Kupujete stan radi izdavanja? Očekujte dug period povraćaja ulaganja - preko 15 godina

Ulaganje u stan radi izdavanja i dalje predstavlja jedan od najčešćih oblika investiranja u Srbiji, a stabilna tražnja za zakupom poslednjih godina doprinela je tome da prinosi od izdavanja ne padnu značajno, uprkos snažnom rastu cena kvadrata. Ipak, nominalni prinosi ne daju potpunu sliku o isplativosti. Kada se u obzir uzmu inflacija i drugi troškovi ulaganja, realni povraćaj investitora (vlasnika stana) znatno je skromniji nego što deluje u prvi mah.

Prema podacima Global Property Guidea, prosečan bruto prinos od izdavanja stanova u Srbiji u prvom kvartalu 2026. iznosio je 5,63 odsto, što je malo više u odnosu na 5,57 odsto s kraja 2025. Reč je o pokazatelju koji sumira odnos godišnje kirije i kupovne cene nekretnine, ali ne uključuje poreze, troškove održavanja, periode bez zakupaca, ulaganja u opremanje i renoviranje, pa samim tim ne odražava ni stvarni prinos koji investitor ostvaruje.

Koliko danas košta "ulazak" u investiciju najbolje pokazuju medijalne oglašene cene stanova na kojima se zasniva analiza Global Property Guidea. U Beogradu se one kreću od 85.000 evra za garsonjeru, preko 145.000 evra za jednosoban i 195.000 evra za dvosoban stan, do 268.000 evra za trosoban i 370.000 evra za četvorosoban stan. U Novom Sadu su cene niže, ali i dalje visoke - od približno 67.000 evra za garsonjeru do oko 264.000 evra za veće, četvorosobne stanove.

Uz aktuelne cene, prosečni bruto prinos (5-6 odsto) danas se ostvaruje uz znatno veći početni kapital nego ranije. Na sreću izdavalaca, snažno tržište zakupa uspelo je da ublaži efekat drastičnog poskupljenja stanova, a evo i konkretnog primera koji jasno ilustruje koliko su cene u kratkom roku otišle previsoko: stan kupljen u Beogradu za 150.000 evra 2020. godine, sada vredi 240.000 evra, što znači da je poskupeo čak 60 odsto za svega sedam godina.

Koliko je potrebno da se investicija isplati

Istina jeste da su i kirije poskupele u odnosu na period pre 2020, ali je u međuvremenu, ipak, došlo do hlađenja tog tržišnog segmenta, kako zbog šire ponude, tako i zbog racionalnijeg pristupa zakupaca. Sa druge strane, iako prodaja stanova pada u celoj zemlji, cene kvadrata uporno rastu i tu automatski dolazi do većeg jaza između cena kvadrata i iznosa kirija.

Uz to, Beograd možemo posmatrati kao tržište za sebe, budući da je samo u prestonici za kupovinu stanova potrošeno 643,1 milion evra u prvom kvartalu ove godine, odnosno više od polovine ukupnog iznosa izdvojenog za stanove u celoj državi. Jedan deo tih kupovina je, svakako, investicione prirode, s obzirom na veliki turistički i privredni potencijal grada.

Novi Sad još uvek zaostaje za Beogradom u tom pogledu, ali je posle njega, ne samo drugi najveći, već i drugi najperspektivniji grad u Srbiji za kupovinu nekretnine i prihode od izdavanja.

Beograd ostvaruje prosečan bruto prinos od 6,29 odsto, dok je u Novom Sadu prinos 4,97 odsto. To znači da investitor u prestonici, u proseku, može da očekuje veći povraćaj na uloženi kapital nego investitor u Novom Sadu, gde su kupovne cene poslednjih godina rasle brže od zakupnina. Ipak, sam procenat prinosa mnogima ne znači mnogo - njegova prava vrednost lakše se razume kada se preračuna u vreme potrebno da se kroz zakup vrati uloženi kapital.

Isplativost ulaganja razlikuje se i u zavisnosti od tipa stana. U Beogradu najveće bruto prinose ostvaruju garsonjere i jednosobni stanovi, sa prinosima većim od 6,6 odsto. Reč je o nekretninama za kojima vlada najveća tražnja među zakupcima, zbog čega se brže izdaju i ređe ostaju prazne. Istovremeno, njihove kupovne cene nisu rasle istim tempom kao kod većih stanova, pa je odnos između cene i zakupnine povoljniji.

Sličan trend prisutan je i u Novom Sadu, ali uz znatno niže prinose. Nijedan tip stana ne ostvaruje bruto prinos veći od šest odsto, dok se kod pojedinih kategorija spušta na oko 4,4 odsto. To potvrđuje da skuplja nekretnina ne znači nužno i isplativiju investiciju - presudan je odnos između cene po kojoj je stan kupljen i kirije koju može da ostvari.

Na primeru jednosobnog stana u Beogradu, koji prema podacima Global Property Guidea ima medijalnu oglašenu cenu od oko 145.000 evra i bruto prinos od 6,62 odsto, investitor bi ostvario prihod od zakupa od oko 9.600 evra godišnje, odnosno oko 800 evra mesečno. To znači da bi, pod pretpostavkom da je stan izdat svih 12 meseci u godini i bez troškova održavanja, poreza, renoviranja ili perioda bez zakupca, bilo potrebno nešto više od 15 godina da se kroz prihod od zakupa vrati početno ulaganje.

U Novom Sadu računica je još skromnija. Medijalna oglašena cena jednosobnog stana iznosi oko 97.000 evra, prosečna mesečna zakupnina oko 400 evra, pa godišnji prihod od zakupa dostiže približno 4.800 evra, uz bruto prinos od 4,95 odsto. To znači da bi se početni kapital samo kroz prihod od izdavanja vratio tek za oko 20 godina, i to pod istim pretpostavkama koje je u praksi teško ostvariti.

Još jasniju sliku o isplativosti izdavanja daje poređenje realnih prinosa, odnosno prinosa korigovanih za inflaciju. Analiza Bloomberg Adrije pokazuje da u regionu pozitivan prosečan realni bruto prinos od izdavanja trenutno ostvaruju samo Severna Makedonija, Srbija i Slovenija, tim redom prema visini prinosa. U Hrvatskoj i Bosni i Hercegovini, s druge strane, kombinacija relativno niskih prinosa od izdavanja i još uvek povišene inflacije znači da investitori, u proseku, ostvaruju negativan realni bruto prinos.

Iako se Srbija po ovom pokazatelju nalazi među uspešnijim tržištima u regionu, to ne znači da su prinosi naročito visoki. Analiza pre svega pokazuje da su prihodi od zakupa uspeli da očuvaju realnu vrednost ulaganja uprkos inflaciji.

Drugim rečima, izdavanje stana i dalje može predstavljati stabilan izvor prihoda i važan deo ukupnog povraćaja na investiciju, ali je važno tumačiti širu sliku. Ako gledate samo nominalni bruto prinos i na osnovu toga procenjujete da li da kupite stan i izdajete ga, taj indikator jednostavno nije dovoljan za procenu stvarne isplativosti ulaganja. U računicu treba uključiti kupovnu cenu nekretnine, očekivani rast njene vrednosti, kretanje kirija za konkretnu lokaciju i kvadraturu, stopu inflacije, troškove održavanja, poreze, periode kada stan može ostati bez zakupca, kao i način finansiranja kupovine, naročito ako se ona obavlja uz pomoć stambenog kredita.

Tek sagledavanjem svih tih faktora moguće je proceniti da li će investicija dugoročno doneti zadovoljavajući realni prinos ili će njena najveća vrednost biti očuvanje uloženog kapitala.