Od Billa Gatesa do Miroslava Miškovića: ko u Srbiji kontroliše najvredniji resurs - zemlju

Poljoprivredno zemljište poslednjih godina tiho je ušlo u fokus globalnih investitora. U SAD, ali i širom sveta, najbogatiji pojedinci sve češće kupuju plodnu zemlju ne samo kao osnovu za proizvodnju hrane, već i kao posebnu investicionu klasu – zaštitu od inflacije, geopolitičkih rizika i volatilnosti finansijskih tržišta. Tako je američki milijarder, vlasnik kluba Los Anđeles Rams, Stan Kroenke, krajem 2025. kupio gotovo milion hektara rančeva u Novom Meksiku, čime je postao najveći privatni zemljoposednik u zemlji, sa ukupno 2,7 miliona hektara, prema podacima iz poslednjeg Izveštaja o zemljištu u SAD (The Land Report).

Kroenke nije izuzetak. Od Billa Gatesa, koji sa oko 275.000 hektara važi za najvećeg privatnog vlasnika poljoprivrednog zemljišta u SAD, pa do Jeffa Bezosa, poljoprivredno zemljište u Americi poslednjih godina postaje "nova zlatna poluga". Od 2019. do 2024. vrednost poljoprivrednog zemljišta u SAD rasla je prosečnom godišnjom stopom od 5,8 odsto.

Ko je prvi kupovao velike površine

Srpski bogataši možda ne mogu da se porede sa američkim, ali jedno je sigurno - na plodnu zemlju ni oni nisu imuni. Naprotiv. Još pre 25 godina, nakon promena 2000, krenuli su u pohode. Tada je počela koncentracija zemljišta u Srbiji kroz talas privatizacija i restrukturiranja nekadašnjih poljoprivrednih kombinata.

 

"Među prvim velikim kupcima bili su Delta agrar, kompanija Miroslava Miškovića, koja je kupovala velike površine u Staroj Pazovi. Zatim MK komerc u vlasništvu Aleksandra Kostića kroz preuzimanje Agro-unije u Inđiji, da bi proces bio zaokružen dolaskom Al Dahre i kupovinom PKB-a", kaže agroekonomista Milan Prostran za Bloomberg Adriju.

Prema njegovim rečima, Petar Matijević, vlasnik grupacije Matijević, danas ima najveće poljoprivredne površine u Srbiji – veće od 30.000 hektara. Ali, Matijević je vlasnik i zadruga "Jankovci" i "Negoslavci" u Hrvatskoj preko svoje firme MPZ Agrar. U susednoj državi, kako je ranije izjavljivao, obrađuje još oko 1.500 do 2.000 hektara.

 

Podaci o obradivom zemljištu u vlasništvu Matijevića, Kostića i Miškovića mogu se naći i na internet stranicama njihovih kompanija. Tako Mat-Agro d.o.o. (deo grupacije Matijević) na svom sajtu navodi da obrađuju više od 30.000 hektara obradive površine u Srbiji. Osnovna delatnost kompanije je trgovina na veliko žitaricama, uljaricama, komponentama za stočnu hranu i repromaterijalom za poljoprivrednu proizvodnju. 

MK Agriculture, u sastavu MK grupe, kako se navodi na sajtu, obuhvata kompanije koje se bave ratarstvom, govedarstvom, proizvodnjom i preradom povrća i voća i vinogradarstvom, a ostvaruju prinose na 10.500 hektara koje obrađuju. Takođe, na internet stranci Delta holdinga, navodi se da kompanija Delta agrar kompletnu ratarsku, povrtarsku, voćarsku i deo stočarske proizvodnje obavlja na sedam poljoprivrednih imanja na oko 10.000 hektara.

 

                      

Iako su cene poljoprivrednog zemljišta samo između 2020. i 2025. skočile za skoro 30 odsto, očekuje se stagnacija na tržištu, kaže za Bloomberg Adria TV Luka Popović, generalni direktor Delta Agrara i član Izvršnog odbora Delta Holdinga. Kako pojašnjava, bavljenje poljoprivredom postaje sve izazovnije zbog suša, koje su povezane sa klimatskim promenama.  Zato glavna vodilja za investitore treba da bude krajnji potencijal za iskorišćenje zemljišta, smatra Popović. "Važno je šta na određenom komadu zemlje možete da uradite, odnosno da li možete da navodnjavate, jer će suše biti veliki problem u godinama koje dolaze", kaže Popović.  Kako ističe, cena zemlje u Vojvodini je visoka, čak viša nego u zemljama okruženja, zato što je "jedna od najplodnijih u Evropi". "Osim toga, u Vojvodini su parcele ukrupnjene, tako da investitori mogu da kupuju veće komplekse kako bi se ozbiljnije bavili proizvodnjom", naglašava Popović.  Dok Vojvodina ima dobru agrarnu infrastrukturu i mogućnosti za navodnjavanje, u Centralnoj Srbiji to nije slučaj, dodaje Popović. "Naša strategija nije da gledamo da li je zemljište skupo ili jeftino, već šta možemo da uradimo sa tim zemljištem", ističe. Delta Agrar u Istočnoj Srbiji kupio zemlju po nižim cenama nego u Vojvodini, jer je pogodna za voćarsku proizvodnju, dodaje Popović.

  

Registar koji ne daje potpunu sliku

S druge strane, zanimljivo je da zvanični podaci koje je Bloomberg Adria dobila od Ministarstva poljoprivrede pokazuju nešto drugačiju sliku najvećih zemljoposednika. Prema informacijama iz Registra poljoprivrednih gazdinstava (RPG), kojim upravlja upravo ovo ministarstvo, deset pravnih lica sa najvećim prijavljenim površinama u Srbiji ima ukupno oko 64.700 hektara.

Kako navode, na vrhu liste nalazi se kompanija Al Dahra Srbija sa 14.583 hektara, na drugom mestu je JP "Vojvodinašume" sa 13.390 hektara, koje bi trebalo izuzeti sa ovog spiska jer se radi o javnom preduzeću, a i pretežno raspolaže šumskim, a ne obradivim zemljištem.

Na sledećoj poziciji je PIK-Bečej, inače kompanija pod okriljem MK Holdinga, sa 8.509 hektara, a slede je kompanije Stari Tamiš, Sveti Nikola, Almex, Mitrosrem, kao i više firmi iz sistema Delta agrara i Matijević agrara, ali sa po oko 7.400 i 3.600 hektara.

 

Kako su objasnili u Ministarstvu poljoprivrede, upis u Registar poljoprivrednih gazdinstava nije obavezan. "Pravna lica prijavljuju samo one površine na kojima aktivno obavljaju poljoprivrednu proizvodnju, dok zemljište koje poseduju, ali ne koriste ili koriste na drugačiji način, ne mora biti obuhvaćeno."

To je razlog zašto prvih deset kompanija sa liste RPG ne odražavaju stvarnu koncentraciju vlasništva nad zemljištem u Srbiji.

Koliko vredi hektar u Srbiji, a koliko u EU

Za razliku od američkih milijardera, koji zemlju često kupuju kao dugoročnu investiciju, u Srbiji se poljoprivredno zemljište i dalje dominantno koristi kao proizvodni resurs, a ne kao finansijski instrument. Ipak, rast cena poljoprivrednog zemljišta ukazuje na to da se percepcija polako menja.

Cene poljoprivrednog zemljišta u Srbiji su od početka 2000-ih porasle između osam i deset puta. Prostran kaže da sada najplodnija zemlja, uglavnom u Vojvodini, košta u proseku od 25.000 do 30.000 evra.

"U Vojvodini je bilo i ekstremnih slučajeva, pa je tako zemljište kod Bačke Topole prodato za 150.000 evra po hektaru", navodi Prostran.

Prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), prosečna cena hektara njive u Srbiji u prvoj polovini 2025. godine iznosila je oko 8.550 evra, uz ekstremne rasponе – od ispod 300 do preko 80.000 evra po hektaru.

Vojvodina je ubedljivo najskuplja: u Južnobačkom okrugu prosečna cena prelazi 15.000 evra, dok se u pojedinim opštinama, poput Novog Sada, približava i 20.000 evra po hektaru. U centralnoj Srbiji cene su znatno niže i kreću se oko 2.500 do 3.000 evra.

 

S druge strane, prema Eurostatu, hektar zemljišta u Hrvatskoj košta oko 6.000 evra, u Mađarskoj takođe oko 6.000 evra, dok je u Rumuniji skuplje - 8.700 evra. Slovenija i Austrija znatno odskaču sa cenama jer je u tim zemljama hektar 28.000 evra, odnosno 37.600 evra.

 

 

"Najbolje poljoprivredne površine u Srbiji su uglavnom već prodate – i to po cenama koje su, gledano iz današnje perspektive, bile izuzetno niske", kaže Prostran i dodaje da se sada kupoprodaja tog kvalitetnog zemljišta uglavnom obavlja među postojećim vlasnicima.

Koliko zemlje Srbija uopšte ima, a koliko je koristi

Inače, poljoprivrednog zemljišta je sve manje. Prema podacima Popisa poljoprivrede iz 2023. godine, navodi Prostran, Srbija raspolaže sa 4.073.703 hektara zemljišta. Kada se izuzme šumsko zemljište, koje zauzima oko 504.104 hektara, preostali deo potpada pod kategoriju poljoprivrednog zemljišta.

Međutim, Srbija je 2012. godine raspolagala sa oko 5,35 miliona hektara zemljišta. "To znači da je za nešto više od decenije nestalo oko 1,2 miliona hektara iz ukupnog fonda." Istovremeno, smanjena je i površina koja se aktivno koristi u poljoprivredi – sa 3,44 miliona hektara u 2012. na oko 3,26 miliona hektara u 2023. godini.

 

"To je pad od oko 200.000 hektara korišćenog poljoprivrednog zemljišta, što nipošto nije zanemarljivo", kaže Prostran. Prema njegovim rečima, najveći deo tog zemljišta prenamenjen je u građevinsko, pre svega za infrastrukturne projekte, što dugoročno smanjuje proizvodni potencijal domaće poljoprivrede.

Prostran ukazuje na to da su globalno energija, voda i hrana postali tri ključna stuba bezbednosti, i da u takvim uslovima poljoprivredno zemljište ponovo dobija strateški značaj. Dok američki i svetski milijarderi to već tretiraju kao investicioni "asset", Srbija je još uvek u fazi u kojoj se zemlja pre svega vidi kao sredstvo proizvodnje.