Koliko se isplati kupovina stana u Grčkoj - povrat investicije manji nego u Italiji

Investitori iz EU prošle godine su uložili oko milijardu evra u nekretnine u Grčkoj, što svedoči o velikom interesovanju, posebno stranih kupaca, za stanove i kuće u najvećim gradovima i atraktivnim ostrvima te mediteranske zemlje. Program Zlatna viza dodatno podstiče priliv kapitala, preseljenja u Grčku i ulaganje u nekretnine. Najtraženiji su stanovi od 50 kvadrata, pogodni kako za odmor i stanovanje, tako i za izdavanje, odnosno razvijanje biznisa. Ali kada je reč o bruto prinosu od izdavanja, Grčka gubi trku sa veoma popularnim investicionim destinacijama poput Italije i Turske.

"Ako poželite da višak raspoloživog novca uložite u nekretninu u zemljama poput Italije, Turske ili Grčke, sa ciljem da tu nekretninu izdajete, najbolja opcija, prema trenutnom bruto prinosu, jeste Italija, koja u proseku na nekretnine daje prinos od 7,5 odsto. Sledi Turska sa 7,4 odsto, dok Grčka ima nešto niži bruto prinos od 4,6 odsto. Za 500.000 evra može da se kupi mnogo više kvadrata u Turskoj nego u Italiji, a prinos na samu nekretninu je vrlo sličan. Tako da, za taj iznos, u Rimu možete kupiti 142 kvadrata, a u Istanbulu čak 375 kvadrata", kaže Mihael Blažeković, analitičar Bloomberg Adrije.

Kada govorimo o rastu cena nekretnina, Italija u poslednjih godinu dana beleži rast od 4,5 odsto, a Grčka šest odsto u nominalnim vrednostima, objašnjava Blažeković, praveći paralelu između bruto prinosa od najma stana/apartmana u tim evropskim zemljama.

"Pod pretpostavkom da ste uložili 500.000 evra u nekretninu, moguće je zaraditi oko 37.500 evra godišnje za najam stana/apartmana u Italiji. Brojke za Tursku su vrlo slične, ali naravno, sve zavisi od lokacije i kvaliteta same nekretnine. U Grčkoj je godišnja renta nešto niža i iznosi 23.000 evra."

 

 

Period oporavka još traje

Grčka danas pokušava da balansira između stabilnosti i rasta, ali još nedovoljno da se ispune vladini uslovi. Podsetimo da je tržište nekretnina dugo stagniralo, zbog čega je vlada 2019. krenula s novom poreskom politikom. 

U poslednje dve godine Grčka je doživela pravu renesansu u sektoru nekretnina. Ulagači su neto iznos stranih direktnih investicija u nekretnine 2023. podigli na oko 2,1 milijardu evra, što je gotovo 47 odsto svih stranih investicija. Deset godina pre toga ulaganja u nekretnine su činila tek oko sedam odsto stranih investicija. Sve to prate rekordne prijave za program Zlatna viza prošle godine, kada je evidentirano 9.411 novih prijava, što je za 11 odsto više nego 2023, izveštava ekathimerini.com.

Atina i Solun nude pouzdano tržište s dobrom likvidnosti i boljim bruto prinosom od izdavanja u odnosu na neke druge regije, dok ostrvski luksuzni segment donosi više potencijalne dobiti, ali i sezonske rizike. Na primer, Peloponez, Halkidiki i Kavala predstavljaju prilike za one investitore koji traže niže ulazne troškove i veću kapitalnu dobit.

Atina / Depositphotos

 

Henleyjev indeks programa boravka za 2025. godinu pokazuje da je Grčka u ovom momentu najatraktivnija svetska rezidencija prema investicijskim programima, te ne čudi što tržište nekretnina raste. Ukupni troškovi života su dobili ocenu devet (što je pozitivno u ovom rangiranju), a poreski sistem je ocenjen osmicom. Takav pristup stranim kupcima znatno olakšava donošenja odluke da li se trajno preseliti u Grčku ili, barem, kupiti nekretninu za odmor ili izdavanje. 

Troškovi života i cene kvadrata

U pogledu svakodnevnih rashoda, Grčka ostaje konkurentna u odnosu na većinu država EU, a može da se pohvali i koliko-toliko pristupačnim cenama stambenih kvadrata. Recimo, u Kavali i na Halkidikiju kvadrat se kreće od 1.600 do 2.500 evra, sa godišnjim rastom od 15 odsto, odnosno približno 21 odsto. Peloponez važi za pristupačniji u osrednjim zonama, sa cenama od 1.700 do 2.300 evra, dok luksuzne lokacije drže cene od 6.800 do 9.400 evra. Ono što je obećavajuće za ulagače jeste predviđeni godišnji rast vrednosti: sa trenutnih devet na 12-15 odsto.

Mikonos i Santorini su luksuzne destinacije sa cenama kvadrata između 4.000 i 7.000 evra (prosek za 2025. je 5.500 evra), uz godišnji rast od oko 15 odsto.

Najpopularniji gradovi su Atina i Solun. Prosečne cene stanova u Atini kreću se od 2.250 do 2.480 evra, sa godišnjim rastom između sedam i 11 odsto i uz nastavak rasta u 2025 (prognoza je tri-pet odsto). Na nekim luksuznim atinskim lokacijama cena kvadrata prelazi čak 10.000 evra, što je pandan atraktivnim beogradskim kvartovima Beogradu na vodi, Delata Districtu ili Marini Dorćol.

Drugi po značaju grad u Grčkoj, Solun, ima najbrži godišnji rast već sada, a on iznosi preko 12 odsto. Cene kvadrata su i dalje povoljne (1.900-2.100 evra/m2), a nova metro linija, otvorena u novembru 2024, dodatno podstiče interesovanje za solunske stambene četvrti, navodi Brevitas.

 

 

Obećavajuća Zlatna viza

Adalberto Pucca, direktor prodaje i poslovnog razvoja kompanije Global Citizen Solutions, koja klijentima pomaže pri dobijanju viza u Grčkoj, kao i širom Evrope i Kariba, kaže da je nakon američkih izbora interesovanje za boravišne programe, poput Zlatne vize, poraslo više od 85 odsto. Konkretno za Grčku, "tokom prethodnih 12 meseci svedočili smo porastu interesovanja za boravišne programe od 30 odsto", precizira Pucca.

Dominantnu ulogu imaju američki i britanski investitori, kao i rezidenti iz severne Evrope, koji su posebno aktivni u luksuznim destinacijama i upravo preko programa Zlatna viza. U tom kontekstu, sajt Brevitas navodi i ulagače sa Balkana, a posebno iz Bugarske, Srbije i Rumunije, koji često kupuju nekretnine u Solunu, na Halkidikiju i u Kavali, uglavnom kao objekte za odmor ili buduću lokaciju za stanovanje (nakon penzionisanja). S druge strane, penzioneri iz većih evropskih zemalja biraju ostrva Krf, Krit i Evija, zbog kulture, pristupačnosti i kvaliteta života.

• Pravila za Zlatnu vizu: Od avgusta 2023. godine, minimalna investicija u Atini, Solunu i na Kikladima je 800.000 evra. Van tih zona, investicija može biti 400.000 evra, a u nekim slučajevima se i dalje primenjuje nekadašnji minimalni prag od 250.000 evra (na primer, konverzije komercijalnih objekata u stambene).

• "Non-dom" poreska rezidencija: Važi uz investiciju od 500.000 evra i plaćanje fiksnog godišnjeg poreza od 100.000 evra na sve inostrane prihode tokom 15 godina.

• Raj za penzionere: Stranci mogu plaćati porez od sedam odsto na penziju u Grčkoj u trajanju do 15 godina i uz boravak od najmanje 183 dana godišnje, pod uslovom da osoba nije bila poreski rezident Grčke poslednjih 5-6 godina.

Ono što, međutim, treba imati u vidu kada je reč o apliciranju za Zlatnu vizu jeste birokratija. Naime, u aprilu 2025. Grčka je zabeležila manji, ali značajan napredak u broju nerešenih zahteva za Zlatnu vizu (smanjenje sa 52.821 na 52.399). To je prvi pad u broju nerazmatranih prijava u poslednjih godinu dana, što ukazuje da nadležni migracioni organi počinju da hvataju korak sa velikim prilivom zahteva, iako problemi i dalje postoje.

Uprkos kašnjenjima u obradi, 2025. godina će najverovatnije biti šesta uzastopna godina sa velikim brojem prijava za grčki program boravka putem investicija, što je potvrdila i Carolina Figueiredo, direktorka programa za Grčku u kompaniji Arton Capital. "Interesovanje za grčki program Zlatna viza ostaje snažno i nastavlja da raste, podstaknuto jedinstvenim životnim stilom koji Grčka nudi i strateškim investicionim mogućnostima", navela je ona.

Poreska politika

Da bismo bolje razumeli poresku politiku u toj zemlji, potrebno je da se osvrnemo nekoliko godina unazad. Nakon dužeg perioda recesije (2009–2018), grčko tržište nekretnina bilo je obojeno malim brojem novih projekata, slabom kupovnom moći građana i niskim interesovanjem stranih investitora za novogradnju. Vlada je, stoga, 2019. donela odluku da privremeno suspenduje naplatu PDV-a od 24 odsto na nove nekretnine - kod prvog prenosa vlasništva nakon izgradnje objekta. Cilj je bio oživljavanje tržišta novogradnje, ali i podsticanje stranih ulaganja, te jačanje sektora građevine i zapošljavanja.

Prva odluka o suspenziji doneta je krajem 2019, sa rokom važenja do kraja 2022, ali je zbog značajnog efekta na tržište i priliva stranog kapitala, ova mera produžena i trenutno važi do kraja 2025. Da bi bio oslobođen PDV-a, investitor mora da formalno podnese zahtev za suspenziju PDV-a do kraja tekuće godine (mera se ne može primeniti retroaktivno).

U Grčkoj se novogradnjom smatra svaki objekat koji nije korišćen i nije prenet na nekoga prethodno. U slučaju starogradnje, nema PDV-a od 24 odsto, već samo poreza na prenos vlasništva od tri odsto. Kada se kupuje starogradnja, to znači da je nekretnina starija od pet godina, već je bila korišćena (naseljena, iznajmljena), i nije prva prodaja od investitora.

Ušteda kod novogradnje može iznositi desetine hiljada evra ukoliko se izbegne PDV, to jest plati samo porez na prenos vlasništva, ali ovo su pravila:

 

 

Kada je reč o ostalim porezima, oni uključuju: porez na prenos vlasništva (Property Transfer Tax - PTT), godišnji porez na imovinu (ENFIA), notarske takse i troškove overe, taksu za upis u zemljišne knjige (Ktimatologio), advokatske usluge (opciono, ali preporučljivo).