Izgubili smo milion hektara obradive zemlje: cene rastu, a oranice prekriva pesak

Iako su broj kupoprodajnih ugovora i ukupna vrednost tržišta poljoprivrednog zemljišta u padu, cene ipak nastavljaju da rastu, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za celu 2025. Razlog za to su manjak kvalitetnog obradivog zemljišta, smanjenje broja aktivnih poljoprivrednih gazdinstava, građevinska aktivnost koja je sve jača, i napuštanje sela radi života u urbanim centrima.

U svetu i EU su primetne slične tendencije, te je posedovanje zemljišta s vremenom postalo i stvar prestiža. Taj prestiž u kombinaciji sa manjkom kvalitetne ponude jeste ono što utiče na rast cena.

Zemljište je bilo i ostalo jedan od najvrednijih resursa dostupnih čovečanstvu. Međutim, s vremenom se promenilo to kako ga doživljavamo, ko ga poseduje, obrađuje, eksploatiše, i u koje svrhe.

Agroekonomista Milan Prostran kaže za Bloomberg Adriju da je vrednost zemljišta u današnje vreme izuzetno potcenjena, i ne samo u finansijskom smislu. "Potrebno je hiljadu godina da biste stvorili jedan kvadratni centimetar zemljišta. Ono je neobnovljiv resurs koji se, međutim, uporno 'zatrpava peskom' radi prenamene u građevinsko zemljište. Gradnja auto-puteva, železnica i, uopšte, infrastrukture, direktno smanjuje dostupnost obradivih poljoprivrednih površina. Taj manjak, potom, podiže cene, ali rast cena u našoj zemlji primarno vuče jedan region - Vojvodina."

Srbija je, poređenja radi, do devedesetih godina prošlog veka imala više od četiri miliona hektara obradivog zemljišta, a sada broji milion hektara manje. Posebno je od 2012. do 2023. došlo do naglog pada površina koje se evidentiraju kao raspoložive. Stočni fond je, prema popisu, za samo pet godina (2018-2023) smanjen za oko 20 odsto, a radna snaga za 14 odsto. I pored subvencija, poljoprivredna proizvodnja je u debelom minusu: srpsko gazdinstvo u proseku obrađuje 6,4 hektara zemlje, dok je prosek u EU 22 hektara. A hrana nikada nije bila skuplja, posebno uvozna. Sve to nam govori da negovanje poljoprivrednog zemljišta nije samo pitanje očuvanja vrednosti nasleđa ili imovine, već i egzistencije.  

Problem na koji takođe treba obratiti pažnju jeste nedostatak mineralnog đubriva, koji mahom uvozimo iz Rusije i Ukrajine, objašnjava Prostran, ali i iz Katara, regiona pogođenih ratovima. "Od 1992. do 2000. godine, za čak deset puta smo smanjili upotrebu mineralnih đubriva, što je alarmantno. Voda, hrana i energija su naši primarni resursi."

Prostran se osvrće i na problematičan odnos države prema zemljištu, navodeći da država u zakup daje oko 250.000 hektara obradivog zemljišta, od čega godišnje zaradi 50 miliona evra. "Državi je ta računica dobar motiv da nastavi sa zakupom, umesto da vodi računa da se zemljište očuva i da o njemu brinu mali poljoprivrednici koji bi proizvodili hranu. Ako se ovako nastavi, imaćemo problem i sa hranom i sa kvalitetom prinosa, jer nema zakona koji bi garantovao očuvanje kvaliteta zemljišta koje se daje u zakup."

Ono što, prema rečima sagovornika, dodatno otežava brigu malih poljoprivrednika o zemljištu - jeste birokratija.

Pad prometa, rast cena

Broj transakcija poljoprivrednog zemljišta smanjen je za 10,8 odsto u odnosu na 2024. godinu, dok je ukupna vrednost ovog segmenta pala za 14,1 odsto. Istovremeno, prosečna cena po aru porasla je za 3,16 odsto i dostigla 92,45 evra, uz medijanu od 86 evra.

Ovakvo kretanje cena se, osim manjkom ponude, može objasniti i selektivnošću. Kao i kod tržišta stanova koje je postalo selektivnije, tako se i tržište poljoprivrednog zemljišta prilagođava većim zahtevima opreznijih kupaca: manje se kupuje, ali se prodaju kvalitetnije ili atraktivnije parcele.

Uvid u transakcije dodatno potvrđuje ovu tendenciju: prosečna površina parcela u prometu iznosila je oko 1,5 hektara, pri čemu više od polovine čine srednje velike parcele između 50 ari i 2,5 hektara.

To znači da kupci tačno znaju šta traže, tržište već ima uzak krug profilisanih kupaca, i formiran je jasan segment ponude i potražnje koji (p)održava cene. Uglavnom su među kupcima infrastrukturne kompanije, poljoprivrednici koji šire postojeća gazdinstva i ukrupnjavaju posede kako bi povećali efikasnost proizvodnje, veliki agrarni sistemi koji strateški kupuju zemlju za dugoročnu proizvodnju, ali i biznismeni koji u poljoprivrednom zemljištu vide sigurno ulaganje. Takođe ima kupaca iz dijaspore.

                

Poljoprivredno zemljište poslednjih godina tiho je ušlo u fokus globalnih investitora. U SAD, ali i širom sveta, najbogatiji pojedinci sve češće kupuju plodnu zemlju ne samo kao osnovu za proizvodnju hrane, već i kao posebnu investicionu klasu - zaštitu od inflacije, geopolitičkih rizika i volatilnosti finansijskih tržišta. U Srbiji, među prvim velikim kupcima bili su Delta agrar, kompanija Miroslava Miškovića, koja je kupovala velike površine u Staroj Pazovi. Zatim MK komerc u vlasništvu Aleksandra Kostića kroz preuzimanje Agro-unije u Inđiji, da bi proces bio zaokružen dolaskom Al Dahre i kupovinom PKB-a, rekao je Prostran za Bloomberg Adriju.

Vojvodina dominira

Vojvodina i dalje prednjači na nivou cele zemlje, sa čak 72 odsto ukupne vrednosti prometa u 2025, zahvaljujući kombinaciji prirodnih i infrastrukturnih prednosti. Reč je o regionu sa najkvalitetnijim poljoprivrednim zemljištem u Srbiji, gde su procesi komasacije i uređenja parcela razvijeniji, a pristup njivama je jednostavniji nego u ostalim regionima.

Osim toga, vlasnici zemljišta u Vojvodini radije prodaju svoje parcele, u poređenju sa žiteljima centralne ili istočne Srbije, što dodatno podstiče tržišnu aktivnost - ali i cene. "U centralnoj Srbiji ljudi se teško odriču zemlje, gledaju na nju kao na zlato, dok je na severu priča drugačija", kaže Prostran.

Atraktivnost Vojvodine proizlazi i iz regulatornog i investicionog okvira. Zakon o planiranju i izgradnji omogućava prenamenu poljoprivrednog u građevinsko zemljište, dok razvoj saobraćajne infrastrukture - uključujući auto-put Beograd–Zrenjanin–Novi Sad i modernizaciju železnice - uz priliv stranih investicija dodatno povećava vrednost i tražnju.

Koliko pojedine parcele mogu da dostignu visoku cenu pokazuje i primer iz 2025. godine, kada je najskuplje poljoprivredno zemljište prodato na teritoriji opštine Šid, u katastarskoj opštini Adaševci, za oko 5,94 miliona evra za ukupno 18 parcela površine oko 591 hektar. Istovremeno, najviša cena po kvadratnom metru zabeležena je u okolini Novog Sada (KO Kać), gde je njiva prodata za 38 evra po kvadratu.