Zašto tržište izdavanja stanova u Beogradu sve više liči na berzu

U Srbiji se često kaže da tržište kapitala praktično ne postoji, dok je jedino likvidno i stvarno aktivno tržište - tržište nekretnina. Na njemu već u dobroj meri godinama vlada investiciona logika - kupuje se da bi se izdavalo i time dobijao takozvani pasivni prihod. Međutim, ovih dana beogradsko tržište stanova za iznajmljivanje počinje da liči na berzu možda više nego ikad.

Stanovi se u glavnom gradu iznajmljuju munjevitom brzinom, posebno uoči početka školske godine kada u prestonicu dolazi veliki broj studenata. Ko ne reaguje odmah, kao na pravoj berzi gde je brzina ključna, brzo ostaje bez prilike.

Ovo iskustvo dobili smo iz prve ruke, pozivajući brojeve ispod oglašenih stanova na internetu, gde bi nas stanodavci upozoravali da, ako ne dođemo odmah da pogledamo stan i platimo kiriju unapred, stan će izvesno posle već biti zauzet.

Konsultant za nekretnine Milić Đoković kaže da može da se nađe stan u široj okolini centra Beograda po povoljnim cenama. Ali, "takvi stanovi odu relativno brzo", kaže on, potvrđujući utisak koji su na nas ostavili stanodavci s kojima smo kontaktirali. "Najsporije odu najskuplji stanovi. Malo ih je, a oni su privlačni ne toliko zbog lokacije koliko zbog cene", napominje.

 

Kao što to po pravilu biva na berzi, posle perioda intenzivnog rasta cena obično dolazi do stagnacije ili redukcije. Svi su izgledi da se situacija primiruje, nakon što je tržište izdavanja nekretnina u Srbiji prethodnih godina doživelo vrtoglavi porast vrednosti i tražnje zahvaljujući naglom prilivu stranaca. Mada, još ni blizu nismo na nivou sličnom kao pre pet godina kada su stanovi u širem centru Beograda bili između 250 i 600 evra.

Veliki skok u svega nekoliko godina

Kada je Srbija pre tri godine postala dom za više desetina hiljada ruskih i ukrajinskih porodica koje nisu gledale na cenu kad je reč o stanovima i kućama, lokalno stanovništvo se našlo u iznenadnom problemu. Oko 150.000 njih je potražilo utočište u Srbiji, a za kratko vreme cene stanova u Beogradu su udvostručene. Klasičan primer izraženog tržišta bika, reklo bi se berzanskim rečnikom, misleći se na tržišni princip: što veća tražnja i manja ponuda - viša cena. 

Recimo, prema podacima platforme 4zida.rs, za dvosoban stan u Beogradu u četvrtom kvartalu 2021. godine bilo je potrebno izdvojiti oko 450 evra, dok je u poslednjem tromesečju 2022. godine taj iznos dostigao 800 evra (77 odsto više). U istom periodu, cena prosečne garsonjere u glavnom gradu skočila je za 80 odsto - sa prosečnih 195 evra na 350 evra.

Nagli dolazak velikog broja ljudi u jednu državu, naročito ako je ta država znatno manja od zemlje emigracije i ako su pridošlice natprosečne platežne moći, može da se kreće u dva pravca, pisala je Bloomberg Adria 2023. godine. Jedan je da će bogatije stanovništvo koje se doseljava kroz veću potrošnju pogurati privredu zemlje imigracije, a drugi da će, isto zbog veće potražnje, dovesti do rasta cena.

Koji su stanovi najtraženiji, a koliko se plaća za najskuplje

Sada, dve godine kasnije, postavljamo pitanje kako se kreću cene stanova, ali i koliko brzo se mogu pronaći oni po pristojnim cenama.

Bloomberg Adria TV

Miloš Mitić, direktor City Experta, objašnjava da je leto 2025. dosta drugačije nego prethodnih godina. "Iako ne možemo da izvučemo neki prosek što se tiče cena stanova, sigurno je da je u ovom trenutku situacija za otprilike 10 odsto povoljnija nego za period prošle godine, kao i da je za oko 20 odsto povoljnija za 2023. Cena rente ima trend blagog pada iz godine u godinu, što je i očekivano budući da je glavni razlog toga manjak stranaca".

Kako dodaje, "na snazi je opadajući trend potražnje stanova od strane ruskih državljana, kao i zbog celokupne ekonomske situacije. Pritom, najviše su ovim padom pogođeni veći stanovi čije se kirije kreću od 700 evra".

Prema njegovim rečima, što se manjih stanova tiče, njihova tražnja uvek je aktivna i među srpskim državljanima i među strancima koji rade u Beogradu. "Ako pričamo o cenama sa jednom spavaćom sobom, u centru se ti stanovi kreću od 600 evra pa i do 1.200 evra mesečno. Isti takvi stanovi bi na periferiji grada – poput Mirijeva, Surčina, Zemun Polja, obodima Braće Jerković i slično – kretali po ceni od 350 evra".

"U tim varijantama, čak i kvalitetnije zgrade i na udaljenijim delovima grada drže visoku cenu. Recimo stan sa jednom spavaćom sobom u zgradi novije građe, okružene prodavnicama i parkovima, može se naći po ceni od 600 evra mesečno", izjavio je Mitić u razgovoru za Bloomberg Adriju.

Najtraženiji stan, dodaje, definitvno je onaj od 43 do 50 kvadrata, sa jednom odvojenom spavaćom sobom, gde je kuhinja uglavnom u sklopu jedne dnevne sobe. "Takvi stanovi se najbrže izdaju, ali i najviše grade".

Depositphotos

"Zavisno od delova grada, potražnja za ovakvim tipom stana varira. Na primer, u onim delovima prestonice u kojima više žive porodice, tada će potražnja biti veća za dvosobnim, trosobnim stanovima. A ako pričamo o Senjaku, Dedinju ili pojedinim delovima Novog Beograda, na tim mestima stan sa dve spavaće sobe ima oko 80 kvadrata", navodi sagovornik.

Mitić zaključuje da je veća potražnja definitivno za nameštenim stanovima jer zakupcima život u praznom stanu zahteva dodatno vreme i ulaganje. "U proseku između 60 do 70 odsto podstanara traži namešten stan".

U trenutku pisanja teksta na sajtu City Expert dvosobni stanovi u Beogradu kreću se u rasponu od 450 pa do 1.200 evra mesečno. Najjeftiniji stanovi locirani su u Braće Jerković, na Čukarici i Paliluli. Najskuplji u ponudi – tačnije oni između 800 i 1.200 evra – bili su na Savskom Vencu i Vračaru, u Ulici Vojvode Stepe na Voždovcu, u Zemunu.

Garsonjere za izdavanje nisu ništa jeftinije. Štaviše, cene su vrlo slične u većini slučajeva – između 350 i 800 evra. Najjeftinije smo pronašli na obodima Voždovca i na Zvezdari, dok je najskuplja garsonjera na koju smo naišli na pomenutom sajtu koštala čak 1.000 evra mesečno, u Omladinskih brigada na Novom Beogradu.

 

 

Kakva su očekivanja za naredni period trenutno je teško pitanje za dobar deo stručnjaka. "S obzirom na to koliko je tržište nekretnina senzitivno na dešavanja u državi, nije moguće predvideti kakva će situacija da bude sledeće godine", zakljućuje Đoković.