Cene hotelskih soba u Srbiji rastu brže od tražnje, a gradnja na kočnici

Srbija, s naglaskom na Beograd kao čvorište, u 2026. godini nalazi se na raskršću u hotelskoj industriji. Razlog je taj što domaće tržište ulazi u fazu u kojoj rast pre svega generišu poslovni putnici i kongresni turizam, dok se dolasci turista koji putuju radi odmora, kao i tranzitni saobraćaj kroz zemlju, oslanjaju na infrastrukturne projekte i državne podsticaje.

"Rast hotelske potražnje u Srbiji dominantno nose poslovni i MICE (engl. Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) segmenti", kaže Zoran Danilović, zamenik direktora sektora za investicije i hotele u kompaniji CBRE, ističući da je Srbija pozicionirana kao regionalni poslovni centar, zasnovan na razvijenoj avio-infrastrukturi i snažnom prisustvu brojnih međunarodnih kompanija sa sedištem u prestonici.

Za razliku od Hrvatske i Crne Gore, gde primorje i segment odmora (engl. leisure) imaju primat, Srbija svoj rast uglavnom oslanja na korporativnu bazu turista i kongrese. Struktura potražnje je, stoga, bliža centralnoevropskim urbanim tržištima nego tipičnim mediteranskim destinacijama.

Međutim, struktura tražnje je samo jedan deo jednačine. Ključno pitanje za investitore i operatore jeste koliko se taj rast preliva u realno jačanje prihoda. Ovakva niša nesporno daje stabilnost tržištu, ali ne garantuje snažan finansijski zamah. Upravo zato, pažnja se sve više preusmerava sa broja dolazaka na kvalitet i održivost prihoda.

Šta gura cene naviše - tražnja ili inflacija

Jedno od ključnih pitanja jeste koliko je rast prosečne dnevne cene sobe (ADR) rezultat snažnije tražnje, a koliko posledica korekcije cena nakon inflatornog talasa. Prema oceni CBRE-a, "rast ADR-a u Srbiji u većoj meri predstavlja rezultat 'inflatornog repricinga' (hoteli podižu cene zbog rasta troškova) nego organskog jačanja potražnje, koja je tokom 2025. ostala skromna".

"Sličan obrazac vidljiv je i na evropskom tržištu, gde je prosečno povećanje ADR-a ograničeno na 1-3 odsto, dok su stope popunjenosti već dostigle stabilnost. Ipak, čini se da EXPO 2027 može delovati kao katalizator, koji bi generisao novi talas dolazaka i nakon same manifestacije. Tako bi Srbija i njen hotelski sektor ostvarili dugoročne benefite", kaže Danilović, potvrđujući da EXPO verovatno neće biti samo "blesak", što je brinulo mnoge ulagače.

Hotelske investicije, naime, imaju dug horizont (10-20 godina). Ako bi prihod eksplodirao samo tokom jednog događaja, a potom se normalizovao ili pao, to bi značilo nestabilnu projekciju protoka novca (engl. cash-flow).

 

Gde sve investitori vide priliku u Srbiji

Prema rečima Danilovića, Beograd, kao glavni grad i posebno kao ključna tačka razvoja uoči EXPO 2027, ostaje najatraktivnija destinacija za hotelijere. Novi Beograd se izdvaja kao najperspektivnija mikrolokacija zahvaljujući dostupnosti zemljišta, većim parcelama i povoljnim urbanističkim parametrima za izgradnju savremenih hotelskih sadržaja.

Značajan investicioni potencijal primećuje se i u Novom Sadu, te u vodećim turističkim centrima poput Zlatibora, Kopaonika i Vrnjačke Banje.

"Banjski turizam je u proteklim godinama doživeo snažnu revitalizaciju, uključujući i manja mesta, što je direktno podstaknuto državnom strategijom razvoja turizma i subvencijama. Ako, međutim, uporedimo s regionom - primorske destinacije su i dalje prvi izbor investitora zbog stabilne i predvidljive tražnje", kaže Danilović, dodajući da planinski i banjski centri češće privlače domaći kapital.

Iz Turističke organizacije Srbije, pozivajući se na podatke dobijene od lokalnih organizacija, kažu za Bloomberg Adriju da su hotelski kapaciteti u ovim mestima praktično popunjeni do maksimuma.

 

Srednji segment još čeka svoju priliku

Kakav koncept hotela možemo očekivati u naredne dve do tri godine, da li će tržište nastaviti da privlači međunarodne brendove, i da li se razvoj više kreće ka višem i luksuznom segmentu ili će investitori zbog povrata kapitala tražiti priliku u srednjim kategorijama? Ovo su samo neka od pitanja koja vredi postaviti radi kreiranja preciznije i održivije slike o samoj industriji.

Prema rečima Zorana Danilovića, trenutni investicioni ciklus jasno je nagnut ka višim kategorijama. "U izgradnji trenutno dominiraju hoteli višeg/luksuznog ranga, pre svega u kontekstu EXPO strategije i zahvaljujući pratećim subvencijama. Takvi projekti su atraktivni sa stanovišta prinosa, naročito u fazi snažnog institucionalnog i promotivnog impulsa kakav donosi predstojeća međunarodna manifestacija."

Luksuzni i viši segment omogućavaju više prosečne cene soba i veći prihod po gostu, što investitorima olakšava zatvaranje finansijske konstrukcije u uslovima visokih troškova kapitala i gradnje. Međutim, upravo takva struktura otvara prostor za sledeću fazu tržišta. Kako ističe Danilović, srednji segment ostaje nedovoljno razvijen, a može predstavljati značajnu priliku.

"Uz adekvatan poslovni model, hoteli srednje kategorije imaju potencijal da ponude konkurentne i stabilne prinose, posebno u Beogradu, gde poslovni i kongresni segment generišu celogodišnju tražnju."

Depositphotos

 

Šta koči (dalju) gradnju

Iako je u planu oko 15 novih hotela u Beogradu, investitori se suočavaju s realnim ograničenjima. Cene zemljišta, radne snage i građevinskih radova izdvajaju se kao tri ključna faktora koja danas najviše opterećuju projekte. Subvencije, s druge strane, značajno utiču na ekonomiku investicije, ali prevashodno kod domaćih ulagača.

"U hotelskom segmentu u Srbiji trenutno dominiraju domaće kompanije - bilo one koje su specijalizovane za nekretnine, ili one koje žele da diverzifikuju svoju osnovnu poslovnu delatnost ulaskom u hotelijerstvo", napominje Danilović i upozorava da je za dugoročnu održivost neophodno dalje unapređivati turističku strategiju i usklađivati sadržaj destinacija sa profilom gostiju potrebnim za njihov razvoj.

Ono gde ipak vide direktni benefit od državnih programa jeste to što ostvarivi prinos bez subvencija ostaje relativno nizak.

Naposletku, kako meriti krajnji rezultat uspešnosti - kroz RevPAR (prihod po raspoloživoj sobi), popunjenost, produženje sezone, veću potrošnju po gostu? 

"Prihodni pokazatelji, zajedno sa izborom operativnog modela - da li je reč o zakupu, franšizi ili eksternom upravljanju - kao i disciplinom u kontroli troškova, presudno utiču na dugoročnu održivost i profitabilnost hotela."