text size
Više ne treba posebno objašnjavati da su nekretnine, odmah nakon klasične štednje, najpopularniji oblik ulaganja građana u regionu. U Srbiji, kao i u okolnim zemljama, gotovo se ustalilo mišljenje da bez dva ili tri stana čovek nije "uspeo" u životu. Ipak, retko se postavlja osnovno investiciono pitanje - koliko, zapravo, vlasnici stanova za izdavanje zarađuju, da li znaju koliki im je stvarni prinos nakon svih troškova i koliko im od te zarade pojede inflacija.
Na prvi pogled, bruto prinosi od izdavanja mogu delovati atraktivno. Prema dostupnim podacima, trenutno je najveći u Južnoafričkoj Republici i iznosi oko 11,5 odsto, dok je u Kazahstanu oko 10,5 odsto. Međutim, brojke dobijaju sasvim drugačije značenje kada se u računicu uključi inflacija. U Južnoafričkoj Republici ona iznosi oko 4,5 odsto, pa realni bruto prinos pada na sedam odsto. U Kazahstanu inflacija dostiže 10,4 odsto, što znači da investitor praktično ne ostvaruje nikakav realni prinos. Štaviše, kada se od bruto prinosa oduzmu porezi, troškovi održavanja, prazni meseci između zakupaca i ostali izdaci, investicija završava u minusu.
Opširnije
Kirija ili dividenda: šta danas donosi veći pasivni prihod?
Mada se čini da njihova popularnost polako počinje da opada, u domaćem investicionom okruženju nekretnine i dalje predstavljaju dominantan oblik ulaganja. Ali jedan tip investicije preti da je, makar delom, zameni.
09.06.2026
Beograd glavni motor građevinarstva - grade se zgrade i Expo, a šta je sa infrastrukturom u Srbiji?
Građevinski sektor je u 2026. ušao s rastom novih projekata, ali i s usporavanjem realne aktivnosti. U martu je izdato 19,3 odsto više dozvola nego godinu ranije, uz vođstvo stanogradnje. Ipak, podaci u stalnim cenama istovremeno pokazuju pad ukupne građevinske aktivnosti, pre svega zbog slabljenja infrastrukturnih radova.
21.05.2026
Prinosi od izdavanja stanova pali na tri do pet odsto, investitori menjaju računicu
Bruto prinosi od zakupa koji su pre nekoliko godina prosečno iznosili između šest i sedam odsto godišnje, a u pojedinim slučajevima čak 10 odsto, danas su uglavnom od tri do pet odsto.
20.05.2026
Ko je čekao pad cena, dočekao je poskupljenje - stanovi nastavili da rastu i u 2025.
Najskuplji kvadratni metar stana prodat je po neverovatnoj ceni od 15.298 evra.
06.05.2026
Slična analiza pokazuje zanimljive razlike i unutar Adria regiona. Najveći prosečni realni bruto prinos od izdavanja trenutno ostvaruju investitori u Severnoj Makedoniji. Glavni razlog je snažan rast cena stanova u Skoplju, gde se odvija najveći deo tržišnih transakcija. Cene nekretnina tamo su porasle čak 102 odsto između poslednjeg kvartala 2019. i prvog kvartala 2026. godine. Kako je kupovina stanova postajala sve skuplja, tako se deo tražnje prelio na tržište zakupa, što je podiglo kirije i povećalo prinose vlasnicima nekretnina.
Pozitivan realni bruto prinos ostvaruju još Srbija i Slovenija. Hrvatska i Bosna i Hercegovina nalaze se na drugoj strani lestvice. Zbog relativno niskih prinosa od izdavanja i još uvek povišene inflacije, investitori u proseku realno gube na tekućem prihodu od zakupa.
Međutim, kao što kod ulaganja u akcije dividendni prinos nije jedini izvor zarade, tako ni kod nekretnina prihod od izdavanja nije cela priča. Drugi deo ukupnog prinosa čini kapitalna dobit, odnosno rast vrednosti same nekretnine. Razlika je u tome što se ona ostvaruje tek prodajom. Dok god vlasnik zadržava stan, jedini novčani tok ostaje prihod od izdavanja.
Zato je važno posmatrati ukupan prinos. Cene nekretnina u Adria regionu od 2019. godine porasle su u proseku 89 odsto. Najveći rast zabeležile su Bosna i Hercegovina sa 111 odsto i Severna Makedonija sa 102 odsto. Ipak, poređenje sa tržištem kapitala pokazuje da rast cena nekretnina nije bio izuzetak među različitim investicionim klasama. U istom periodu, američki indeks S&P 500 porastao je 129 odsto, SBITOP čak 226 odsto, CROBEX10 ostvario je rast od 128 odsto, dok je MBI10 porastao 110 odsto.
Naravno, reč je o različitim investicionim klasama sa različitim profilima rizika. Međutim, postavlja se pitanje gde investitor ulaže više vremena i truda. S jedne strane nalaze se održavanje nekretnine, komunikacija sa zakupcima, troškovi renoviranja i administracija. Sa druge strane, ulaganje u akcije zahteva praćenje poslovanja kompanija i kretanja na tržištu kapitala, ali bez operativnih obaveza koje nosi fizička imovina.
Uprkos tome, percepcija da je "cigla" jedino pravo i sigurno ulaganje i dalje je duboko ukorenjena u regionu. Nivo finansijske pismenosti i dalje je relativno nizak, pa veliki deo građana višak kapitala usmerava upravo u dodatne nekretnine, umesto u diverzifikovani portfolio.
Takav trend verovatno se neće značajnije promeniti ni u narednim godinama. Očekuje se nastavak rasta cena nekretnina, ali umerenijim tempom nego prethodnih godina. Tražnja ostaje snažna, dok je nova gradnja i dalje ispod nivoa iz rekordnog perioda 2007. i 2008. godine. Istovremeno, region beleži realan rast zarada, rekordno visoku zaposlenost, bolju profitabilnost kompanija i brži privredni rast nego zapadna Evropa.
Dodatni podsticaj tržištu daje i dalje značajan udeo sive ekonomije, koji pogoduje kupovini nekretnina gotovinom. U Hrvatskoj je oko 55 odsto nekretnina kupljeno bez kreditnog finansiranja, dok taj udeo u Srbiji dostiže čak 75 odsto.
Ne treba zanemariti ni nivo štednje domaćinstava. Građani Adria regiona trenutno na bankovnim računima drže oko 110 milijardi evra, pri čemu se najveći deo nalazi na transakcionim, odnosno neoročenim računima. Taj kapital predstavlja potencijalni izvor buduće tražnje za nekretninama. Sve dok finansijska pismenost ne poraste i dok ulaganje na tržištu kapitala ne postane uobičajen deo ličnih finansija, višak štednje će se i dalje u velikoj meri prelivati u kupovinu drugog ili trećeg stana, umesto u akcije, obveznice ili druge investicione klase.
- Ažurirano videom na početku teksta.
