Zašto su nekretnine u Grčkoj privlačne Srbima - rastu cene, ali i potražnja

Interesovanje građana Srbije za kupovinu nekretnina u Grčkoj u poslednje vreme intenzivno raste, što nije bio slučaj pre desetak godina. Posebno se ističe Halkidiki, zbog svojih prirodnih lepota i blizine, ali su solunska regija i Atina takođe tražene destinacije. Zanimljivo je da potražnja ne jenjava uprkos rastu cena nekretnina, pri čemu prosek za Halkidiki iznosi 2.600 evra, a za Solun 2.500 evra. Mnogima se investicija u Grčkoj višestruko isplati, posebno imajući u vidu skok cena u novogradnji u beogradskim opštinama, sa Starim gradom kao liderom (4.200 evra po kvadratu).

"Najveća potražnja je u severnim delovima Grčke, prvenstveno zbog dobre povezanosti i dostupnosti automobilom, kao i razvijene turističke infrastrukture. Na prvom mestu je Halkidiki, koji prednjači po interesovanju zahvaljujući prirodnim lepotama, uređenim plažama i velikom broju raspoloživih nekretnina za odmor. Slede Olimpska regija i Solun. U poslednje vreme, kao investiciona destinacija, sve veću pažnju privlači i Atina, koja nudi raznovrsne mogućnosti - od kratkoročnog turističkog izdavanja do kupovine stanova za sopstveno stanovanje", kaže Nikola Nedeljković, direktor predstavništva Ellas Estatea u Srbiji.

Prosečne cene nekretnina u Atini kreću se od 2.000 do 4.000 evra po kvadratu, pri čemu su centralne i priobalne zone najskuplje, dodaje sagovornik Bloomberg Adrije.

Cene stanova u Grčkoj porasle su za 6,6 odsto u četvrtom kvartalu 2024. u odnosu na isti period 2023, saopštila je jedna od najaktivnijih kompanija za trgovinu nekretninama u zemlji Ellas Estate. Na godišnjem nivou povećanje iznosi 8,7 odsto, pri čemu novogradnja (gradnja stara do pet godina) značajno nadilazi starogradnju - novi stanovi su poskupeli 9,1, a stariji stanovi 4,9 odsto.

 

Vlada Kyriakosa Mitsotakisa sprovela je niz strukturnih reformi, koje obuhvataju i tržište nekretnina. Vlada istražuje višestruke mere za rešavanje stambene krize u zemlji, uključujući potencijalni "porez na neaktivnost" na prazne nekretnine i podsticaje za stanodavce da izdaju prazne stanove. Takođe, vlasnici nekretnina mogu dobiti smanjenje poreza do 16.000 evra tokom pet godina, sa godišnjim olakšicama koje dostižu 3.200 evra za energetska, funkcionalna i estetska poboljšanja. To je značajna informacija i građanima Srbije koji planiraju da kupe stan u Grčkoj.

 

Dušan Hajduk-Veljković, direktor predstavništva agencije Grekodom u Beogradu, kaže za Bloomberg Adriju da je potražnja ljudi iz Srbije za nekretninama u Grčkoj konstantna, potvrđujući ono što je rekao i Nedeljković. Kupci su najviše zainteresovani za severne delove zemlje, pre svega Halkidiki, Solun, šire područje oko Soluna i Olimpsku regiju. U poslednje vreme, međutim, Grekodom beleži porast interesovanja i za oblast oko Kavale.

"Naše klijente ugrubo delimo u dve grupe - na one koji žele da investiraju u nekretninu sa ciljem ostvarivanja pasivnog prihoda kroz izdavanje, i one koji traže nekretninu za lične potrebe, to jest za sebe i svoju porodicu. Najtraženiji tip nekretnina su manji stanovi, površine do oko 50 kvadrata (najčešće sa jednom spavaćom sobom), u mestima na obali. Odmah iza njih po popularnosti su i mezonete (kuće u nizu), naročito one koje se nalaze u uređenim kompleksima. Takođe, postoji značajno interesovanje za stanove u urbanim sredinama, poput Soluna, gde je tržište izuzetno dinamično."

U Ellas Estateu takođe vide rastuću potražnju za malim nekretninama sa jednom ili dve spavaće sobe, ali i za mezonetama. Takve kuće najčešće zadovoljavaju potrebe porodica za odmor, a i praktične su za izdavanje.

Ovako izgledaju mezonete (engl. maisonette) na Parosu / Depositphotos

Posmatrano po regijama, cene u Atini variraju u zavisnosti od kvarta i rastu, jer raste i globalna potražnja za južnim delovima poput Glifade i Voule. Mikonos i Santorini tradicionalno važe za luksuzna tržišta sa visokom potražnjom i malom ponudom. Krit je, recimo, idealan za porodične kuće i apartmane, mada srpski i italijanski kupci prevashodno biraju Krf. Na Halkidikiju je, takođe, primetna velika potražnja iz Srbije i Bugarske, naročito na Kasandri i Sitoniji.

"Cene, naravno, zavise od više faktora, ali retko se pronalazi kvalitetna nekretnina ispod 2.500 evra po kvadratu. A ako se i pronađe, obično za to postoje opravdani razlozi - nerešena dokumentacija, loše stanje objekta ili neisplativost ulaganja", navodi Hajduk-Veljković.

Kada je reč o nekretninama u izgradnji, i za njima je potražnja velika.

"Većina takvih nekretnina se proda već u fazi projekta, što je u velikoj meri povezano sa fleksibilnijim mogućnostima plaćanja. U dogovoru s investitorom, kupovina se može realizovati u više rata, a dinamika plaćanja najčešće prati dinamiku izvođenja radova. Važno je napomenuti da zasada ne postoji mogućnost finansiranja kupovine putem stambenih kredita grčkih nekretnina kroz banke koje posluju u Srbiji, barem ne u vidu zvanične ponude. Verujemo da bi, ukoliko bi se takva opcija pojavila, potražnja bila još veća."

Nikola Nedeljković iz Ellas Estatea ističe da su cene nekretnina u Grčkoj u porastu u odnosu na prvi kvartal prethodne godine, te da skok cena varira u zavisnosti od regije, krećući se od sedam do 11 odsto.

"Prosečna cena kvadrata na Halkidikiju iznosi oko 2.600 evra, u samom Solunu oko 2.500 evra, dok je u predgrađu tog grada cena niža - oko 1.800 evra. U Olimpskoj regiji, prosečna cena kvadrata iznosi oko 1.700 evra."

  Kupci iz Srbije zainteresovani su za Solun i šire područje oko grada / Depositphotos

Zašto Srbi kupuju nekretnine u Grčkoj

Grčka je geografski blizu Srbije, što omogućava relativno lagano i povoljno putovanje, automobilom, autobusom ili avionom. Vlada Grčke je, u međuvremenu, pokrenula i hitnu modernizaciju graničnog prelaza Evzoni, najprometnijeg punkta za turiste iz Srbije i regiona koji putuju ka popularnim letovalištima. Uz to, od 1. jula, prema najavama zvaničnika, mogla bi da počne upotreba srpskog TAG uređaja i kroz Grčku, kao što je to već slučaj sa Severnom Makedonijom, Crnom Gorom i Hrvatskom.

Spoj svih navedenih faktora bi ubuduće umnogome olakšao kupcima iz Srbije dolazak u Grčku, zbog odmora ili obilaska nekretnine. Cene nekretnina u Grčkoj su često niže nego na Zapadu ili čak u nekim delovima Srbije, posebno ako uporedimo kvalitet gradnje i to što se često nalaze na samom primorju. Dakle, ulaganje u vikendice ili apartmane za izdavanje je u startu povoljnije, a zbog velikog broja turista, naročito leti, nekretnine u Grčkoj imaju dobru rentabilnost. Nije tajna da građani Srbije kupuju apartmane da bi ih izdavali i ostvarili dodatni prihod.

Sve veću pažnju privlači i Atina, koja nudi raznovrsne mogućnosti / Depositphotos

 

Što se tiče sentimenta, Srbija i Grčka tradicionalno neguju dobre međusobne odnose, a sama priroda je očaravajuća - more, sunce, kvalitetna mediteranska hrana i odlična klima, gotovo tokom cele godine. 

"Blizina Grčke, kulturološke sličnosti i mogućnost brzog dolaska sopstvenim prevozom čine ovu destinaciju veoma privlačnom. Osim toga, veliki broj atraktivnih lokacija uz obalu i raznovrsna ponuda nekretnina dodatno doprinose njenoj popularnosti. Kupci se sada lakše odlučuju na ovu vrstu ulaganja, jer postoji mnoštvo primera uspešno realizovanih kupovina, što uliva dodatno poverenje. Proces je postao jasniji, a često se razmatra i dugoročna korist - bilo kroz izdavanje, besplatno letovanje ili kao sigurna investicija", objašnjava Nedeljković.

Depostiphotos

 

Kupovina nekretnine u Grčkoj je relativno jednostavna, posebno ako se angažuju pouzdan advokat i notar, kaže Nedeljković. Kod novogradnje, procedura može da traje svega dve nedelje, dok je kod starogradnje, zbog prikupljanja potrebne dokumentacije, realniji rok od dva do tri meseca.

Prema rečima sagovornika Bloomberg Adrije, ključno je da advokat detaljno proveri nekretninu kako bi se osiguralo da je pravno i papirološki čista i bez tereta.

"Kupac ne mora da bude stalno prisutan - dovoljno je da jednom dođe, da advokatu ostavi punomoćje, koji će u njegovo ime obezbediti Grčki poreski broj (AFM), završiti sve formalnosti i potpisati ugovor. Nakon što je ugovor potpisan, kupac iz Srbije može bez problema bankarskim transferom da prebaci sredstva prodavcu na osnovu kupoprodajnog ugovora, čime se završava ceo proces."

Na pitanje da li postoje poreske olakšice pri kupovini, Nedeljković odgovara da ne postoje posebne olakšice koje direktno utiču na cenu ili poreske obaveze prilikom kupovine nekretnine u Grčkoj. Ipak, podseća da građani Srbije ostvaruju pravo boravka u državama članicama EU, uključujući i Grčku, do 90 dana u poslednjih 180 dana bez dodatnih dozvola ili viza.

Posebna pogodnost je mogućnost dobijanja boravišne dozvole kroz program Golden Visa, o čemu je Bloomberg Adria već pisala. Minimalni prag ulaganja je od 1. septembra prošle godine povećan na 400.000 evra za jednu nekretninu koja mora imati najmanje 120 kvadratnih metara. Za veće gradove i popularne turističke destinacije poput Soluna, Atine, Mikonosa i Santorinija, minimalna vrednost ulaganja iznosi 800.000 evra, uz istu minimalnu kvadraturu.

Depostiphotos

 

 

 

 

"Kupac koji ispuni ove uslove dobija petogodišnju boravišnu dozvolu, sa mogućnošću produženja, a u okviru dozvole uključeni su i članovi porodice, to jest supružnik, deca do 21. godine, kao i roditelji vlasnika i supružnika. Ova dozvola omogućava deci besplatno školovanje u Grčkoj, kupovinu motornih i plovnih vozila, kao i neograničen boravak u zemlji, bez obaveze da se određeni period provede tamo. Nakon pet godina, ukoliko nekretnina ostane u vlasništvu, boravišna dozvola se može jednostavno obnoviti", zaključuje direktor predstavništva agencije Ellas Estate u Srbiji.

Da li se kupovina stana isplati dugoročno

Ako kupujete stan u Grčkoj da biste ga koristili za sopstveni odmor ili za izdavanje preko platformi Airbnb ili Booking, važno je da obratite pažnju na nekoliko faktora:

lokaciju i ulaznu cenu (€/m²);

model izdavanja (kratkoročno, odnosno dugoročno) i realne pokazatelje tržišta (ADR - prosečna dnevna cena i popunjenost kapaciteta);

neto troškove, među koje spadaju platforma za izdavanje, upravljanje, održavanje, ENFIA porez, porez na prihod (15-45 odsto), komunalije, porez na prenos vlasništva od tri odsto na ugovorenu kupoprodajnu cenu.