Oranice skuplje oko Beograda nego u Vojvodini - više gradimo, manje sadimo

Prvi zvanični izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) o cenama poljoprivrednog zemljišta pokazuje da hektar oranice u Srbiji prosečno vredi 9.583 evra, kao i to da je najskuplje zemljište u regionu Beograda, gde su cene više nego u Vojvodini, inače poznatoj po najkvalitetnijoj obradivoj zemlji. To znači da je tržište sada sve manje vođeno kvalitetom zemlje i potencijalom za obradivost (arabilnost), a sve više očekivanjima buduće prenamene.

"Prosečna cena zemljišta u regionu Beograda je za čak 2.200 evra veća od prosečne cene u Vojvodini. Ta razlika u ceni navodi na ozbiljno razmišljanje sve one koji planiraju ulaganje u poljoprivredu", kaže za Bloomberg Adriju agrarni analitičar Žarko Galetin, dodajući da je Srbija u poslednjih 25 godina izgubila čak milion hektara obradivih površina ili 25 odsto.

Ovakva pozicija Beograda je rezultat kombinacije veličine potrošačkog tržišta, koncentracije logističkih operatera i rastućih zahteva za efikasnom "last mile" distribucijom, što kontinuirano podstiče tražnju za novim razvojnim lokacijama, smatra Božidar Gaćeša, rukovodilac odeljenja za industrijske i logističke nepokretnosti za region Jugoistočne Evrope u CBRE. 

Međutim, sve veći značaj dobijaju i Novi Sad, Kragujevac i Niš, koji se profilišu kao alternativni razvojni centri zahvaljujući boljoj dostupnosti zemljišta, unapređenoj saobraćajnoj povezanosti i rastućoj industrijsko-logističkoj bazi.

"Investitori sve češće šire aktivnosti i na ove lokacije, naročito kada su im potrebne veće površine, pri čemu je razvoj logističkih i industrijskih kapaciteta jedan od ključnih pokretača promene vrednosti zemljišta", dodaje Gaćeša.

Na pitanje da li iznenađuje aktuelna prosečna cena veća od 9.500 evra, Galetin odgovara da su cene kao takve uvek odraz tržišne ponude na jednoj i tražnje na drugoj strani. "Ukoliko je tržište transparentno, slobodno i neopterećeno vantržišnim uticajima, cena je realna. Ipak, formiranje cene zavisi od mnogo faktora i može značajno varirati od regiona do regiona."

Urbanizacija - motor rasta cena

"U neposrednoj blizini urbanih i infrastrukturno razvijenih zona, cene poljoprivrednog zemljišta gotovo po pravilu prevazilaze vrednost 'čisto' poljoprivrednog zemljišta. Razlog leži u tome što takve lokacije nose dodatni sloj vrednosti - potencijal, odnosno verovatnoću buduće prenamene u građevinsko zemljište. Vlasnici tu verovatnoću odmah ugrade u cenu, posebno kada postoji realna perspektiva razvoja logističkih, industrijskih ili komercijalnih sadržaja. Ovaj efekat je najizraženiji oko većih gradova, gde se snažna tražnja za lokacijama sudara s ograničenom ponudom", kaže Gaćeša.

Galetin dodaje da visoke cene poljoprivrednog zemljišta često nisu posledica njegove poljoprivredne isplativosti, već špekulacija i očekivanja da će u budućnosti dobiti neku drugu, profitabilniju namenu. U tom pogledu, urbanizaciju trenutno smatra većom pretnjom od klimatskih promena, iako klima uveliko uzima danak i zemljištu i hrani.

"Urbanizacija na račun plodnih oranica je pošast gora i od klimatskih promena, jer ukoliko ne poštujemo zemljište - bilo u pogledu fizičkog nestajanja ili devastacija u smislu lošeg upravljanja zemljištem, doći ćemo u ozbiljan problem nedostatka elementarnog resursa i, posledično, u problem očuvanja prehrambenog suvereniteta", upozorava ovaj stručnjak.

Kupovina zemlje kao investicija, a ne trošak

Podaci RGZ-a pokazuju da su se cene oranica u Srbiji lane regionalno kretale od pada za 1,3 odsto do rasta za 1,2 odsto, što poljoprivredno zemljište i dalje svrstava među najotpornije segmente domaćeg tržišta nepokretnosti. Na prvom mestu su stanovi koje pokreće masovna gradnja - ujedno zaslužna i za tražnju za zemljištem, a samim tim i za rast cena.

Ali koliko se kupovina hektara po današnjim cenama, zapravo, isplati? Posebno ako ste poljoprivrednik, a ne graditelj.

"Računica isplativosti značajno zavisi od toga kako se zemljište koristi. Kod ratarskih kultura, poput pšenice, prosečna neto zarada u tipičnoj godini iznosi oko 500 evra po hektaru, što znači da bi za povraćaj investicije u zemljište vredno oko 9.600 evra bilo potrebno približno dvadeset godina. S druge strane, u intenzivnoj povrtarskoj proizvodnji, gde neto zarada može da dostigne i 3.000 evra po hektaru godišnje, ista investicija mogla bi da se isplati za nešto više od tri godine", navodi Žarko Galetin.

Takva računica, prema njegovim rečima, otkriva i profil najčešćih kupaca. To su, uglavnom, veliki proizvođači koji ukrupnjavanjem gazdinstava smanjuju fiksne troškove i koristeći svoju, već postojeću infrastrukturu, efikasno koriste kupljeno zemljište u intenzivnoj proizvodnji koja odbacuje veću zaradu. Sve je više i investicionih kupovina, za razliku od pre deset godina, tako da su kupovina radi prodaje ili prenamene među glavnim pokretačima trenda.

Gaćeša potvrđuje kretanje ovog trenda.

"Veće, objedinjene parcele, tipično u rasponu od 50 do 100 hektara i više, najčešće su predmet interesovanja velikih domaćih kompanija. Manje parcele, najčešće ispod 20 hektara, i dalje dominantno kupuju individualni poljoprivrednici i manja preduzeća, vođeni operativnim potrebama."

Depositphotos

Prvi put uporedivo s Evropom

Do sada su podaci o prometu poljoprivrednog zemljišta bili dostupni kroz Registar cena nepokretnosti i godišnje izveštaje o tržištu nekretnina, ali novi indikator prvi put omogućava direktno poređenje Srbije sa državama Evropske unije (EU). Prema podacima RGZ-a, prosečna cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji je za oko 37 odsto niža od evropskog proseka. Međutim, poređenje cena nije tako jednostavno kako se čini.

"Prosek cena u EU krije u sebi i cenu zemljišta na Malti od oko 200.000 evra, potom u Holandiji od 96.600 evra, Portugalu od 77.000 evra, ali i cenu zemljišta u Letoniji od 4.800 evra, Litvaniji od 5.600 evra, Slovačkoj od 5.800 evra ili Hrvatskoj od 6.000 evra. Dakle, cena u Srbiji je, moglo bi se reći, na očekivanom nivou. Statistika nekada zamagli stvarno stanje stvari. Srbija i dalje raspolaže zemljišnim resursom u relativno velikim površinama, što otvara prostor za dalju dinamizaciju ovog tržišta, pa samim tim i rast cena."

Usklađenost metodologije utvrđivanja indikativnih cena u Srbiji sa metodologijom EU trebalo bi da pruži mnoge odgovore o stanju na tržištu jer ćemo, kako kaže Galetin, "konačno dobiti realne uporedive vrednosti".

Sa druge strane, poređenje tržišta zemljišta Srbije sa zemljama EU indikativno je za donošenje investicionih odluka, pre svega domaćih, a onda i evropskih investitora. S tim u vezi, Galetin ističe da bi plodne srpske oranice uvođenjem ovog indikatora mogle dobiti svojevrsni relevantni "oglašivač" na najširem međunarodnom tržišnom prostoru o vrednosti zemljišta.

Takođe napominje da, iako prema važećem zakonu strana fizička i pravna lica (osim u posebnim slučajevima) ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji, u praksi postoje načini da stranci, ipak, steknu vlasništvo.     

Od Italije do UAE - koga sve zanima srpska zemlja Skupština Srbije je 2017. usvojila izmene Zakona o poljoprivrednom zemljištu, čime se građanima EU ograničava kupovina poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Izmenama je predviđeno da građani EU mogu kupiti najviše dva hektara poljoprivrednog zemljišta pod uslovom da najmanje 10 godina žive u lokalnim samoupravama u kojima žele da kupe zemlju, da najmanje tri godine obrađuju zemljište koje je predmet kupovine i da u svom vlasništvu imaju potrebnu opremu i mehanizaciju. Utvrđeno je i da neće moći da kupuju poljoprivredno zemljište u zoni od deset kilometara od državne granice. Najčešći model za sticanje vlasništva je osnivanje firme u Srbiji ili kupovina postojeće domaće kompanije koja već poseduje zemlju. Među najpoznatijim primerima stranog kapitala u Srbiji je Al Dahra iz UAE. Kupovinom imovine PKB-a 2018, postali su vlasnici od 14.500 do 17.000 hektara najplodnijih oranica nadomak Beograda. Poseduju i preduzeće Rudnap agrar sa plantažama voća na Fruškoj gori. Elit Agro, takođe iz UAE, upravlja i dugoročno zakupljuje preko 8.500 hektara srpske državne zemlje. To čine kroz akcionarsko društvo Zobnatica (opštine Bačka Topola, Kula, Sombor) i firmu Al Rawafed, koja koristi i zemljište Vojne ustanove Morović u Karađorđevu. Slovenački LoginEKO je kupio oko 4.000 hektara zemljišta u Banatu (okolina Kikinde i Novog Kneževca). Sav kapital usmeren je u razvoj najveće platforme za potpuno organsku i održivu poljoprivredu u ovom delu Evrope.  Agriser iz Italije, inače ćerka firma konditorskog giganta Ferrero, investirala je u ogromne zasade lešnika u Vojvodini. Pored sopstvenih plantaža, kompanija kontroliše velike površine kroz kooperaciju sa stotinama domaćih malih poljoprivrednika koji za njih uzgajaju ovu sirovinu.

 

Dakle, iza kulisa puke statistike o cenama i prometu njiva vodi se mnogo šira borba - između proizvodnje hrane i urbanizacije, poljoprivrede i investicione računice, ali i između dugoročnog očuvanja resursa i kratkoročnih ekonomskih interesa. Šta će prevagnuti na kraju? Veliko je pitanje. Zemljište se širom sveta vraća na investicijsku mapu, ali u poljoprivredne svrhe, što znači da nije svuda percipirano samo kao pogodno tlo za moderne komplekse i nebodere. Kada je reč o Srbiji i regionu, trenutno više prednjači trend prenamene.