Surčin je postao epicentar gradnje, a Kragujevac najveći kočničar prometa

Na tržištu nepokretnosti u Srbiji iz kvartala u kvartal nastavlja se raskorak između prometa i cena: kupoprodaja je manje, a cene i ukupna vrednost tržišta rastu. U segmentu stanova taj nesklad se najviše vidi zato što oni nose najveći deo vrednosti celokupnog tržišta, mada je situacija slična i kod kuća, garaža, poslovnih prostora, zemljišta. Promena je još uočljivija u poređenju sa prošlom godinom, kada je u drugom kvartalu broj kupoprodaja još uvek rastao u Beogradu, Novom Sadu i Nišu (pad je beležio samo Kragujevac). Godinu kasnije, u minusu su svi gradovi.

U Srbiji je od aprila do juna ove godine zaključeno 30.495 kupoprodaja ili 5,4 odsto manje nego godinu ranije, navodi se u najnovijem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Istovremeno, vrednost tržišta je porasla 8,1 odsto, na oko 2,2 milijarde evra, što znači da se, uprkos slabijoj prodaji, kroz te transakcije obrće više novca. Da su nekretnine u drugom kvartalu 2026. prodavane po sličnim cenama kao u istom periodu 2025, manji broj kupoprodaja značio bi i manju ukupnu vrednost tržišta.

Međutim, dogodilo se suprotno.

Sve dok prodavci nisu primorani da prodaju nekretnine urgentno, mogu sačekati kupca spremnog da plati traženu cenu, pa se tržište pre oblikuje i prilagođava kroz manji broj kupoprodaja nego kroz pojeftinjenje. Ovoj tendenciji doprinosi i ograničena ponuda kvalitetnih nekretnina, kao i visoki troškovi gradnje, zemljišta i finansiranja kod novogradnje.

Stanovi dominantni, posebno u Beogradu

Na stanove je u drugom kvartalu otišlo oko 1,3 milijarde evra, odnosno 62,3 odsto ukupne vrednosti tržišta, a njihov udeo povećan je za tri procentna poena međugodišnje. Naime, stanovi sada dodatno preuzimaju tržište, budući da su u drugom kvartalu 2025. u ukupnoj vrednosti prometa imali udeo od 60 odsto i vrednost od 1,24 milijarde evra. Beograd, pritom, dodatno učvršćuje dominantnu poziciju na tržištu stanova. Dok je u drugom kvartalu 2025. na stanove u prestonici potrošeno 659,7 miliona evra, ove godine je u istom periodu izdvojeno 741,7 miliona, odnosno oko 12 odsto više.

Koliko stanovi finansijski dominiraju celokupnim tržištem, još bolje se vidi kada se vrednost prometa uporedi sa brojem kupoprodaja. Iako se na njih odnosi 31,5 odsto svih ugovora, oni nose gotovo dve trećine ukupnog novca (preko 60 odsto). Građevinsko zemljište, s druge strane, učestvuje sa 18,5 odsto u broju transakcija, kuće sa 12,7 odsto, poljoprivredno zemljište sa 11,7 odsto, garažni prostori sa 10,1 odsto, a poslovni prostori sa 6,9 odsto.

Po čemu se izdvaja Kragujevac

Pad broja ugovora zabeležen je u sva četiri najveća grada Srbije. U Novom Sadu je došlo do smanjenja za jedan odsto, u Beogradu 1,7 odsto, u Nišu 4,3 odsto, a u Kragujevcu čak sedam odsto. Kragujevac se ovde posebno izdvaja, jer ima najveći pad broja kupoprodaja među najvećim centrima, a prosečna cena stanova viša je za čak 12,87 odsto nego godinu ranije. Kod postojećih stanova rast je još veći - 19,31 odsto, dok su novoizgrađeni poskupeli 6,91 odsto.

Na manjem tržištu, poput kragujevačkog, struktura prodatih stanova može znatno da utiče na prosek. Ako se proda manje stanova, ali među njima ima više kvalitetnijih, novijih ili bolje pozicioniranih nekretnina, prosečna cena raste i bez rasta ukupnog broja kupaca. Drugim rečima, struktura prodatih stanova je veoma važna, a centar Šumadije poslednjih godina dobija sve veće stambene i stambeno-poslovne komplekse, poput Sokolisa u Erdogliji i New Pointa. Ponuda se širi i na Bubnju, u centru i Starom gradu.

Pritom, Kragujevac nema naročito visok udeo kreditnih kupovina. Kredit je učestvovao u 30 odsto kupovina stanova, manje nego u ostala tri velika grada.

Niš prednjači po kreditnim kupovinama

U Nišu je, za razliku od Kragujevca, nešto drugačija situacija. Broj kupoprodajnih ugovora pao je 4,3 odsto, ali je upravo centar juga Srbije imao najveći udeo stanova kupljenih na kredit - čak 42,1 odsto. Slede Novi Sad sa 41,7 odsto i Beograd sa 40,5 odsto.

Visok udeo kreditnih kupaca delimično se može objasniti nižom ukupnom cenom nekretnine nego u Beogradu ili Novom Sadu - kada su stanovi jeftiniji, veći broj kupaca može da finansira kupovinu kreditom.

Mogući dodatni faktor su i subvencionisani stambeni krediti za mlade, mada nema zvanične statistike koliko je kupovina u Nišu finansirano baš kroz taj program. Ipak, ako uzmemo u obzir prosečne cene stanova, taj program potencijalno ima znatno veći odziv u Nišu nego u Beogradu.

Prema podacima RGZ-a za drugi kvartal, prosečan kvadrat u Nišu koštao je oko 1.800 evra, a u Beogradu 3.245 evra. Dakle, stan od 50 kvadrata bi, ugrubo računato, u Nišu koštao oko 90.000 evra, dok bi za istu kvadraturu u Beogradu trebalo izdvojiti oko 162.000 evra. To znači da bi kredit od 90.000 evra u Nišu, uz minimalno učešće, mogao da pokrije gotovo ceo stan te veličine, dok bi kupcu u Beogradu za isti stan, uz maksimalnih 100.000 evra pokrivenih državnim programom, nedostajalo još oko 62.000 evra. I to sve imajući u vidu da su prosečne cene stanova u Nišu porasle čak 14,56 odsto (kod postojećih stanova rast je bio čak 27,34 odsto, dok su novoizgrađeni poskupeli 5,25 odsto).

RGZ ne navodi razlog tako velike razlike između stare i nove gradnje, ali jedno od objašnjenja može biti struktura prodatih stanova. Ako je u posmatranom kvartalu prodato više postojećih stanova na skupljim lokacijama, to je moglo znatno da podigne prosečnu cenu starogradnje. Moguće je i da visoke cene novogradnje deo kupaca usmeravaju ka postojećim stanovima, posebno na atraktivnijim gradskim lokacijama.

Ipak, gledano celokupno, kreditni zamah je stao. Naime, u drugom kvartalu 2025. udeo svih nekretnina kupljenih uz kredit skočio je sa devet na 15 odsto, a kod stanova sa 23 na čak 34 odsto, u odnosu na drugi kvartal 2024. U 2026, međutim, nema novog pomaka: kredit ostaje na 15 odsto svih kupoprodaja, a kod stanova na oko 34 odsto. Dakle, Niš je u ovom trendu trenutno usamljen.

Za 100.000 evra u Nišu se, po prosečnoj ceni iz drugog kvartala, može kupiti oko 56 kvadrata / Depositphotos

Šta se kupuje na ostatku tržišta

Pad ukupnog broja kupoprodaja nije posledica samo slabijeg prometa stanova. Manje poslova beleži se i u drugim segmentima, od kuća i garaža do zemljišta, mada se obim pada razlikuje u zavisnosti od vrste nepokretnosti.

Kod kuća se vidi postepeno smanjenje broja ugovora poslednjih godina, dok je kod građevinskog zemljišta aktivnost znatno bolja. Poljoprivredno zemljište beleži čak izraženije smanjenje broja transakcija nego kuće. 

Građevinsko zemljište je zato posebno zanimljivo: sa 18,5 odsto svih kupoprodaja druga je najčešće prometovana vrsta nepokretnosti posle stanova. Njegova tražnja je, pre svega, vezana za buduću gradnju. Aktivnost kod građevinskog zemljišta trenutno guraju kako stanogradnja, tako i komercijalni projekti i logistika, te infrastrukturno opremanje novih poslovnih zona. U Beogradu dodatni zamah daju projekti u okviru Expo 2027, dok tražnja za logističkim i industrijskim lokacijama ostaje stabilna, izvestio je CBRE.

S druge strane, poljoprivredno zemljište čini 11,7 odsto ugovora, ali samo 3,6 odsto ukupne vrednosti tržišta. To je tržište velikog broja transakcija relativno manje vrednosti, uz velike razlike u zavisnosti od lokacije, kvaliteta zemlje i veličine parcele. Prema aktuelnim podacima RGZ-a, najskuplje poljoprivredno zemljište po jedinici površine prodato je u Novom Sadu za 1.800 evra po aru, dok je najveća pojedinačna transakcija zabeležena u Surčinu, gde je više od 300 parcela ukupne površine preko 583 hektara prodato za 7,2 miliona evra.

Surčin je, pritom, specifičan zato što vrednost zemljišta sve manje određuje njegova poljoprivredna namena, a sve više razvojni potencijal lokacije. Izgradnja kompleksa Expo 2027 i Nacionalnog stadiona, uz blizinu Aerodroma "Nikola Tesla", obilaznice i auto-puta "Miloš Veliki", jača interesovanje za parcele koje bi mogle imati stambenu, poslovnu ili logističku namenu.

Snimak iz vazduha gradilišta budućeg Nacionalnog stadiona u Surčinu, maj 2026 / Depositphotos

Koliko se šta isplati

Garaže odavno nisu sekundarni deo tržišta nekretnina u Srbiji. Ugovori u kojima učestvuje garažni prostor čine 10,1 odsto svih kupoprodaja nepokretnosti, a tražnju održavaju hroničan nedostatak parkinga u većim gradovima - posebno u Beogradu, zatim nova stanogradnja i mogućnost da se garaža kupi i izdaje kao zasebna nekretnina.

Garaže posebno mesto imaju u novogradnji. Investitor prilikom gradnje mora da obezbedi parking prema uslovima iz planske dokumentacije - opšte pravilo je jedno parking ili garažno mesto po stanu, mada konkretni urbanistički planovi mogu propisivati drugačije norme. To, međutim, ne znači da je kupac stana automatski dužan da kupi i garažno mesto. Ono se može prodavati zasebno, a da li će investitor kupovinu garažnog mesta postaviti kao uslov uz određeni stan, zavisi od njegove poslovne politike i ugovora.

Sve u svemu, budući da broj automobila, naročito u glavnom gradu, raste mnogo brže od broja stanovnika, posedovanje sopstvenog parking mesta mnogima je jedan od važnijih kriterijuma pri kupovini stana. Beograd je 2015. imao oko 510.600 registrovanih putničkih automobila, dok ih je 2025. bilo gotovo 744.000 - oko 233.000 više, što je rast od približno 46 odsto. Za isto vreme, broj stanovnika stagnira na 1,68 miliona (prema zvaničnoj statistici).

Najskuplje garažno mesto u drugom kvartalu ove godine prodato je u opštini Stari grad, za 54.000 evra. Iako ova paprena cena nije prosečna, svakako pokazuje koliko nedostatak parkinga i lokacija mogu podići vrednost garaža koje su do pre deceniju bile u zapećku tržišta nekretnina.

Ipak, bez obzira na rast tražnje, investiciona računica nije povoljna kao pre nekoliko godina. Aktuelna ponuda garaža za izdavanje u Beogradu pokazuje prosečnu oglašenu kiriju od oko 121 evro mesečno, uz medijanu od 100 evra, a raspon ide od oko 85 do 300 evra. Ako garažno mesto košta 30.000 ili 40.000 evra, a izdaje se za stotinak evra mesečno, rast kupovne cene smanjuje prinos. Na primer, garaža plaćena 30.000 evra uz kiriju od 100 evra mesečno donosi bruto prinos od oko četiri odsto godišnje, dok kod cene od 40.000 evra prinos pada na oko tri odsto - i to pre poreza i eventualnih perioda bez zakupca.

Dakle, prednost garaže ostaju mali troškovi održavanja, nema ulaganja u opremanje kao kod stana, a izdavanje je jednostavnije. Ali pitanje je koliko zakupnina na najskupljim lokacijama može opravdati kupovnu cenu.

Depositphotos

Poslovni prostori nisu tako česta investicija kao stanovi ili garaže, ali mogu da donesu veći prinos. Kancelarije učestvuju sa 6,9 odsto u ukupnom broju kupoprodaja, dok je na njih u drugom kvartalu potrošeno 119,1 milion evra. Najskuplji poslovni prostor prodat je u Novom Sadu za 1,4 miliona evra, a najskuplji kvadrat beleži beogradska opština Vračar - oko 7.700 evra.

Ovde je investiciona računica mnogo više vezana za mikrolokaciju i tip prostora nego kod stanova. Dobar lokal ili moderna kancelarija sa dugoročnim zakupcem mogu imati bolju računicu od stana.

Tražnja za kvalitetnim kancelarijskim prostorom u Beogradu ostaje jaka, ali uz ograničenu ponudu modernih prostora i hala, o čemu je Bloomberg Adria pisala. U maloprodaji su "prime" prinosi (prinosi na najkvalitetnije kancelarije na najboljim lokacijama) u drugom kvartalu iznosili 8,25 odsto za tržne centre i 7,5 odsto za ritejl parkove. Ipak, to je institucionalno tržište i ti prinosi ne odražavaju računicu malih lokala koje kupuju fizička lica.

 

Kuća je, opet, drugačija investicija od stana. One su činile 12,7 odsto ukupnog broja kupoprodaja u drugom kvartalu, ali samo 8,2 odsto vrednosti tržišta. Za njih je bilo izdvojeno 175,2 miliona evra, a najviše na Voždovcu - 1,4 miliona evra. Ove nekretnine su specifične jer veća početna cena, održavanje objekta i zemljišta, te uži krug zakupaca mogu oboriti prinos. S druge strane, kuća na lokaciji pogodnoj za turistički najam, poslovnu namenu ili buduću gradnju može imati znatno veću vrednost. Recimo, Zlatibor je najlikvidnije tržište planinskih nekretnina u Srbiji, ali je reč o klasičnom celogodišnjem izdavanju na najpopularnijoj domaćoj planini, pa je računica povoljnija nego na drugim mestima koja se oslanjaju na nekoliko meseci sezone ili ciljaju specifičnu poslovnu nišu, poput izdavanja za proslave i tim bildinge.

Naposletku, stan ostaje najlikvidnija investicija, ali rast kupovnih cena pritiska prinos od izdavanja. Garaže traže manje početnog kapitala i imaju male troškove, poslovni prostor može doneti veći prinos uz veći rizik "praznog hoda", dok kod kuća računica često zavisi od zemljišta ili mogućnosti turističkog izdavanja. Građevinsko i poljoprivredno zemljište, s druge strane, više su ulaganje u buduću vrednost lokacije nego u redovan prihod.

Zlatibor je najskuplje tržište vikendica u Srbiji / Depositphotos

Delimično regulisano tržište se ubrzano smanjuje

Još jedna promena koju "čitamo" iz aktuelnog izveštaja RGZ-a jeste manji promet nekretnina na delimično regulisanom tržištu. Reč je o nekretninama koje nisu potpuno upisane u katastar i čija dokumentacija još nije sasvim uređena, a u drugom kvartalu su zaključena 3.123 takva ugovora, odnosno 13,5 odsto manje nego godinu ranije. Njihova vrednost je, s druge strane, pala znatno manje, za 2,1 odsto, na 369,7 miliona evra.

Ipak, to nije promena koja je počela ove godine. Broj ugovora pao je sa 5.197 u drugom kvartalu 2022. na 4.510 godinu dana kasnije, zatim na 4.210 u 2024, na 3.611 u 2025. i sada na 3.123. Posebno je izražena promena kod novogradnje. Delimično regulisane nekretnine činile su 64 odsto svih ugovora na primarnom tržištu 2022. godine, a sada 37 odsto. U Beogradu je samo za godinu dana njihov udeo pao sa 55 na 38 odsto.

Jedan od razloga može biti prelazak dela objekata na regulisano tržište nakon sređivanja dokumentacije i upisa u katastar. Istovremeno, nova gradnja sve češće ulazi u promet sa već uređenim pravnim statusom. Osim toga, kupci su oprezniji, posebno oni koji nekretninu finansiraju kreditom, jer banke postavljaju strože uslove kada je reč o dokumentaciji i mogućnosti upisa hipoteke. Banke, po pravilu, kao obezbeđenje, odnosno kolateral prihvataju nekretnine koje su upisane u katastar, ali u praksi svaku procenjuju pojedinačno, uzimajući u obzir pravni status i tehničku ispravnost objekta.

"Teoretski je moguće da banka upiše hipoteku i na takvu nepokretnost, ali to za banku predstavlja dodatni rizik. Zbog toga će mnoge banke verovatno biti oprezne i u pojedinim slučajevima tražiti dodatna sredstva obezbeđenja ili jednostavno odbiti takve zahteve", rekao je proletos za Bloomberg Adriju Željko Jović, viceguverner Narodne banke Srbije (NBS).

RGZ, međutim, u ovom izveštaju ne pokazuje koliko je konkretnih nekretnina prešlo iz jednog sistema u drugi, pa se pad ne može pripisati samo legalizaciji.