Zlatibor, Kopaonik ili Kosmaj - na kojoj planini je najisplativije imati nekretninu?

Srbija nema more, ali ima zlata vredne planine, o čemu najbolje svedoče velika posećenost, urbanizacija i kontinuirana stambena gradnja na planinskim destinacijama, podstaknuta biznis modelom izdavanja smeštaja. Zlatibor, najposećenija domaća planina, slovi za pionira masovnog investicionog turizma, sa rastom broja stanova za čak 77 odsto od 2011. godine. Kopaonik je, zahvaljujući ski-turizmu, od dvehiljaditih godina započeo ubrzanu apartmanizaciju kako bi odgovorio na rastuću tražnju, a Kosmaj je posle pandemije kovida 19 doživeo procvat luksuznih vila i kompleksa.

"Usled razvoja infrastrukture i dodatnih sadržaja, Kopaonik i Zlatibor odavno više nisu samo zimske destinacije. Prema podacima RGZ-a o planinskim centrima, najviša prosečna cena novogradnje tokom 2025. zabeležena je u opštini Čajetina i iznosila je oko 1.737 evra po kvadratnom metru, ispred Divčibara (1.578 evra) i Kopaonika (1.467 evra). Istovremeno, Kopaonik beleži najveći raspon ostvarenih cena, što potvrđuje prisustvo izraženog premijum segmenta", kaže za Bloomberg Adriju Danica Jelača Vučković, direktor u okviru odeljenja Procena vrednosti i savetodavnih usluga u CBRE.

Na Zlatiboru se tražene cene apartmana uglavnom kreću od 1.500 do 3.000 evra po kvadratu, a najviše je nekretnina vrednih do 100.000 evra. Na Kopaoniku cene u luksuznim projektima dostižu i 6.000 evra po kvadratu, jer je ponuda ograničenija, a tražnja u premijum segmentu snažna. Kosmaj je sasvim drugačije tržište, na kojem dominiraju kuće za odmor, vile i manji rizorti. Nekretnine u ovoj zoni, kao i na Avali i Fruškoj gori, najčešće se prodaju za 150.000-200.000 evra i naviše, odnosno kvadrat prelazi 2.000 evra.

Same brojke nas jasno navode na to da planine u Srbiji ne posmatramo isključivo kao prirodne i bujne oaze za odmor, već kao destinacije sa velikim turističkim potencijalom, koji gotovo sigurno garantuje zaradu od izdavanja smeštaja - bilo kroz kratkoročni ili dugoročni zakup.

Za koliko godina se isplati apartman na planini

Kada razmatraju kupovinu apartmana na planini, investitori (budući vlasnici) često polaze od očekivane kirije. Međutim, sama visina prihoda od izdavanja govori vrlo malo o isplativosti ulaganja. Ključno pitanje je koliki prinos nekretnina ostvaruje u odnosu na uloženi kapital, to jest koliko vremena je potrebno da se investicija isplati.

Zato se prilikom procene isplativosti ne posmatraju samo prihod od zakupa ili bruto prinos, već i kupovna cena, popunjenost tokom godine, troškovi održavanja, porezi i drugi rashodi koji utiču na konačni, neto prinos.

Zlatibor dobija i aerodrom / Foto: A3 Architects

Prema rečima Danice Jelače Vučković, prinos najviše zavisi od strukture jedinice, kvaliteta upravljanja i stepena popunjenosti, pri čemu su manji apartmani (od 30 do 40 kvadrata) najefikasniji investicioni proizvod, jer zahtevaju niži početni kapital i lakši su za izdavanje. Kod kuća za odmor, s druge strane, prihodi po noćenju jesu viši, ali je i sezonalnost izraženija, pa je ukupna godišnja iskorišćenost uglavnom niža nego kod apartmana.

"Uobičajeni period povrata investicije je između 15 i 20 godina, a kod kvalitetnih projekata sa profesionalnim upravljanjem i dobrom cenovnom strategijom može biti i 12 godina. Investitori, pri tome, ne računaju samo na prihod od zakupa, već i na očekivani, budući rast vrednosti nekretnine."                 

Od 300 evra mesečno do 180 evra po noći Prema trenutno oglašenoj ponudi na sajtu 4zida, vlasnici apartmana na planinskim destinacijama sve češće kombinuju dva modela izdavanja - dugoročni zakup i kratkoročni turistički najam. Na Zlatiboru se opremljeni apartmani za dugoročni zakup najčešće izdaju po cenama od 350 do 500 evra mesečno, a mahom je reč o manjim stambenim jedinicama (35-40 kvadrata). U ponudi se nalaze i apartmani koje vlasnici posebno ističu kao "pogodne za radnike", što pokazuje da deo smeštajnih kapaciteta nije namenjen isključivo turistima, već se koristi i za dugoročniji smeštaj zaposlenih angažovanih na sezonskim poslovima.   Sličan obrazac vidljiv je i na Kopaoniku. Dugoročni zakup manjih apartmana košta oko 300 evra mesečno, dok se cene dnevnog najma kreću između 50 i 80 evra po noćenju, u zavisnosti od lokacije, broja gostiju i dužine boravka. Ponuda na Kosmaju i dalje je znatno skromnija nego na Zlatiboru i Kopaoniku, ali se i tamo mogu naći apartmani za dugoročni zakup. Za garsonjere površine oko 45 kvadrata mesečna kirija iznosi oko 350 evra. "Takva struktura ponude pokazuje da vlasnici sve češće prilagođavaju model izdavanja tržišnim okolnostima. Tokom perioda najveće turističke tražnje prednost ide kratkoročnom zakupu koji može doneti veći prihod po noćenju, dok se u mesecima slabije popunjenosti deo apartmana preusmerava na dugoročni zakup kako bi se obezbedio stabilniji prihod", kaže za Bloomberg Adriju Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida. Iz CBRE potvrđuju da je i dalje najveća tražnja za funkcionalnim jedinicama, poput studija i apartmana sa jednom spavaćom sobom. "Prednost planinskih destinacija je što kupac i sa budžetom do 100.000 evra može da kupi nekretninu namenjenu odmoru i izdavanju; upravo to je najzastupljeniji segment na Zlatiboru. Kod luksuznijih projekata profil tražnje je drugačiji i kvadrature često prelaze 100 kvadrata. U okviru planinskih destinacija, ovakav tip ponude najzastupljeniji je na Kopaoniku, koji istovremeno zadržava i značajan udeo manjih apartmana namenjenih investicionoj kupovini. Na Kosmaju i u mestima nadomak Beograda, najtraženiji proizvod je samostalna kuća za odmor površine od 80 do 200 kvadrata sa privatnim dvorištem, bazenom i drugim sadržajima."

  

Ko su kupci, a ko graditelji planinskih apartmana

Zlatibor je, zahvaljujući pristupačnijim cenama u odnosu na Kopaonik i pretežno manjim kvadraturama apartmana, privukao najširi spektar kupaca - od mladih porodica do manjih individualnih investitora.

Prekretnica za Zlatibor desila se 2007, s novim urbanističkim planom koji je obuhvatao 1.500 hektara zemljišta sa ciljem da se zaustavi tadašnja divlja gradnja, a ekspanzija je usledila već četiri godine kasnije. Zlatibor tada postaje jedno od najvećih gradilišta u regionu i širenje planinskog centra u domenu stambene gradnje više se ne zaustavlja - grade se klasične višespratnice (do čak 10 spratova), hoteli i ogromni apartmanski kompleksi sa pratećim sadržajima. Nekretnine se tamo kupuju gotovo isključivo kao biznis investicija za rentiranje, s obzirom na ogromnu posećenost: Zlatibor je u prvih pet meseci 2026. godine zabeležio 556.738 noćenja, što je 4,8 odsto više nego u istom periodu 2025, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

"Tržištem i dalje dominantno upravljaju domaći investitori. Na Zlatiboru postoji veliki broj projekata različitih veličina i investicionih profila, dok na Kopaoniku dominiraju investitori koji razvijaju objekte višeg standarda, sa hotelskim sadržajima, velens centrima i profesionalnim upravljanjem zakupom", objašnjava sagovornica iz CBRE.

U skladu sa tim, razlikuje se i profil kupaca. Na Kopaoniku su ponajviše prisutni investicioni kupci i porodice iz većih gradova koji nekretnine koriste kombinovano - za sopstveni odmor i za izdavanje, dok je Kosmaj posebno interesantan Beograđanima u potrazi za "drugim domom", na manje od sat vremena vožnje od grada. To su uglavnom imućniji kupci kojima su važniji kvalitet života i privatnost nego maksimalni prinos od izdavanja.

"Posebno je važan trend povezivanja apartmanskih projekata sa hotelskom infrastrukturom. Kupci danas mnogo više vrednuju projekte koji nude recepciju, održavanje, mogućnost organizovanog izdavanja. Ulazak međunarodnih hotelskih brendova, poput Crowne Plaza koncepta na Zlatiboru, predstavlja pozitivan signal daljeg sazrevanja tržišta", ističe Jelača Vučković.

 

Kako doneti odluku

Interesantno je da podaci pokazuju različite trendove tražnje. Dok je obim prodaje u opštini Čajetina tokom 2025. porastao za više od 20 odsto u odnosu na 2024, na Kopaoniku je zabeležen tek blagi rast, kao i pad od približno 30 odsto u poređenju s aktivnošću iz 2023. godine. To nam govori da Zlatibor trenutno privlači širu bazu kupaca, dok Kopaonik ostaje tržište sa manjim obimom transakcija, ali višim cenovnim opsegom.

Prosečna cena vikendice u opštini Čajetina dostigla je 131.450 evra prošle godine / Depositphotos

Šta je u aktuelnim okolnostima bolji izbor za investitore zavisi, pre svega, od cilja ulaganja. Kupci koji traže veću likvidnost, niži ulazni prag i širu bazu potencijalnih zakupaca češće se opredeljuju za Zlatibor. Nasuprot tome, Kopaonik privlači investitore spremne da ulože više u zamenu za potencijalno veće prihode u premijum segmentu i ekskluzivnijoj ponudi.

Kosmaj predstavlja još specifičniji tip investicije - umesto klasičnih apartmana, ovde dominiraju kuće za odmor i vile, pa se potencijal zarade više oslanja na vikend turizam, privatne proslave, korporativne događaje i rast vrednosti nekretnina u okolini Beograda nego na masovni turistički promet.

Zato izbor lokacije ne bi trebalo da zavisi samo od cene kvadrata ili kirije, već od očekivanog neto prinosa, namene objekta, nivoa i vrste tražnje, nivoa popunjenosti tokom godine i dugoročnog potencijala vrednosti nekretnine.