nekretninama kroz REIT-ove kao da kupuju akcije, dok je ranije direktno posedovanje nekretnina bilo "nelikvidno" i teško za brzo raspolaganje.

• Šira dostupnost: Pre REIT-ova, tržište nekretnina je bilo, uglavnom, rezervisano samo za bogate pojedince i institucije; sada mali i srednji investitori mogu učestvovati sa relativno manjim kapitalom.

• Veća transparentnost: Javne REIT kompanije objavljuju finansijske izveštaje i detalje o portfoliju, dok su ranije vrednosti nekretnina i njihovo poslovanje bili teško proverljivi.

​Pod pojmom nelikvidnost, misli se na to da se nekretnine ne mogu lako ili brzo pretvoriti u gotovinu. Prodaja stana, poslovnog prostora ili industrijskog objekta obično zahteva nedelje/mesece - pronalaženje kupca, pregovore, pravne postupke i prenose vlasništva. Za razliku od akcija ili obveznica, koje se na berzi mogu prodati gotovo odmah, nekretnina "stoji" dok se ne nađe kupac. Osim toga, čak i kada postoji interesent, postoji i niz operativnih prepreka, poput procene vrednosti, poreza, zakonske regulative, stanja objekta i usklađenosti s ugovorima o zakupu. Vlasnik nekretnine ne može brzo likvidirati imovinu, niti lako preusmeriti investiciju u drugu klasu imovine.

To nas dovodi do druge stavke - šira (ne)dostupnost. Kupovina i održavanje nekretnine zahtevaju visok početni kapital, profesionalno upravljanje i razumevanje tržišnih rizika. Za prosečnog malog ili srednjeg investitora, direktno ulaganje u nekretnine često je bilo nedostižno, rizično i komplikovano - sve do pojave REIT-a. Ovaj model, kako smo objasnili u uvodu, omogućava manjim igračima da učestvuju u vlasništvu velikih portfolija nekretnina putem kupovine akcija na berzi, a da pritom ne moraju da ih poseduju ili upravljaju njima - dovoljno je da kupe akcije REIT-a. 

Naposletku, u eri REIT-ova, javne kompanije objavljuju finansijske izveštaje i detalje o portfoliju, što omogućava investitorima transparentan uvid u vrednost i performanse imovine. Na primer, REIT koji ulaže u tržne centre ili poslovne objekte redovno objavljuje podatke o prihodima od zakupa, popunjenosti prostora, prosečnim iznosima zakupa po kvadratnom metru i troškovima održavanja - investitor tako može pratiti koliko se prihod menja kvartalno, kako se razvija portfelj i koliko su stabilni zakupci.

 

 

Od eksperimenta do globalnog standarda

REIT-ovi su nastali u SAD tokom šezdesetih godina, u vreme kada mali investitori nisu imali jednostavan pristup tržištu nekretnina. Prvobitni cilj bio je da se demokratizuje ulaganje u nekretnine, odnosno da se običnim građanima omogući učešće u prihodima od zakupa i rastu vrednosti imovine, bez direktnog posedovanja i upravljanja.

Od tada, model se intenzivno razvijao i postao globalno priznat standard tržišta kapitala. SAD, Kanada, Australija, Japan i većina velikih evropskih tržišta danas imaju čvrste, razvijene REIT strukture, koje nude visoku likvidnost, transparentnost i profesionalno upravljanje imovinom.

U Evropi, zemlje poput Poljske, Češke i Rumunije implementirale su REIT-ove sa značajnim efektom - otvaranje tržišta za širu bazu investitora, povećanje aktivnosti lokalnih berzi i privlačenje stranog kapitala. Analiza evropskog tržišta pokazuje da pravilno regulisani REIT-ovi ne samo da omogućavaju raznovrsnost investicija već i podstiču profesionalizaciju sektora nekretnina, standardizaciju procena i smanjenje sive ekonomije.

Kupci u tržnom centru Uptown Mall u gradu Viktoriji (Kanada), novembar 2025. / Bloomberg

 

REIT-ovi, dakle, imaju višeslojni uticaj na ekonomiju. Prvo, otvaraju tržište nekretnina građanima, stvarajući novu klasu investicija dostupnu malim i srednjim investitorima. Drugo, privlače strani kapital, jačaju likvidnost tržišta i podstiču dalja ulaganja u infrastrukturu i razvojne projekte. Treće, povećavaju transparentnost, budući da javno dostupni finansijski izveštaji i struktura portfolija omogućavaju investitorima da bolje razumeju vrednost i rizik. Četvrto, REIT-ovi imaju stabilizujući efekat na tržište nekretnina - profesionalno upravljanje, raznolikost portfolija i regulisane strukture smanjuju volatilnost i rizik od naglih tržišnih šokova.

Istovremeno, postoje i rizici. Vrednost REIT-ova zavisi od kretanja tržišta nekretnina, kamatnih stopa i makroekonomskih ciklusa. Međutim, globalno iskustvo pokazuje da diverzifikacija portfolija, likvidnost na berzi i profesionalno upravljanje umanjuju te rizike i čine REIT atraktivnim instrumentom za dugoročne investitore.

Šta to znači za region centralne i istočne Evrope

Za zemlje u razvoju, REIT predstavlja ne samo investicioni instrument već i alat za modernizaciju i poboljšanje transparentnosti tržišta nekretnina. Poljska je dobar primer za tržište gde regulativa REIT-ova omogućava građanima i institucionalnim investitorima da učestvuju u rastu vrednosti nekretnina, dok Češka i Rumunija pokazuju kako strani kapital i profesionalizacija sektora mogu stvoriti potpuno novu tržišnu dinamiku.

Srbija, koja i dalje ima dominantan deo tržišta nekretnina u neformalnom ili poluformalnom sektoru, mogla bi kroz usvajanje REIT-a otvoriti tržište, privući investicije i povećati transparentnost, a istovremeno omogućiti malim investitorima da deo svojih portfolija ulože u stabilan izvor prihoda.

Fermi Inc. - primer globalne ambicije kroz dual listing

Konkretan primer globalnog ambicioznog REIT-a je Fermi Inc., kompanija sa sedištem u Teksasu koju su osnovali bivši američki sekretar za energiju Rick Perry i investicioni tim. Od samog početka planirano je da Fermi svoje akcije kotira na obe berze - u Njujorku i Londonu. Akcijama je počelo da se trguje u Londonu dan nakon debija na Nasdaq Global Select Market, gde je inicijalna javna ponuda (IPO) prikupila 682,5 miliona dolara.

Kako je istakao izvršni direktor Toby Neugebauer, ideja o londonskom kotiranju bila je deo strategije od samog osnivanja, preneo je Bloomberg početkom oktobra ove godine. Londonska berza omogućava kompaniji da podigne međunarodni profil i poveća vidljivost među kompanijama u globalnom lancu snabdevanja, koji se prostire kroz Evropu, Bliski istok i Aziju. Fermi razvija kampus na više od 5.000 hektara zemlje u zakupu od javnog univerziteta u Teksasu, sa ciljem privlačenja data centara i velikim tehnološkim kompanijama koje njima upravljaju (engl. AI hyperscalers).

Fermi očekuje da do kraja naredne godine ima gigavat snage onlajn, što znači da će njihovi izvori energije biti instalirani i spremni da isporuče ukupno jedan gigavat električne energije za pokretanje data centara i AI infrastrukture. Planom se do 2038. predviđa kapacitet od čak 11 gigavata, kombinacijom prirodnog gasa, solarne energije i nuklearne energije.

Toby Neugebauer, izvršni direktor Fermija, pre nego što je zazvonio zvonom za zatvaranje trgovine tokom inicijalne javne ponude (IPO) kompanije na Nasdaq MarketSiteu u Njujorku, oktobar 2025. / Bloomberg

 

Prva sesija na Nasdaqu bila je turbulentna - akcije su skočile 55 odsto na debiju. U Londonu je promet bio znatno manji, ali listing je strateški važan jer omogućava međunarodnim investitorima da učestvuju u IPO-u putem lokalnog prospekta, uz opciju da akcije budu registrovane po izboru na Njujorškoj ili Londonskoj berzi. Ovaj primer pokazuje kako moderni REIT-ovi kombinuju tradicionalni investicioni model sa globalnim ambicijama i inovacijama u infrastrukturi, čime redefinišu ulogu tržišta nekretnina u 21. veku.