Kakvo je stanje na tržištu komercijalnih nekretnina u regionu

Dok cene stambenih nekretnina ne prestaju da rastu u čitavom Adria regionu, tržište nestambenih nekretnina - poslovnih prostora, industrijskih objekata i logističkih centara - nije toliko u fokusu, ali jednako je dinamično. U Srbiji cene stabilno rastu, a ove godine se planira dovršenje više od 95.000 kvadratnih metara ovih kancelarijskih površina. Sarajevo, nasuprot tome, beleži rast cena od 20 evra po kvadratnom metru, više u odnosu na Zagreb i Beograd, a značajan uticaj na tržište poslovnih nekretnina u Bosni i Hercegovini ima infrastruktura. Istovremeno, u Severnoj Makedoniji ponuda nadmašuje potražnju, a prosečna cena kreće se između devet i 16 evra po kvadratnom metru. Slovenija pak beleži pad prometa poslovnih nekretnina, pa je tako 2024. godine prepolovljen obim trgovanja po broju kupoprodaja. 

Vrlo malo kompanija u Srbiji želi da kupi poslovni prostor

U glavnom gradu Srbije trenutno se gradi 110.000 kvadrata poslovnog prostora, a među najznačajnijim projektima izdvajaju se BIGZ, Delta District, sledeće faze Airport Cityja i Panorama Office. Očekuje se kako će do kraja godine u Srbiji biti završeno više od 95.000 kvadratnih metara novih kancelarijskih površina. O trendovima na tržištu, cenama poslovnih nekretnina i poređenju Srbije s ostalim zemljama u regionu za Bloomberg Adriju govorio je Ivan Stojić, čelnik sektora za poslovne prostore za Adria region u CBRE.

"U poređenju sa ranijim godinama, ove godine je broj kvadrata poslovnog prostora u izgradnji nešto niži, pre svega zbog toga što smo prethodnih godina imali veliku ekspanziju i rast je bio preko 15 odsto godišnje, što nije uobičajen rast i u zemljama regiona je dosta niži. Broj novoizgrađenih kvadrata se sada stabilizuje i očekujemo da u narednim godinama iznosi od sedam do 10 odsto godišnje", rekao je Stojić.

Beograd je, na nivou regiona, jedan od centara kada je reč o kancelarijskom prostoru i udvostručio je ukupnu kvadraturu poslovnog prostora u poslednjih devet godina, dok su ostale zemlje u tom periodu zabeležile skok između 15 i 20 odsto, ne računajući Bugarsku. Sofija je definitivno najveće tržište u regionu kada je u pitanju poslovni prostor, a Beograd i Zagreb su odmah iza nje. Zanimljivo je da su Beograd i Zagreb slične veličine kada se radi o poslovnom prostoru iako je Beograd dosta veći grad, što pokazuje da u Beogradu ima još dosta prostora za rast.

"I dalje imamo izuzetno nizak broj neiznajmljenih kvadrata, što je odlično za investitore, ali mi bismo voleli da to bude nešto malo više. U ovoj godini očekujemo blagi porast broja neiznajmljenih kvadrata. Govorimo o stopi od oko četiri do pet odsto, dok na nekim zdravijim, većim tržištima, ta stopa iznosi 10 do 12 odsto", rekao je Stojić, dodajući da je ponuda poslovnog prostora izuzetno bitna za strane kompanije koje razmišljaju o dolasku u Srbiju i da će one, ako ne postoji dovoljno opcija, možda razmotriti i druge zemlje u regionu umesto Srbije.

Izuzetno mali broj kompanija u Srbiji želi da kupi poslovni prostor. Kada pričamo o stranim kompanijama, to je - nula odsto. Svima njima je lizing mnogo atraktivniji i na njega se odlučuje 99 odsto kompanija. Cene izdavanja poslovnog prostora su u stabilnom porastu poslednjih nekoliko godina, uz značajniji porast tokom 2022. i 2023. godine, i kreću se od 16,5 do 21 evra po kvadratu u centralnim zonama Beograda, koje su najatraktivnije i za investitore i za klijente, naveo je Stojić.

U Bosni i Hercegovini značajan uticaj na tržište ima infrastruktura 

Važno je napraviti razliku, kaže Maho Taso, direktor agencije za nekretnine Prostor, između manje kvalitetnih i investicionih nekretnina. Kada je reč o potonjim, odnosno A nekretninama, one su na početku pandemije virusa korona imale dosta sive prognoze. 

"Mnogi stručnjaci su predviđali da će se rad od kuće nastaviti nakon kovida i da je to tržište izgubljeno. Ipak, vrlo brzo se tržište vratilo, počeli su se popunjavati prostori i desio se rast cena. A usled nedostatka i negradnje novih poslovnih prostora, u Sarajevu smo dobili rast cena na 20 evra po kvadratnom metru, što je mnogo više i od Zagreba i Beograda", rekao je Taso. 

"Kada je pak reč o skladišnim prostorima, tu smo imali poprilično nerazvijeno tržište. U tom institucionalnom delu imali smo svega nekoliko igrača koji rade kvalitetne objekte po evropskim standardima. I tu se neminovno, usled porasta e-trgovine, pa i širenja maloprodajnih lanaca, dogodilo znatno povećanje cena, tako da smo tu s pet evra imali skok na sedam evra", dodaje. 

Specifičnost Sarajeva kao lokacije, objašnjava, jeste kotlina u kojoj se grad nalazi. "Iz tog razloga tu je mnoštvo lokacija koje su znatno skuplje nego što je to u zemljama regiona. S druge strane, tu su institucionalne nekretnine, veliki iznosi, potrebna je spekulativna gradnja da bi se nešto napravilo i da bi se proširila ta ponuda", objasnio je Taso. 

U Severnoj Makedoniji ponuda nadmašuje potražnju 

Potražnja za poslovnim prostorom u Severnoj Makedoniji nije tako velika kao ponuda. Kompanije više vole da iznajmljuju poslovne prostore nego da ih kupuju. Slično kao kod stambenih nekretnina, rast cena se preliva i na komercijalne nekretnine, čija se prosečna cena kreće između devet i 16 evra po kvadratu. To je niže u odnosu na region, ali je širok raspon, kaže u intervjuu Katarina Nikolov, partner i izvršni direktor FORTONA.

U Hrvatskoj najveći rast interesovanja beleži logistički segment 

Tržište komercijalnih nekretnina daleko je najrazvijenije u Zagrebu, ali aktivnosti rastu i u drugim većim gradovima, pogotovo u logističkom i hotelskom sektoru, kaže Karlo Jurić, analitičar u Colliers. 

"Nakon pandemije videli smo potrebu zakupaca za određenom racionalizacijom kancelarijskih prostora, ali ne i pad potražnje", govori Jurić. "Zakupci žele možda manje prostore, ali svejedno žele moderno opremljene, energetski efikasne prostore na boljim lokacijama i za to su voljni da plate."

To je vidljivo i na tržištu, prema najavljenim razvojnim projektima.

"Ako pričamo o Zagrebu, mi vidimo par kvalitetnih razvojnih projekata, pogotovo u kancelarijskom segmentu komercijalnih nekretnina, od VMD Office tornjeva do Matrix Office Park, te Pemo Business Arene na Laništu", kaže Jurić.

Tu potražnju vide i investitori, a najveći porast njihovog interesovanja, kako domaćih, tako i stranih, beleži - logistički sektor. Razlog za to su promene potrošačkih navika, odnosno rast onlajn trgovine, kao i trend optimizacije lanaca snabdevanja.

"Hrvatska se tu nalazi u dobroj poziciji zbog jako dobrog geostrateškog položaja unutar EU, ali i zbog kvalitetne saobraćajne infrastrukture. Takođe moramo pomenuti, pošto je Hrvatska ipak članica Evropske unije, evrozone, Šengena i saveza NATO, investitori nas percipiraju kao relativno sigurnu oazu", objašnjava.

Interesovanje je veliko i za hotelski sektor, gde investitori traže veće kapacitete, kojih u Hrvatskoj nema mnogo. "Inostrani investitori ipak traže neke veće prilike, oni gledaju hotelske objekte od minimalno stotinu soba. Ono što je kod nas zanimljivo je što takvih prilika nema puno", kaže Jurić. 

Slovenija beleži pad prometa - i rast cena

Pad prometa na tržištu poslovnih nekretnina trend je koji u Sloveniji traje već nekoliko godina. Prošle godine, u odnosu na 2021. godinu, obim trgovanja prepolovljen je po broju kupoprodaja i ukupnoj vrednosti kupoprodaja, a dve trećine manji po ukupnoj korisnoj površini prodatih nekretnina.

Ali cene i dalje rastu, lane su porasle za 15,9 odsto, objavio je pre nekoliko dana Zavod za statistiku. Najviše su poskupele kancelarije, gotovo za četvrtinu. Cene poslovno-uslužnih prostora lane su porasle za nešto više od desetine. Kako je za Bloomberg Adriju komentarisala Maja Ostanek Selak, direktorka alternativnog fonda za nekretnine Alfi Re, "rast cena poslovnih nekretnina sporiji je nego rast cena stanova".

 

Prema njenim rečima, drugačija je i logika kod poslovnih nekretnina jer se investitori odlučuju na kupovinu da bi dalje ulagali. Razlog poskupljenja je i to što "nije bilo toliko gradnje te vrste", kaže Ostanek Selak, budući da je poslednji veći priliv ove vrste nekretnina na ljubljansko tržište bio 2013. godine.

Investitorima je vrlo zanimljiva i prodaja manjih, starijih trgovina koji omogućuju razvoj novih projekata. U ovom slučaju investitori grade nove trgovine i stambene blokove iznad njih. I banke su, kaže sagovornik, vrlo zainteresovane za finansiranje ovakvih projekata.

Što se tiče finansiranja poslovnih nekretnina, Selak Ostanek ističe da su u periodu rasta kamata investitori ulagali više vlastitih sredstava, a napominje i "napredak sa stajališta iznajmljivanja kojeg je sve više", jer se menja i način razmišljanja korisnika poslovnih nekretnina, zbog čega se, kao i u razvijenijim zemljama, poslovne nekretnine sve više iznajmljuju, a manje se investitori odlučuju na kupovinu.