Srbiji ne manjka investitora, ali nema dovoljno hala - tri stvari koče sektor

Industrijske zone duž glavnih saobraćajnica u Srbiji poslednjih godina ubrzano privlače investicije iz oblasti logistike i proizvodnje, a potražnju ponajviše pokreću trgovina i globalno restrukturiranje lanaca snabdevanja, odnosno koordinacija s EU. Iako je ponuda prostora i dalje nedovoljna, vidi se svetlo na kraju tunela koje bi moglo da transformiše sektor.

Kako za Bloomberg Adriju objašnjava Božidar Gaćeša, rukovodilac sektora industrijskih i logističkih nekretnina za jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE, "sektor logističkih i industrijskih objekata u Srbiji prolazi kroz fazu sazrevanja, u kojoj ponuda počinje da sustiže dugogodišnju snažnu potražnju".

"Tržište je ranije funkcionisalo uz gotovo minimalnu stopu slobodnog prostora - praktično bez ijednog objekta koji bi bio dostupan za zakup u trenutku kada postoji potreba", kaže Gaćeša. Takav model, mahom zasnovan na projektima građenim za "poznatog" zakupca, sada se postepeno menja, jer investitori sve češće grade logističke objekte bez unapred potpisanog ugovora o zakupu.

 

Kako tržište traži svoj balans

Prema rečima Gaćeše, poslednje dve do tri godine obeležio je proces uspostavljanja ravnoteže između ponude i potražnje. Dok je tržište ranije zavisilo gotovo isključivo od "build-to-suit" projekata, odnosno objekata građenih po meri određenog zakupca, situacija je danas drugačija.

Pređašnji sistem je podrazumevao da firme koje žele logistički prostor često moraju da čekaju završetak izgradnje, što bi nekada trajalo mesecima, ali kako ponuda sada počinje da sustiže tržišnu dinamiku - tako se tržište konsoliduje i postaje atraktivnije investitorima. "Do promene delom dolazi zahvaljujući intenzivnijoj razvojnoj aktivnosti i većoj spremnosti investitora da grade spekulativno", objašnjava sagovornik Bloomberg Adrije.

 

 

Stranci menjaju strukturu tržišta

Jedan od ključnih faktora ubrzanog razvoja industrijskih nekretnina u Srbiji jeste dolazak velikih međunarodnih investitora. Kompanije poput CTP-ja i VGP-ja poslednjih godina su postale važni pokretači izgradnje logističkih parkova i industrijskih zona, dok su samo deceniju unazad tržištem dominirali lokalni investitori koji su gradili manje objekte ili industrijske hale za sopstvene potrebe. Dolazak međunarodnih graditelja i ulagača je, pre svega, doneo povećan obim spekulativne gradnje, razvoj velikih logističkih parkova, širenje investicija van Beograda i modernizaciju industrijske infrastrukture.

U okviru modela takozvane spekulativne gradnje, Srbija se, zapravo, približava razvijenim evropskim tržištima, gde je kompanijama omogućeno da grade bez unapred potpisanog ugovora sa zakupcem - automatski se brže šire, zapošljavaju radnike i svojim razvojem doprinose ekonomiji zemlje.

Druga važna promena je širenje investicija van prestonice, gde investitori vide računicu u povoljnijoj ceni zemljišta, dobroj povezanosti s auto-putevima i dostupnoj radnoj snazi. S jedne strane, smanjuje se pritisak na tržište nekretnina u Beogradu, gde su zemljište i logistički kapaciteti ograničeni i skupi, a sa druge strane, doprinosi se ravnomernijem regionalnom razvoju, uz otvaranje novih radnih mesta u unutrašnjosti i potencijalno podizanje proseka zarada na regionalnom nivou. Kako objašnjava Gaćeša, stranci direktno doprinose transformaciji sektora u celoj zemlji.

"Beograd i šire gradsko područje i dalje predstavljaju centralno logističko čvorište u zemlji, pre svega zbog velikog potrošačkog tržišta, koncentracije logističkih operatora i potrebe za brzom 'last mile' distribucijom robe (skladištima smeštenim blizu velikih gradova, kako bi isporuka robe krajnjim kupcima bila brža). Istovremeno, sve veći značaj dobijaju sekundarni industrijski centri, pa investitori odlučuju da razvijaju projekte u gradovima poput Novog Sada, Jagodine, Kragujevca i Niša."

Foto Bobo

Koji sektori pokreću potražnju

Rast onlajn trgovine posebno povećava potrebu za modernim distributivnim centrima, ali i za "last mile" logističkim objektima. Istovremeno, automobilska i elektroindustrija ostaju važni pokretači potražnje u segmentu proizvodnih objekata. Prema rečima Gaćeše iz CBRE, upravo ova kombinacija različitih industrija stvara tražnju za širokim spektrom objekata - od velikih logističkih hala do fleksibilnih industrijskih prostora nadomak urbanih centara.

Depositphotos

 

Srbija deo evropskog lanca

Globalni trendovi "nearshoring" i "friend-shoring", koji podrazumevaju premeštanje proizvodnje bliže tržištima potrošnje, poslednjih godina menjaju industrijsku mapu Evrope. Srbija u tom procesu nije direktna zamena za azijske proizvodne centre, ali kako objašnjava Gaćeša, ima svoju bitnu ulogu.

"Srbija se, pre svega, pozicionira kao dopuna postojećim lancima snabdevanja EU, a ne kao direktna zamena za proizvodne lokacije na Dalekom istoku."

Kompanije optimizuju logistiku tako što deo proizvodnje, skladištenja i distribucije pomeraju bliže evropskim tržištima, dok region centralne i jugoistočne Evrope funkcioniše kao "produžetak" velikih evropskih logističkih hubova. Ali ovde je bitno pomenuti da, pored skraćivanja vremena isporuke i veće otpornosti lanaca snabdevanja, važan motiv za takve odluke jesu niži operativni troškovi, uključujući povoljniju cenu rada, zemljišta i logističke infrastrukture u odnosu na zapadnoevropska tržišta. Naime, plate u logistici i skladišnim operacijama u zapadnoj Evropi višestruko su veće nego u Srbiji - prosečna satnica magacionera u Nemačkoj kreće se od 14 do 18 evra, dok su početne zarade u Srbiji u tom sektoru višestruko niže, uz prosečnih 110.000-120.000 dinara neto, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku.

Beta/Saša Đorđević

 

Koje su prepreke, a koje prilike

"Ključni izazov ostaje upravo pripremljenost lokacije za izgradnju - vreme potrebno da se obezbede potpuna planska dokumentacija, neophodne dozvole i osnovna komunalna infrastruktura. U praksi, dozvole, zemljište i infrastruktura predstavljaju glavni limit dinamike izgradnje i direktno određuju brzinu izlaska projekata na tržište", objašnjava Božidar Gaćeša.

Pored toga, sektor se suočava sa strukturnim pritiskom na operativne troškove i nedostatkom kvalifikovane radne snage, što kompanije podstiče da ubrzaju automatizaciju i uvode novije logističke modele. "To u srednjem roku podiže produktivnost i otpornost, ali kratkoročno povećava investiciju i energetske potrebe samih objekata. Na kraju, iako je finansijsko okruženje stabilnije nego ranije, cena kapitala i dalje utiče na odluke investitora", dodaje.

Ipak, za razliku od pojedinih drugih segmenata komercijalnih nekretnina, industrijski sektor u Srbiji trenutno karakteriše relativna stabilnost zakupnina. Prema CBRE-u, cene zakupa modernih logističkih objekata u Srbiji tokom proteklog perioda uglavnom su ostale stabilne, što je trend koji se vidi i u ostatku jugoistočne Evrope.

Istovremeno, prinosi na najkvalitetnije logističke objekte beleže umereni pad, jer investitori sve više kapitala usmeravaju u nekretnine koje nude stabilne prihode. Gaćeša ističe da glavni faktor koji određuje kretanje cena nije rast troškova gradnje, već strukturni nedostatak modernog logističkog prostora.