Kirije u Beogradu konačno pale, ali ne svuda - evo šta je oborilo cene

Iako su cene nekretnina za izdavanje i dalje znatno više u odnosu na period pre pandemije virusa korona i ekonomske krize povezane s njim, u 2025. došlo je do blagog hlađenja. Agencije za nekretnine koje posluju u Srbiji ovih dana izveštavaju o padu cena u odnosu na period od pre godinu ili dve, kada je masovni dolazak ruskih državljana uticao na cene zakupa. Trenutni prosek za Beograd, najskuplji po cenama u zemlji, iznosi 16,7 evra po kvadratnom metru.

Jedna od hipoteza zašto je došlo do pada cena kirija jesu stambeni krediti za mlade, koji bi u perspektivi mogli dovesti do rasta broja kupovina nekretnina zbog povoljnijih uslova, a drugi razlog je što zakon ponude i potražnje ovaj put ide naruku podstanarima. Ponuda je u ekspanziji, dok je potražnja ostala na pređašnjem nivou.

Prema podacima agencije Cityexpert, cene zakupa su pale u većini beogradskih opština, a taj pad iznosi između 10 i 30 odsto. Stanovi su naročito pojeftinili na Zvezdari, Karaburmi, Dedinju, Zemunu i Čukarici (izuzev Banovog brda). Zanimljivo je da Dedinje blago gubi sjaj, jer se diplomatska i poslovna elita, kao i strani zakupci sa visokom platežnom moći, sada sele u Beograd na vodi, na Vračar i neke druge luksuzne zone, prilagođenije savremenom načinu života.

Cene kirija u srpskim gradovima rastu jednakim tempom kao i cene kvadrata.

 

 

Uprkos navedem padu cena kirija, koji donekle stabilizuje domaće tržište, centralne i atraktivne zone grada ostaju na uzlaznoj cenovnoj putanji. Novi Beograd, zajedno sa okolnim kvartovima poput Surčina, gde se na 240 hektara gradi čitav jedan novi grad za održavanje međunarodne izložbe EXPO 2027, svakako je jedan od predvodnika rasta cena - kako kvadrata, tako i zakupa.

Analiza sajta globalpropertyguide.com pokazuje da se na listi evropskih gradova - od najskupljeg Londona do najjeftinijeg Skoplja - srpska prestonica nalazi na 21. mestu liste jednosobnih stanova, među 36 gradova. Ako govorimo o dvosobnim stanovima, na listi od 36 istih gradova Beograd je zauzeo 23. mesto, sa prosečnom cenom kirije od 1.000 evra. To ga stavlja u cenovni rang sa Atinom, dok su Budimpešta, Sofija i Zagreb jeftiniji.

 

 

 

 

 

Ostali podaci, dobijeni uporednom analizom Beograda i Novog Sada, govore da prosečan bruto prinos od rentiranja stambenih objekata u Srbiji iznosi 7,04 odsto (prvi kvartal 2025). Prosečan bruto prinos od rentiranja stambenih objekata u Beogradu iznosi 8,25 odsto, a za Novi Sad 5,82 odsto.

 

 

 

U poređenju sa drugim evropskim gradovima, poput Rige, Beča ili Kišinjeva, Beograd ima konkurentne prinose od rentiranja. Važno je istaći da su ovi prinosi bruto vrednosti, što znači da ne uključuju poreze, troškove održavanja i druge izdatke. Neto prinosi su obično za 1,5-2,0 odsto niži.

Beograd vs. Novi Sad - cene stanova

 

Analiza sajta globalpropertyguide.com pokazuje da su mali stanovi, odnosno garsonjere skuplje za kupovinu u Novom Sadu nego u Beogradu, dok je kod većih stanova situacija obrnuta. Oba grada se svakodnevno razvijaju u pogledu gradnje, infrastrukture i modernih sadržaja, te nije jednostavno utvrditi konkretne razloge zbog kojih je baš garsonjera skuplja u Novom Sadu nego u Beogradu (na osnovu ove analize), budući da je taj tip stana dobra investicija bez obzira na lokaciju - lako se izda, a brzo se i proda. 

S druge strane, aktuelni podaci govore da se u Beogradu danas gradi i prodaje tri puta više stanova nego pre 10 godina. Od ukupne predviđene vrednosti radova na novogradnji, srpska prestonica drži gotovo 40 odsto, što je više nego što zajedno imaju Južnobačka, Zaječarska, Sremska i Šumadijska oblast. Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE, rekao je za Bloomberg Adriju da je srpsko tržište nekretnina u konstantnoj promeni, što bi donekle moglo da objasni i povremena "odstupanja" od nekog očekivanog kretanja trenda.