Mogu li stanovi legalizovani po zakonu 'svoj na svome' pod hipoteku za kredit

Višedecenijski problem nelegalne gradnje u Srbiji država pokušava da reši novim Zakonom o legalizaciji, odnosno programom "Svoj na svome", kojim bi trebalo da se omogući legalizacija čak 4,8 miliona nelegalnih objekata u zemlji. Za oko 70 odsto objekata legalizacija će koštati 100 evra, a rok za prijavu je nedavno produžen zbog velikog interesovanja. Međutim, kako pravni status tih objekata ostaje nejasan i nerešen do kraja, postavlja se pitanje da li će banke odobravati kredite za kupovinu objekata bez građevinske i upotrebne dozvole, odnosno koliko će ovaj državni program u praksi promeniti dinamiku na tržištu nekretnina u pogledu ponude i cena.

Važno je reći da upis nelegalne nekretnine u katastar ne znači i potpunu legalizaciju. Za razliku od legalizovanog objekta, koji ima građevinsku i upotrebnu dozvolu, objekat evidentiran po novom zakonu može imati upisano vlasništvo, ali ne i potvrdu da je izgrađen u skladu s urbanističkim i tehničkim propisima. To je za Bloomberg Adriju nedavno potvrdila i Ivana Stajić Panjik, agent za nekretnine u agenciji Keller Williams Cvetković Roškov. 

"Postoji velika razlika između nekretnina koje su uknjižene i izgrađene u skladu sa građevinskom dozvolom i upotrebnom dozvolom, kao i nekretnina koje su upisane po novom zakonu, odnosno po specijalnim uslovima. A nakon što upis bude završen, očekuje se raslojavanje cena. Imaćemo starogradnju uknjiženu po novom zakonu, koja će imati nižu cenu nego starogradnja koja je izgrađena u skladu sa regulativom", navela je.

To suštinski znači da će u prvo vreme mnogi objekti dobiti vlasnika na papiru, ali ne i pun pravni status kakav imaju legalno izgrađene nekretnine. Ujedno, na testu će po šesti put biti snaga sistema da eliminiše divlju gradnju - i to putem digitalizacije.

Kako je isticano jesenas, odnosno pre usvajanja zakona, država očekuje više od 56 milijardi dinara od legalizacije nepokretnosti, sa ciljem da se u narednih pet godina u katastar upiše 80 odsto nekretnina. Tada je rečeno i da će vlasnici nelegalizovanih objekata moći da učestvuju na tržištu nekretnina kada objekti budu uknjiženi kao privatno vlasništvo, i moći će da ih koriste kao obezbeđenje za hipotekarne kredite. Država računa da će vrednost novih kredita, obezbeđenih legalizovanim nepokretnostima, iznositi oko 3,2 milijarde evra, što bi trebalo da podstakne investicije i celokupan finansijski sistem.

 

Šta ove promene znači za banke i njihove odluke

Banke u Srbiji, po pravilu, kao obezbeđenje, odnosno kolateral prihvataju nekretnine koje su upisane u katastar, ali u praksi svaku procenjuju pojedinačno, uzimajući u obzir pravni status i tehničku ispravnost objekta. To je potvrdio i Željko Jović, viceguverner Narodne banke Srbije (NBS).

"Teoretski je moguće da banka upiše hipoteku i na takvu nepokretnost, ali to za banku predstavlja dodatni rizik. Zbog toga će mnoge banke verovatno biti oprezne i u pojedinim slučajevima tražiti dodatna sredstva obezbeđenja ili jednostavno odbiti takve zahteve."

"Ako bude nejasnoća, spremni smo za razgovore sa bankama, kako bismo definisali način prihvatanja tog obezbeđenja, i kako bi se zaštitile i banke i klijenti koji uzimaju te kredite", dodao je Jović na predstavljanju Izveštaja o inflaciji prošlog meseca.

S druge strane, iz Narodne banke Srbije očekuju da nekretnine koje budu evidentirane u procesu legalizacije - uđu u ponudu na tržištu, kao i da ih banke prihvataju kao sredstvo obezbeđenja.

 

Dakle, za banke je ključno sledeće: ako objekat nema dozvole ili postoji mogućnost spora oko njegove legalnosti, njegova tržišna vrednost može biti umanjena, a može biti i potpuno neprihvatljiv kao kolateral. 

"Banka odobrava stambene kredite za nepokretnosti koje su upisane u Katastar na osnovu pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju, jer to rešenje pravno zamenjuje građevinsku i upotrebnu dozvolu. Kada su u pitanju objekti u izgradnji koji još uvek nemaju upotrebnu dozvolu, oni mogu biti predmet obezbeđenja i finansiranja banke, pod uslovom da poseduju pravnosnažnu građevinsku dozvolu i da su ispunjeni svi kriterijumi u toku individualne procene zahteva koji se sprovodi za svaki zahtev. Ukoliko nepokretnost ne poseduje građevinsku dozvolu i rešenje o ozakonjenju, ona ne može biti predmet hipoteke", navode iz AikBanka za Bloomberg Adriju.

Pixsell

 

 

Dodaju da "nekretnine koje budu evidentirane u procesu legalizacije imaju potencijal da uđu u ponudu na tržištu, kao i da budu prihvaćene kao sredstvo obezbeđenja; ipak, konačna odluka će zavisiti od individualne procene svakog pojedinačnog slučaja, kako bi se zaštitile obe strane".

Na pitanje da li ta individualna procena svakog slučaja podrazumeva niži maksimalni LTV, višu kamatnu stopu ili dodatne zahteve za osiguranje, iz AikBanka preciziraju da se obavlja procena pravnog i tržišnog statusa konkretne nepokretnosti koji utiču na uslove finansiranja, a među kojima mogu biti i niži maksimalni LTV, dodatni zahtevi u vezi s osiguranjem ili dodatna kolateralna obezbeđenja, a sve u cilju adekvatnog upravljanja rizikom i zaštite naplativosti plasmana.

Zašto je država izabrala ovaj model

Država je ovog puta izabrala drugačiji pristup rešavanju problema bespravne gradnje: prvo evidencija i upis vlasništva u katastar, a tek potom rešavanje pitanja potpune legalizacije objekata. Takav model ima svoju praktičnu, ekonomsku logiku, jer kada objekat dobije upisanog vlasnika u katastru, on formalno ulazi u pravni promet - može lakše da se prodaje ili nasleđuje. Ipak, njegova upotreba kao sredstva obezbeđenja za kredit zavisi od toga da li je njegov pravni status naknadno potpuno regulisan. I tu je "zamka".

"Ovaj zakon podrazumeva samo evidenciju, tako da uticaja na samo tržište nekretnina trenutno nema. Možda će ga biti tek za pola godine do godinu dana, a i to je pitanje, jer se najpre očekuje veća ponuda samo na tercijarnom tržištu koje obuhvata nekretnine vrednosti do 65.000 evra. Sekundarno tržište ide od 66.000 pa do nekih 130-140 hiljada evra, a primarno tržište uključuje nekretnine vrednosti veće od 140.000 evra. Nelegalnih objekata na primarnom tržištu je veoma, veoma malo", kaže za Bloomberg Adriju Milić Đoković, licencirani procenitelj.

Dakle, primena zakona s jedne strane znači da bi veliki broj objekata koji su do sada bili u sivoj zoni mogao postepeno da se pojavi na tržištu nekretnina, s druge strane, sam upis u katastar ne znači i punu pravnu sigurnost objekta. Banke, kao i kupci, i dalje posmatraju da li nekretnina ima građevinsku dozvolu ili rešenje o ozakonjenju, što će dalje uticati na odobravanje kredita i samu prodaju nekretnina koje nisu legalizovane.

Veća evidencija i jasnije vlasništvo mogli bi da povećaju ponudu i likvidnost tržišta dugoročno, posebno u prigradskim zonama i manjim gradovima gde je bespravna gradnja bila najrasprostranjenija, ali aktuelni zakon to ne garantuje. Za mnoge vlasnike to je, ipak, prvi korak da njihova kuća ili stan postanu imovina koja može da se nađe na tržištu, čak iako proces potpune legalizacije tek predstoji.