Cene uporno rastu, a prodaja pada - stan od 150.000 evra iz 2020. danas vredi 244.000

Cene stanova u Srbiji nastavile su da rastu i u drugom tromesečju 2026, dok je broj kupoprodaja ponovo smanjen, što je bio slučaj i u prvom kvartalu. Cene su na nivou cele zemlje porasle 1,19 odsto kvartalno i 5,25 odsto međugodišnje, pokazuje izveštaj o Indeksu cena stanova Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Iako tempo rasta više nije ni blizu tempu iz perioda najvećeg postpandemijskog procvata, kada su međugodišnje stope prelazile 13 odsto, to ne znači da su stanovi postali pristupačniji. Naime, prema pokazateljima RGZ-a, nivo cena je za svega sedam godina praktično udvostručen.

Upravo taj raskorak - manje kupoprodaja i cene koje ne popuštaju - ima važno objašnjenje u načinu na koji funkcioniše domaće tržište. Milić Đoković, procenitelj i stručnjak za nekretnine, kaže za Bloomberg Adriju da veliki deo vlasnika nije pod pritiskom da proda nekretninu po svaku cenu.

"Činjenica je da naše tržište još uvek nije dominantno hipotekarno i da su kreditni kupci uglavnom odgovorni. Zbog toga većina vlasnika nije prinuđena da prodaje stan po ceni koja im ne odgovara. Čak i kada bi ga prodali, Srbija je u velikoj meri tržište vezanih transakcija - prodavac najčešće tim novcem treba da kupi drugu nekretninu, a pitanje je šta adekvatno može da pronađe. To je vrlo teška utakmica u kojoj praktično nema pobednika, osim možda države, koja ubira veće poreze. Ne očekujem da će se to uskoro promeniti. Dok god je tražnja veća od ponude, tržište ostaje na strani prodavaca."

U drugom kvartalu, takođe, nastavljen je brži rast cena starogradnje u odnosu na novogradnju. Postojeći stanovi međugodišnje su poskupeli 5,98 odsto, dok je rast cena novoizgrađenih stanova iznosio 3,86 odsto.

Jedno od objašnjenja za takvu razliku može se pronaći u samoj strukturi ponude. Kako je Bloomberg Adria prethodno pisala, starogradnja je raspoređena u već formiranim zonama, gde je ponuda ograničena, a tražnja jaka. Deo novogradnje, s druge strane, dolazi iz perifernih i tek razvijenih zona, gde je zemljište jeftinije. Na tržištu novogradnje postoji i druga vrsta nesklada: dok kupci traže manje, investitori mahom grade veće kvadrature.

Beograd ostaje najskuplje tržište, ali i motor prometa

Regioni Beograda i Vojvodine prednjače po rastu cena, posebno u odnosu na nivo iz 2019. godine. Ipak, njihov rast sada usporava: u Beogradu su cene međugodišnje pale sa 6,24 odsto u prvom na 5,65 odsto u drugom tromesečju, a u Vojvodini sa 5,06 na 4,86 odsto.

Istovremeno, vrednost tržišta uporno raste. Na kupovinu stanova u Srbiji u drugom kvartalu potrošeno je 1,3 milijarde evra, odnosno 7,7 odsto više nego godinu ranije. Više od polovine tog iznosa "odneo" je Beograd, gde je vrednost prometa dostigla 742 miliona evra, uz međugodišnji rast od 12,6 odsto.

Ostatak zemlje zabeležio je znatno skromnije iznose i stope rasta u drugom kvartalu. U Vojvodini je promet vredeo 308 miliona evra (3,2 odsto više nego godinu ranije), a u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji 176 miliona evra (rast od 1,9 odsto). Južna i Istočna Srbija bile su jedini region u kojem je vrednost prometa pala - za 0,4 odsto, na 105 miliona evra.

Beogradska novogradnja odskočila

Dodatnu predstavu o cenama daje pregled ostvarenih kupoprodaja u četiri najveća grada Srbije. Umesto proseka, RGZ prikazuje medijanu, kao i 10. i 90. percentil, pa se jasnije vidi raspon cena po kojima su stanovi prodavani.

U Beogradu je medijalna cena postojećih stanova u drugom tromesečju dostigla 2.640 evra po kvadratu, u odnosu na 2.475 evra godinu ranije. Kod novogradnje je razlika znatno veća: medijana je za godinu dana porasla sa 2.462 na 2.913 evra po kvadratu, odnosno oko 18 odsto.

To, međutim, ne znači da je beogradska novogradnja za godinu dana poskupela 18 odsto. Medijana zavisi i od toga kakvi su stanovi prodati u posmatranom periodu - veći udeo skupljih projekata ili atraktivnijih lokacija, na primer, može da je podigne. Stoga ovaj podatak treba razlikovati od indeksa RGZ-a, koji prati samo kretanje cena uzimajući u obzir karakteristike nekretnina.

Kolike su razlike unutar samog Beograda najbolje pokazuje raspon ostvarenih cena. Kod novogradnje je deset odsto stanova prodato za manje od 1.594 evra po kvadratu, dok je deset odsto najskupljih plaćeno više od 4.211 evra. U starogradnji raspon je nešto niži: deset odsto najjeftinijih prodato je za manje od 1.485 evra po kvadratu, a deset odsto najskupljih za više od 3.913 evra.

Još upečatljivije je poređenje sa 2019. godinom. Medijalna cena beogradske novogradnje tada je iznosila 1.195 evra po kvadratu, a danas 2.913 evra - čak 144 odsto više. Kod postojećih stanova medijana je u istom periodu porasla sa 1.440 na 2.640 evra, odnosno oko 83 odsto.

Bloomberg

Novi Sad prati Beograd, Niš ubrzava

Razlika između Beograda i ostalih velikih gradova i dalje je velika, ali su više medijalne cene zabeležene i van prestonice. U Novom Sadu je medijana postojećih stanova u drugom kvartalu iznosila 2.350 evra po kvadratu, a novogradnje 2.464 evra. Godinu ranije bila je 2.233, odnosno 2.145 evra.

Još izraženija razlika u odnosu na prošlu godinu vidi se u Nišu. Medijana postojećih stanova porasla je sa 1.607 na 1.760 evra po kvadratu, dok je kod novogradnje sa 1.449 stigla do 1.846 evra.

Kragujevac je i dalje najjeftiniji među četiri posmatrana grada. Medijalna cena postojećih stanova iznosila je 1.595 evra po kvadratu, a novogradnje 1.557 evra.

Krediti drže udeo, ali ni tu nema novog talasa kupovine

Manje je bilo i kupovina na kredit. Broj ugovora u kojima su stanovi finansirani kreditom pao je 6,5 odsto u odnosu na isti period 2025, ali je njihov udeo u ukupnom broju kupoprodaja ostao gotovo nepromenjen - 33,7 odsto.

Pad kupovina na kredit, dakle, prati opšte usporavanje tržišta, a ne neku veću promenu u načinu na koji kupci finansiraju stan.

Pri tome, stambeni krediti danas su skuplji nego u periodu izuzetno niskih kamata pre nekoliko godina, što dodatno opterećuje kupce koji zavise od bankarskog finansiranja. Viša kamata znači veću mesečnu ratu za isti iznos kredita ili, obrnuto, manji kredit koji kupac može da priušti uz istu ratu.

Beograd skup za Srbiju, ali daleko od evropskog vrha Pri poređenju Beograda sa drugim evropskim gradovima treba imati u vidu da podaci nisu potpuno uporedivi. RGZ se oslanja na realizovane kupoprodaje i indeks koji uzima u obzir karakteristike nekretnina, dok Global Property Guide objedinjuje različite nacionalne i tržišne izvore, a ni kategorija nekretnina nije ista za svaki grad. Prema bazi Global Property Guidea, ažuriranoj u julu 2026. godine, cena beogradske novogradnje iznosi 3.271 evro po metru kvadratnom, uz godišnji rast od 5,5 odsto. Beograd je, tako, već sad iznad nekih evropskih prestonica: Talin je na 3.103 evra, Viljnus na 3.059, Sofija na 2.680, Atina na 2.500, a Bukurešt na 2.250 evra po kvadratu. Ipak, slika se menja kada se Beograd uporedi sa skupljim tržištima regiona i srednje Evrope. Bratislava je na 3.845 evra po kvadratu, Zagreb na 3.939, Varšava na 4.170, Budimpešta na 4.324, a Ljubljana na 4.500 evra. Još veća razlika je u odnosu na zapad Evrope. Kvadrat u Berlinu košta 5.428 evra, Milanu 5.668, Madridu 5.945, Lisabonu 6.113, a u Pragu 6.269 evra. Beč je na 7.965 evra, London na 8.324, Stokholm na 8.332, Amsterdam na 9.437, Pariz na 9.490, dok je Kopenhagen na 9.744 evra po kvadratu. Beograd se, tako, po nominalnoj ceni još uvek ne približava najskupljim evropskim tržištima, ali više nije ni među jeftinijim prestonicama. Kvadrat u Ljubljani je prema ovoj bazi oko 38 odsto skuplji nego u Beogradu, u Pragu gotovo dvostruko, dok u Parizu i Kopenhagenu košta približno tri puta više. Za domaćeg kupca, međutim, važnije je drugo poređenje - koliko kvadrata može da priušti od svoje plate. To što je stan u Beogradu nominalno jeftiniji nego u Parizu, Beču ili Amsterdamu ne znači da je i dostupniji, jer su i lokalne, prosečne zarade neuporedivo različite.

  

Na kraju drugog kvartala 2026. na tržištu se prodaje manje stanova, manje je i kupovina na kredit, ali cene i ukupna vrednost prometa rastu. Ako se ta tendencija nastavi, uz dalje usporavanje rasta cena, biće to jak signal da kupci teško prate aktuelne cene. S druge strane, ako tražnja ponovo ojača, a ponuda je ne isprati, pritisak na cene preti da opet poraste.

Tržište je kroz sličnu situaciju već prošlo 2023. Posle snažnog rasta 2021. i 2022, broj kupoprodaja nekretnina pao je 13 odsto u odnosu na rekordnu 2020. Ipak, stanovi nisu pojeftinili - u poslednjem kvartalu 2023. cene su i dalje bile 5,75 odsto više nego godinu ranije. RGZ je zato taj period opisao kao "stabilizaciju i smirivanje" tržišta, a ne kao pad cena.

Dakle, da bi cene počele osetnije da padaju nije dovoljno samo da bude manje kupoprodaja. Slabija tražnja morala bi da potraje dovoljno dugo da prodavci počnu da spuštaju cene kako bi pronašli kupce. Za sada se to ne dešava: prodaja slabi, ali cene pružaju otpor.