Analiza BBA: Građevinarstvo u Srbiji u padu, šta je razlog

Građevinska aktivnost u Adria regionu i dalje je pretežno podstaknuta izgradnjom stambenih i komercijalnih zgrada, budući da su stope rasta u visokogradnji veće nego u niskogradnji. Sa izuzetkom Hrvatske i donekle Bosne i Hercegovine, sve ostale zemlje regiona zabeležile su pad građevinske aktivnosti od početka 2025. godine u poređenju sa krajem prethodne godine, pokazala je analiza BBA. 

Građevinarstvo se suočava sa značajnim izazovima, uključujući nedostatak kvalifikovane radne snage i tenderske procedure koji često ne rezultiraju izborom izvođača radova. Nedavni rast u celom regionu je, uglavnom, podstaknut novcem iz fondova EU, koji su finansirali značajan deo aktivnosti. Ali ne svuda. Konkretno u Srbiji, građevinarstvo je podstaknuto državnim investicijama u infrastrukturu, koji se uglavnom realizuju na osnovu bilateralnih sporazuma prvenstveno sa Kinom. Građevinarstvo je u Srbiji imalo učešće u BDP-u od 13,8 odsto u prvom kvartalu prošle godine, da bi u poslednjem kvartalu zabeležilo pad od 5,5 odsto, a nastavilo je silaznom putanjom i u prvom tromesečju ove godine.

"Usporavanje građevinske aktivnosti u Srbiji početkom ove godine nije iznenađujuće. U prvom kvartalu 2025. vrednost građevinskih radova u Srbiji opala je za sedam odsto. Posmatrano po vrstama gradnje, radovi na zgradama porasli su za 4,8 odsto, dok su radovi na ostalim objektima opali za 10,2 odsto. Pad je bio posebno izražen u niskogradnji, a stopa pada građevinskih dozvola za niskogradnju se povećavala svakog meseca: -2,8 odsto u januaru, -10,8 odsto u februaru i -17,2 odsto u martu", navedeno je u analizi.

S druge strane, februar i mart beleže moguće preokrete u trendu stambene izgradnje, sa rastom od 9,3 odsto i 4,1 odsto.

Građevinska aktivnost po zemljama

Ukupni obim građevinskih radova u Hrvatskoj u prva tri meseca 2025. godine porastao je za 8,5 odsto u poređenju sa istim periodom 2024. godine, što ukazuje na stabilan rast sektora i pozitivan zamah koji se očekuje da će se nastaviti tokom cele godine. Sektor se suočava sa značajnim izazovima, uključujući nedostatak kvalifikovane radne snage i tenderske postupke koji često ne rezultiraju izborom izvođača radova. Nedavni rast je, uglavnom, podstaknut sredstvima iz fondova EU, koji su finansirali značajan deo aktivnosti obnove.

 

 

Obim građevinskih radova u januaru 2025. godine povećan je za 11,7 odsto u odnosu na isti mesec prošle godine. Rast je bio izraženiji u visokoj gradnji, koja je porasla za 14,1 odsto, dok je niskogradnja zabeležila rast od 10,1 odsto. Pozitivan trend nastavljen je i u februaru i martu 2025, sa rastom građevinske aktivnosti od 7,5 odsto i 6,3 odsto godišnje. Konkretno, građevinski radovi su porasli za 10 odsto u oba meseca, dok su ostale vrste radova porasle za 5,5 odsto i 2,6 odsto u istom periodu.

 

Severna Makedonija, zajedno sa Hrvatskom, jedina je zemlja koja je zabeležila značajne stope rasta građevinske aktivnosti od početka ove godine. Godišnja stopa rasta obima građevinske industrije u prva dva meseca iznosi 7,9 odsto.

Očekivana vrednost ugovorenih građevinskih radova u prvom kvartalu 2025. veća je za 60 odsto u odnosu na prošlu godinu, a vrednost radova u sektoru niskogradnje raste, uglavnom zbog velike potražnje za državnim infrastrukturnim projektima. Takođe, inflacija cena građevinskog materijala i nedostatak radne snage utiču na povećanje vrednosti radova, navodi se u analizi BBA.

Ukupan obim građevinske proizvodnje u BiH u prvom kvartalu ove godine zabeležio je blagi pad od 0,2 odsto u poređenju sa poslednjim kvartalom prošle godine. Ova promena pretežno je rezultat pada niskogradnje od 0,6 odsto, koji rast u visokoj gradnji nije mogao da nadoknadi. Međutim, u poređenju prvih kvartala ove i prošle godine, zabeležen je skroman rast od 0,4 odsto, uz podršku rasta visoke gradnje od 1,6 odsto. Generalno, građevinska industrija u BiH ostala je relativno stabilna, bez značajnih odstupanja u odnosu na 2024.

Početak 2025. u građevinskom sektoru Slovenije obeležen je mešovitim trendovima. Ukupno, zabeležen je pad građevinske aktivnosti od 7,3 odsto u prvom kvartalu u poređenju sa istim periodom prošle godine. U februaru 2025. vrednost završenih građevinskih radova pala je za 4,1 odsto u odnosu na prethodni mesec i za 10,8 odsto u odnosu na isti mesec prethodne godine. U prva dva meseca 2025. ukupna vrednost građevinskih radova bila je 4,3 odsto niža nego u istom periodu 2024. Pad je posebno izražen u niskogradnji, i iznosi 22,6 odsto, dok su specijalizovane građevinske aktivnosti porasle za 11,4 odsto, a visoka gradnja za četiri odsto.

Građevinske aktivnosti po tipu

U poređenju sa krajem 2024. godine, prvi kvartal ove godine nije doneo promene u dostupnim zalihama tržnih centara i ritejl parkova u Adria regionu. Građevinska aktivnost stagnira, ali samo kratkoročno, jer je veliki broj projekata u izgradnji. Iz ugla investitora, prinosi su povoljniji za tržne centre. Prema podacima CBRE, u Srbiji i Hrvatskoj prinosi su prosečno viši za 0,25 p. p. za tržne centre, dok je u Sloveniji ta razlika 0,75 p. p. Ove razlike nisu iznenađujuće s obzirom na popularnost tržnih centara u Sloveniji i aktivan segment ritejl parkova u Srbiji i Hrvatskoj. Prosečne zakupnine po kvadratnom metru u ritejl parkovima slične su u ovim zemljama - od devet do 13 evra.

Kako se dalje navodi u BBA analizi, dostupan kancelarijski prostor najviših klasa gotovo da ne postoji.

Beograd ima najviše dostupnog kancelarijskog prostora sa svega 3,8 odsto, Zagreb tri odsto, a Ljubljana samo dva odsto. Prinosi u ovim gradovima su gotovo jednaki, od 7,5 do 7,75 odsto. S obzirom na stalnu potražnju za kancelarijskim prostorom, trenutni projekti u izgradnji ukazuju da će Zagreb u budućnosti povećati svoju ponudu za nešto manje od šest odsto.

Većina projekata koncentrisana je u centralnoj poslovnoj zoni (preko 70 odsto projekata), gde je trenutno dostupno samo oko jedan odsto prostora. Ljubljana prednjači po nekoliko indikatora u vezi sa kancelarijskim prostorom - osim što ima najmanje dostupnih kvadrata, projekti u izgradnji koji ukupno pokrivaju 95.000 m² proporcionalno će najviše povećati ponudu kancelarijskog prostora. Među regionalnim prestonicama, Ljubljana trenutno ima najmanje ukupnih kvadrata kancelarijskog prostora, pa se očekuje značajan porast ponude u naredne dve godine.

 

 

Razvoj putne infrastrukture u Srbiji u poslednjih nekoliko godina doprineo je stabilnim prinosima za industrijske i logističke nekretnine još od 2022. Za razliku od Beograda i Srbije, u Hrvatskoj i Sloveniji ova dva pokazatelja su se kretala u suprotnim pravcima od 2022 - prinosi su opadali, dok su zakupnine rasle. Prema ovom trendu, cena nekretnina u obe zemlje rasla je brže od zakupnina, što je rezultiralo padom prinosa. Za razliku od Hrvatske i Srbije, Slovenija nema značajan udeo budućih industrijskih i logističkih projekata, što se uklapa u opšti tempo građevinske aktivnosti na tom tržištu.

Izgledi za dalje

Mešoviti trendovi u građevinskoj industriji zemalja Adria regiona ne pružaju jedinstvenu sliku regionalnog razvoja. Neke zemlje, poput Srbije, imale su izuzetno aktivnu, gotovo rekordnu godinu u pogledu građevinske aktivnosti, što otežava nadmašivanje tih rezultata u 2025. Na osnovu izdatih građevinskih dozvola, očekuje se da će Slovenija beležiti pojačanu građevinsku aktivnost u narednom periodu, jer je godišnja stopa rasta dozvola u prvom kvartalu dostigla 16 odsto.

Zasad, građevinska proizvodnja u prvom kvartalu ostaje niža u odnosu na isti period prošle godine, ali se očekuje da se trenutna negativna stopa rasta od 7,3 odsto u kratkom roku preokrene u pozitivnu. Severna Makedonija suočava se sa usporavanjem rasta građevinskog sektora, jer je broj izdatih dozvola opao za 4,3 odsto na godišnjem nivou, uprkos relativno snažnom učinku u prvom kvartalu. Kada se pogleda ukupna građevinska aktivnost u regionu, glavni zamah dolazi iz Hrvatske, a u manjoj meri i iz BiH. Hrvatska se takođe priprema da sprovede svoj strateški plan razvoja železničke infrastrukture, što se očekuje da će povećati doprinos niskogradnje ukupnoj građevinskoj proizvodnji.