Novina na tržištu kapitala - AIF dobili zeleno svetlo za ulaganja u nekretnine

Alternativni investicioni fondovi (AIF) sada mogu da ulažu u nekretnine, objekte u izgradnji i građevinsko zemljište, u najnovijem koraku ka oživljavanju uspavanog srpskog tržišta kapitala. "Alternativni investicioni fondovi, koji se odluče na ulaganja u nepokretnosti, sada imaju na raspolaganju jasne kriterijume po kojima to moraju da urade, kao i jasno zacrtane obaveze kada je praćenje te vrste ulaganja u pitanju", kaže za Bloomberg Adriju Marko Janković, predsednik Komisije za hartije od vrednosti, koja je početkom ovog meseca izmenila Pravilnik o alternativnim investicionim fondovima.

Za razliku od berzanskog trgovanja, gde vrednost akcija i deonica može da se prati dnevno, sa nekretninama to nije slučaj. "Zato je bilo potrebno da Komisija za hartije od vrednosti postavi jasan set pravila kada je vrednosti nepokretnosti u pitanju, kao i da precizno odredimo dinamiku vrednovanja", pojašnjava Janković.

Međutim, izmene pravilnika i dalje nisu do kraja primenljive u praksi, Komisija za hartije od vrednosti tek treba da formira listu ovlašćenih procenitelja vrednosti nekretnina. "Već radimo na tome, a može se očekivati da ta lista postane aktivna u narednih nekoliko nedelja", kaže Janković.

"Izmenama se uvodi predvidivost i stabilnost, smanjuje se prostor za manipulacije, investitori dobijaju dodatnu pravnu sigurnost, a tržište kapitala u Srbiji se približava standardima Evropske unije", objašnjava za Bloomberg Adriju Stefan Pekić iz Advokatske kancelarije Pekić. 

Komisija za hartije od vrednosti takođe uklanja prepreke za osnivanje prvih REIT-a (engl. Real Estate Investment Trust - trust za upravljanje nekretninama) i REIF-a (engl. Real Estate Investment Fund - Fond za ulaganja u nekretnine), imajući u vidu tradicionalnu naklonjenost srpskih investitora tržištu nepokretnosti. Međutim, za njihovo pokretanje u Srbiji  potrebne su regulatorne izmene u oblasti vođenja imovine u katastrima i poreskog zakonodavstva, koje nisu u nadležnosti Komisije za hartije od vrednosti.

 

 

Depositphotos

Šta donose izmene Pravilnika o alternativnim investicionim fondovima

Najnovijim izmenama Pravilnika o alternativnim fondovima proširen je spektar fondova koji mogu da ulažu u različite klase aktive, uključujući i nepokretnosti. Iako nekretnine među investitorima u Srbiji važe za pouzdan oblik ulaganja, zasad nije postao institucionalni okvir za fondovska ulaganja, koja su predviđena Zakonom o alternativnim investicionim fondovima iz 2019. godine i državnom Strategijom razvoja tržišta kapitala za period od 2021. do 2026. godine. 

Iako fondovska ulaganja u nekretnine dosad nisu bila zabranjena, ona nisu bila regulisana. Sada postoji jasna regulativa za ovakav tip ulaganja, obaveze fonda i procenitelja su precizno definisane, ističe advokat Pekić. "Izmenjeni pravilnik uvodi obavezu da vrednost nekretnine procenjuje licencirani procenitelj, pod strogo propisanim uslovima, u određenim rokovima i dinamici", ističe on. 

Kako pojašnjava, u praksi to znači da "ako fond kupuje poslovnu zgradu, cena ne zavisi od nečije proizvoljne procene, već od stručnog, zakonom ovlašćenog procenitelja". Pekić ističe da su propisani strogi uslovi za to ko može da postane licencirani procenitelj. "Time je otežano da se na ovoj poziciji nađe neko ko je u konfliktu interesa, pa je omogućeno da neto vrednost imovine fonda zaista prati realnu tržišnu vrednost", navodi advokat. 

 

 

Izmenama pravilnika takođe se uvodi nova obaveza izveštavanja prema depozitaru, revizoru i Komisiji, uz obavezno čuvanje svih procena i izveštaja. "Investitor time stiče sigurnost da njegov ulog prati audit trail, i kao da ta dokumenta ne mogu nestati, niti biti naknadno menjani", pojašnjava Pekić. Kako dodaje, "u slučaju spora ili provere, postoji jasan dokazni materijal za sud". 

Komisija za hartije od vrednosti novom regulativom takođe traži od fondova da razviju strategiju likvidnosti i opciju privremene obustave otkupa udela, uz nadzor Komisije. "Time se sprečava panična rasprodaja imovine u krizi i čuva se vrednost za investitore", kaže Pekić. 

Prema pravilniku, procenitelje vrednosti nekretnina angažuje Društvo za upravljanje alternativnim investicionim fondom (DZUAIF). Kako se precizira, DZUAIF je dužan da obezbedi periodičnu procenu fer vrednosti predmetne nepokretnosti tokom celokupnog trajanja izgradnje, i to najmanje jednom na kraju svakog kalendarskog kvartala, počev od prvog punog kalendarskog kvartala koji nastupa po isteku roka od 180 dana od dana ulaganja.

Po okončanju izgradnje predmetne nepokretnosti, DZUAIF obezbeđuje konačnu procenu fer vrednosti od strane procenitelja, pre klasifikacije imovine kao završene nepokretnosti, a ta procena predstavlja osnovu za dalje vrednovanje imovine fonda.

 

Pexels

Kakvo je srpsko tržište AIF-a, a kakvo tržište nekretnina

Srpsko tržište alternativnih investicionih fondova je mlado i nerazvijeno, baš kao i srpsko tržište kapitala. U Srbiji je zasad registrovan samo jedan fond koji je specijalizovan za ulaganje u nepokretnosti, kaže za Bloomberg Adriju Nikola Stakić, portfolio menadžer fonda Eclectica Capital. "Modalitet ulaganja je dosad bio prilično skroman, a ovakva vrste aktive je dosad zaobilazila tokove finansijskih tržišta, što smatram velikom propuštenom prilikom, imajući u vidu važnost tržišta nekretnina", ističe. 

Dodatni problem je što "veliki igrači često nisu zainteresovani za Srbiju upravo zbog malog i nerazvijenog tržišta hartija od vrednosti, slabe finansijske edukacije te rigidnosti institucija koje kontrolišu investicione fondove", smatra advokat Pekić. "Zasad ne postoji mnogo registrovanih alternativnih investicionih fondova, ali nadam da će biti sve više jer kod mladih postoji želja za investiranjem i uglavnom se odlučuju za brokere da bi investirali na stranim berzama", kaže.

Pored otvorenih alternativnih fondova, što u okviru bankarskih grupacija, ali i onih zasebnih, koji ulažu u finansijske instrumente, na srpskom tržištu kapitala su i fondovi koji ulažu privatni i preduzetnički kapitala tzv. private equity i venture capital segment, podseća Stakić. "Svi ovi fondovi su zatvorenog tipa i nisu namenjeni široj investicionoj javnosti, ali su regulisani, sa jasno utvrđenim pravilima poslovanja", ističe. 

Građevinarstvo u Srbiji beleži silazni trend od kraja prošle godine. Vrednost građevinskih radova u Srbiji je u prvom kvartalu bila sedam odsto niža nego godinu ranije, pokazala je analiza Bloomberg Adrije iz juna ove godine. 

Stanogradnja je nosilac građevinske aktivnosti u Srbiji, pokazuju prethodni izveštaji Republičkog zavoda za statistiku (RZS). Dok cene stanova ne prestaju da rastu u čitavom Adria regionu, tržište nestambenih nekretnina - poslovnih prostora, industrijskih objekata i logističkih centara takođe je dinamično. U Srbiji cene stabilno rastu, a do kraja godine se planira dovršenje više od 95.000 kvadratnih metara ovih kancelarijskih površina. 

 

 

Prošle godine, neočekivano dobri rezultati u sektoru građevinarstva, industrije i usluga doveli su do rasta BDP-a od 3,9 odsto, što je bilo više od projektovanih 3,5 odsto. Međutim, u 2025. godini došlo je do usporavanja upravo u ova tri sektora, a projekcije za rast BDP-a Srbije kreću se od 2,8 do 4,2 odsto. 

Građevinarstvo u prvih šest meseci ove godine nije nosilac privrednog rasta

Pre izmena Pravilnika o alternativnim fondovima, dosadašnja ulaganja u AIF bila su prevashodno motivisana poreskim olakšicama, podseća Stakić. "To je važan faktor u donošenju investicionih odluka, ali ne treba da bude odlučujući", dodaje. "Potrebno je razmotriti dodatne poreske podsticaje ulaganja, koji neće targetirati samo obveznike godišnjeg poreza na dohodak građana, već će se to uraditi u skladu sa najboljom praksom, kako bismo povećali učešće stanovništa i privrede", dodaje.

Stakić kaže da, paralelno sa širenjem ponude investicione aktive, istovremeno treba raditi na "institucionalnom okviru koji će uticati i na tražnju za tom aktivom, istovremeno smanjujući zavisnost od tržišta nekretnina". Kako smatra, pred srpskim tržištem kapitala je još dosta posla - "od intenziviranja finansijske edukacije građanstva, boljih stručnih kvalifikacija svih učesnika na tržištu, ali i efikasnijeg institucionalnog aparata po pitanju dobijanja novih dozvola za rad".