Ako želite da zaradite od rente, razmislite o kupovini stana na Siciliji

Nakon što smo analizirali isplativost dugoročnog najma stanova u regionu, prirodno se nameće pitanje da li se veći prinosi mogu ostvariti kupovinom nekretnine u inostranstvu. Sve više građana iz regiona razmatra ulaganja u turističke zemlje poput Italije, Grčke, Crne Gore ili Turske, bilo zbog viših prinosa od najma, diverzifikacije imovine ili očekivanja daljeg rasta cena nekretnina.

Međutim, kao i kod svake investicije, visina prinosa od najma ne govori celu priču. Ukupan povrat na ulaganje čine i prihod od najma i promena vrednosti same nekretnine, uz niz drugih faktora poput poreza, valutnog rizika i vremena koje vlasnik mora da uloži u upravljanje nekretninom. Upravo zato upoređujemo kako danas izgledaju prinosi od najma i kretanje cena nekretnina na najpopularnijim turističkim tržištima u regionu.

Bruto prinosi od najma razlikuju se od zemlje do zemlje, pri čemu se izdvajaju Turska i Italija. U južnom delu Italije bruto prinosi prelaze sedam odsto, dok Turska takođe nudi veoma atraktivne prinose na većem delu tržišta.

 

 

Kada se pogledaju pojedini gradovi, najveće prinose u Italiji trenutno ostvaruju nekretnine na Siciliji, dok su oni u razvijenijim gradovima poput Milana znatno niži. Slična je situacija i u Grčkoj, gde Atina ostvaruje niže prinose od pojedinih turističkih destinacija. U Turskoj su prinosi relativno ujednačeni širom zemlje, a posebno se izdvaja Ankara, gde bruto prinos trenutno prelazi osam odsto.

 

 

Međutim, prihod od najma predstavlja samo jedan deo ukupnog povrata na ulaganje. Kao što kod akcija, uz dividendu, važnu ulogu ima i rast cene same akcije, tako i kod nekretnina značajan deo prinosa proizlazi iz povećanja vrednosti imovine. Razlika je u tome što se kapitalna dobit ostvaruje tek prodajom nekretnine. Dok god vlasnik zadržava stan, jedini redovni novčani tok ostaje prihod od najma.

Upravo zato investitor treba da posmatra ukupan prinos. Od poslednjeg kvartala 2019. godine cene nekretnina u Italiji porasle su oko 20 odsto, u Grčkoj 71 odsto, a u Crnoj Gori čak 115 odsto. Poseban slučaj predstavlja Turska, gde su nominalne cene nekretnina porasle oko 1.560 odsto. Takav rast prvenstveno je posledica veoma visoke inflacije i dugotrajne depresijacije turske lire, pa ga nije moguće direktno upoređivati sa ostalim tržištima.

 

 

Kako su u istom periodu prošla tržišta kapitala? Italijanski berzanski indeks porastao je 118 odsto, grčki čak 169 odsto, turski 1.110 odsto, dok je crnogorsko tržište ostvarilo rast od 56 odsto.

Naravno, reč je o različitim investicionim klasama sa različitim profilima rizika. Međutim, postavlja se pitanje gde investitor ulaže više vremena i truda. Sa jedne strane nalaze se održavanje nekretnine, komunikacija sa zakupcima, troškovi adaptacija i administracija. Sa druge strane, ulaganje u akcije zahteva praćenje poslovanja kompanija i tržišta kapitala, ali bez operativnih obaveza koje nosi fizička imovina.

Dodatni rizici pojavljuju se kada investitor kupuje nekretninu van domicilne zemlje. Unutar evrozone valutni rizik praktično ne postoji, pa hrvatski investitori mogu bez većih prepreka kupovati nekretnine u Italiji, Grčkoj ili Crnoj Gori. Situacija je drugačija u Turskoj, gde kretanje kursa može značajno povećati ili smanjiti ostvareni prinos. Dugotrajna depresijacija turske lire poslednjih godina učinila je nekretnine izražene u evrima znatno jeftinijim nego ranije, ali istovremeno povećava neizvesnost budućih prinosa.

Trend koji se teško menja

Zaključak ostaje sličan kao i u prethodnoj analizi. Percepcija da je "cigla" jedino pravo i sigurno ulaganje i dalje je duboko ukorenjena u regionu. Nivo finansijske pismenosti još uvek je relativno nizak, pa veliki deo građana višak kapitala usmerava upravo u dodatne nekretnine, umesto u diverzifikovani portfolio.

Takav trend verovatno se neće značajnije promeniti ni u narednim godinama. Očekujemo nastavak rasta cena nekretnina, ali umerenijim stopama nego poslednjih nekoliko godina. Potražnja ostaje snažna, dok je nova gradnja i dalje ispod nivoa iz rekordnog perioda 2007. i 2008. godine. Istovremeno, region beleži realan rast plata, rekordno visoku zaposlenost, bolju profitabilnost kompanija i brži privredni rast nego zapadna Evropa. Dodatni podsticaj tržištu daje i još uvek značajan udeo sive ekonomije, koji pogoduje kupovini nekretnina za gotovinu.

Ne treba zanemariti ni nivo štednje domaćinstava. Građani Adria regiona trenutno na bankovnim računima drže oko 110 milijardi evra, pri čemu se najveći deo nalazi na transakcionim, odnosno oročenim računima. Taj kapital predstavlja potencijalni izvor buduće potražnje za nekretninama. Sve dok finansijska pismenost ne poraste i dok ulaganje na tržište kapitala ne postane uobičajen deo ličnih finansija, višak štednje će se i dalje u velikoj meri prelivati u kupovinu druge ili treće nekretnine, umesto u akcije, obveznice ili druge investicione klase.