Beograd nema dovoljno kvalitetnih kancelarija - tražnja raste, a s njom i cene

Beogradsko tržište kancelarijskog prostora dugo je bilo manje razvijeno u odnosu na druge prestonice iz centralne i istočne Evrope (CEE region), poput Varšave, Budimpešte i Praga. Međutim, u poslednjoj deceniji se ubrzano transformiše i taj zaokret daje rezultate: u proteklih desetak godina izgrađeno je više od 600.000 kvadratnih metara moderne kancelarijske površine - gotovo polovina ukupne ponude.

"U poslednjih pet godina smo, u proseku, imali oko 80.000 kvadrata novog kancelarijskog prostora godišnje, što predstavlja uravnotežen nivo ponude koji ne dovodi do prezasićenja tržišta", kaže Ivan Stojić, rukovodilac Odeljenja za kancelarijski prostor za Adria region u CBRE.

Ipak, ključna karakteristika tržišta danas nije višak, već nedostatak prostora. Stopa slobodnih kancelarija A i B klase (premijum i srednji segment) iznosi oko četiri odsto, što je među najnižima u regionu, a još je niža u centralnoj poslovnoj zoni (najatraktivnije gradske lokacije). To Beograd svrstava među "najzategnutija" kancelarijska tržišta u centralnoj i jugoistočnoj Evropi.

Centralna poslovna zona, pritom, zadržava dominaciju i u 2026. godini, dok periferne i takozvane sekundarne poslovne lokacije i dalje traže svoje mesto u sektoru, uz više stope nepopunjenosti.

                      

Gde je prestonički epicentar A klase Glavna razlika između kancelarijskih prostora A i B klase zasniva se na tehnološkom nivou objekta, lokaciji i kvalitetu upravljanja zgradom. A klasa predstavlja najviši standard u komercijalnoj gradnji i obuhvata moderne poslovne zgrade na prestižnim lokacijama, napredne sisteme, visoku energetsku efikasnost, reprezentativnu arhitekturu i profesionalno upravljanje zgradama, što podrazumeva i više zakupnine. "Danas se A klasa sve češće poistovećuje sa konceptom 'pametnih' zgrada, koje nude napredne HVAC i BMS sisteme, vrhunsku IT infrastrukturu, fleksibilne i modularne prostorne koncepte, kao i međunarodno priznate sertifikate održivosti poput LEED i BREEAM. Takvi objekti su projektovani prvenstveno za multinacionalne kompanije sa visokim tehnološkim, bezbednosnim i organizacionim zahtevima", kaže Ivan Stojić iz CBRE.     Centralne poslovne zone u Beogradu koncentrisane su oko dve dominantne lokacije: Novog Beograda i užeg gradskog centra, pri čemu je Novi Beograd danas primarni poslovni distrikt, sa najvećom koncentracijom modernih kancelarija, uključujući većinu objekata A klase i gotovo sve nove projekte. "Planska urbanizacija, infrastruktura i dostupnost prostora učinili su ga prirodnim izborom za banke, tehnološke kompanije, međunarodne korporacije i velike domaće sisteme, uz visoku stopu popunjenosti", dodaje Stojić, ističući da je uža gradska zona privlači drugačiji profil zakupaca. "Tu su uglavnom smeštene advokatske kancelarije, ambasade, institucije i kreativne industrije - dok u strukturi ponude dominiraju objekti B klase, često renovirani stariji objekti, uz ograničen broj modernih i 'pametnih' zgrada." Ako napravimo paralelu, Novi Beograd se može posmatrati kao jedini beogradski klaster koji potpuno odgovara definiciji modernog poslovnog centra, iako uži centar zadržava svoju strateški važnu ulogu na tržištu.

  

Povratak 'otpisanih'

Iako smo mislili da se neke stvari nikada više neće vratiti na staro - aktuelni trendovi u IT industriji su to demantovali. Doduše, ne skroz, ali činjenica je da raste broj kompanija koje vraćaju zaposlene u zajednički fizički prostor, odnosno ponovo u većem broju zakupljuju kancelarije, što je iznenadilo tržište rada. "Ključni argument za promenu razmišljanja menadžmenta jeste produktivnost", kaže Vukašin Stojkov iz Startita.

Dakle, manjak produktivnosti u radu od kuće sada (ponovo) gura rast sektora, istovremeno stvarajući manjak slobodnog, a kvalitetnog kancelarijskog prostora na domaćem tržištu. Prema podacima CBRE, struktura potražnje se u poslednjih 12 meseci značajno promenila. Više od 45 odsto transakcija činili su obnovljeni ugovori, što ukazuje na stabilnost zakupaca, ali i na ograničene mogućnosti relokacije.

"Nedavna aktivnost uglavnom se oslanja na obnavljanje postojećih ugovora, dok novi zakupi i relokacije prate tu tendenciju", objašnjava Stojić.

Pad relokacija u odnosu na 2024. godinu nije posledica slabljenja potražnje, već - paradoksalno - nedostatka adekvatnih prostora. Istovremeno, makroekonomski kontekst, rast troškova kapitala i viši kapitalni izdaci (CAPEX) dodatno utiču na odluke zakupaca. Kupci poslovnih prostora takođe treba dobro da razmisle kada, zašto i gde investiraju, budući da ova vrsta ulaganja nosi više prinose, ali i povišenu neizvesnost.

Najveća potražnja tokom 2025. godine odnosila se na radne prostore veće od 1.000 kvadrata, a posebno je primetan broj transakcija iznad 2.000 metara kvadratnih, što znači da tražnja prevashodno dolazi iz velikih sistema, poput IT-ja, autsorsinga i tehnološkog sektora.

Depositphotos

Trend 'ključ u ruke' širi se van stambenog sektora

Po uzoru na razvijena tržišta, u Srbiji je s vremenom uzeo maha princip kupovine već nameštenog/skroz opremljenog stana. Prema rečima agenata za nekretnine, takvi stanovi su se na beogradskom tržištu pojavili pre više od decenije, ali je tek poslednjih godina došlo do ekspanzije - slično sada vidimo i kod kancelarija.

Servisirane kancelarije (engl. serviced offices) jesu prostori koji se iznajmljuju potpuno opremljeni i sa uključenim uslugama, tako da kompanija može da se useli i počne da radi odmah, bez dodatnih ulaganja i procedura. Drugim rečima, jedan od ključnih trendova danas je rast fleksibilnih modela zakupa - potražnja za kovorking i servisiranim kancelarijama ostaje visoka.

"Tržište je već apsorbovalo značajan deo ove ponude, ali očekujemo da će se trend potražnje za fleksibilnim rešenjima nastaviti i tokom 2026. godine", kaže Stojić iz CBRE, navodeći nekoliko razloga za to:

• rastući CAPEX;

• neizvesnost u vezi sa brojem zaposlenih;

• restrukturiranja i ulazak novih kompanija na tržište.

 

U IT svetu je široko rasprostranjen termin "Plug & play" kancelarije, koje omogućavaju brzo useljenje uz minimalne početne troškove, što ih čini posebno atraktivnim za brzorastuće firme. Istovremeno, veliki korporativni zakupci sve češće insistiraju na prilagođenim fit-aut rešenjima (prilagođavanje i opremanje kancelarijskog prostora prema potrebama zakupca), u skladu s internim standardima i potrebama timova.

Može li rad na daljinu da nestane

Po svemu sudeći, rad na daljinu neće iščeznuti, ali će hibridni model rada preuzeti glavnu reč na tržištu. To znači da otprilike dva dana radite od kuće, a tri dana iz kancelarije - ili obrnuto.

Budući da kompanije sve više podstiču povratak zaposlenih u kancelarije, to svakako menja same kriterijume izbora prostora. "Raste potražnja za kancelarijskim prostorima koji nude moderne sadržaje, energetske i 'zelene' sertifikate, kao i elemente vezane za dobrobit zaposlenih, kako bi privukli i zadržali talente", kaže sagovornik Bloomberg Adrije.

Na pitanje kako ove promene i jača tražnja utiču na cene, Stojić objašnjava da je već neko vreme primetno poskupljenje. Dakle, tipičan ishod zakona ponude i potražnje je tu - jasno opipljiv i u segmentu kancelarija.

"Poslednji kvartal 2025. godine završen je sa prosečnom cenom zakupa od 18 evra po kvadratu na mesečnom nivou u okviru objekata A klase, odnosno na oko 14 evra po kvadratu u proseku za kancelarijski prostor B klase. Takođe, već neko vreme primećujemo da traženi nivo zakupnine za nove, odnosno projekte u izgradnji, premašuje utvrđenu prosečnu zakupninu - i ide čak do 21 evro po kvadratu mesečno. Stoga, očekujemo da će nivoi zakupnina u okviru prvoklasnih prostora nastaviti uzlazni trend u narednih godinu do dve."

Na tromeđi IT-ja, investicija i urbanog razvoja

Kancelarijski sektor u Srbiji trenutno se nalazi na preseku tri strukturne tendencije.

• Prva je transformacija IT industrije - od rada na daljinu ka hibridnom modelu i ponovo ka fizičkom prisustvu.

• Druga je investicioni ciklus u sektoru nekretnina, koji je usporen rastom troškova finansiranja, ali i dalje potpomognut interesovanjem međunarodnih kompanija.

• Treća tendencija je urbanistički razvoj Beograda, gde centralna poslovna zona ostaje dominantna, dok se periferne lokacije tek pozicioniraju.

Bloomberg

Iako Beograd u pogledu kancelarijskog prostora više nije sekundarno tržište u regionu, već tržište koje polako sazreva, sa karakteristikama tipičnim za razvijenije kancelarijske centre, činjenica je da ima još dosta prostora za prilagođavanje, usklađivanje cene, te ponude i potražnje. Ako se trend povratka zaposlenih u kancelarije nastavi - i to sve bržim tempom, a nova ponuda ostane ograničena, onda bi kancelarijski sektor u prestonici mogao postati jedan od ključnih segmenata tržišta nekretnina kojim se treba "ozbiljnije" baviti.