Stanovi priuštiviji nego 2008, ali za 50 kvadrata treba raditi skoro 12 godina

Ako bismo gledali samo statistiku, kupovina stana u Beogradu danas je priuštivija nego 2008. godine. Zarade su, u međuvremenu, rasle brže od cena kvadrata, pa se jednom prosečnom platom danas može "kupiti" veći deo stana nego pre 18 godina.

Ipak, ta računica teško da će utešiti nekoga ko upravo traži stan. Za jedan kvadrat novogradnje u Beogradu danas su potrebne gotovo tri prosečne mesečne plate, dok je za stan od 50 kvadrata potrebno raditi skoro 12 godina, pod uslovom da je zarada prosečna i pod pretpostavkom da kupac za sve to vreme ne potroši nijedan evro ni na šta drugo. To, u realnosti, nije moguće, jer ogroman procenat ljudi živi i zavisi isključivo od svoje plate.

Sa medijalnom zaradom, koju prima do 50 odsto zaposlenih, računica je još nepovoljnija: za 50 kvadrata treba izdvajati primanja više od 15 godina.

Jedna plata danas kupuje trećinu kvadrata

Prosečna neto zarada u Srbiji u junu 2026. iznosila je 120.401 dinar, odnosno oko 1.028 evra, dok je medijana bila 94.281 dinar ili oko 805 evra (polovina zaposlenih je zarađivala manje od tog iznosa). Istovremeno, medijalna cena kvadrata novogradnje u Beogradu u drugom tromesečju ove godine iznosila je oko 2.913 evra, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Kada ukrstimo ta dva podatka, jedna prosečna mesečna plata dovoljna je za oko 0,35 kvadrata novogradnje, odnosno za jedan kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2,8 celih prosečnih plata.

Ako umesto prosečne uzmemo medijalnu zaradu, koja realnije oslikava primanja većine zaposlenih, jedna plata pokriva svega 0,28 kvadrata. U tom slučaju, za kvadrat stana je potrebno oko 3,6 medijalnih mesečnih zarada.

Stan od 50 kvadrata po toj ceni koštao bi oko 145.650 evra. Njegova vrednost odgovara približno 142 prosečne mesečne plate (zaradi za gotovo 12 godina). Zaposlenom sa medijanom potrebna je 181 mesečna zarada (više od 15 godina).

Ipak, statistika kaže da je 2008. bilo još teže doći do svog stana.

Prosečna cena kvadratnog metra novosagrađenog stana u Beogradu 2008. godine iznosila je 153.289 dinara, dok je prosečna neto plata u Srbiji, prema tadašnjoj metodologiji, bila 32.746 dinara. Dakle, jedna prosečna plata je mogla da pokrije svega oko 0,21 kvadrat stana. Za jedan kvadrat bilo je potrebno oko 4,7 mesečnih plata, a za 50 kvadrata čak oko 234 prosečne zarade, odnosno gotovo 19 i po godina ukupnih primanja.

Danas su za istih 50 kvadrata potrebne otprilike 142 prosečne plate.

Ali evo šta je zanimljivo - vodeći se samo ovim parametrom, zaključujemo da priuštivost stanova u odnosu na zarade jeste poboljšana, jer jedna prosečna plata danas pokriva oko 65 odsto više kvadrata nego 2008. Ipak, cene uporno rastu, pa je subjektivni osećaj da nekretnine nikada nisu bile manje dostupne. Štaviše, stan od 150.000 evra iz 2020. danas vredi čak 244.000, prema formuli RGZ-a, a u pojedinim situacijama ta razlika je još i veća.

Napomena: Poređenje treba uzeti s metodološkom rezervom. Za aktuelnu cenu koristimo medijanu RGZ-a, dok podatak za 2008. predstavlja prosečnu cenu novogradnje, a menjala se i metodologija statistike zarada. Ipak, pokazan je dugoročni trend kretanja odnosa prihoda i cena nekretnina.

Za učešće treba gotovo 30.000 evra

Cena kvadrata i visina zarade, međutim, samo su jedan deo slagalice o priuštivosti. Za većinu zaposlenih mnogo važnije pitanje jeste da li sa svojim primanjima uopšte mogu da finansiraju kupovinu. Ako za primer ponovo uzmemo stan od 50 kvadrata, vredan oko 145.650 evra, i najčešće učešće od 20 odsto, to znači da bi kupac pre podizanja kredita morao da obezbedi oko 29.130 evra, što odgovara iznosu od oko 28 prosečnih neto plata. Zaposlenom sa medijanom je samo za učešće potrebno više od 36 celih mesečnih primanja.

Tek nakon toga ostaje kredit od oko 116.500 evra. Uz rok otplate od 20 godina (standardizovan primer dugoročnog stambenog zaduživanja) i kamatnu stopu od 4,5 odsto, mesečna rata takvog kredita iznosila bi približno 737 evra - čak 72 odsto aktuelne prosečne neto plate u Srbiji. U slučaju zaposlenog sa medijalnom zaradom, rata bi pojela više od 90 odsto mesečnih primanja.

Dakle, takav odnos rate i zarade ujedno pokazuje i ograničenje poređenja cena kvadrata i plata. To što je dugoročni odnos ta dva pokazatelja povoljniji nego 2008. ne znači da zaposleni koji zarađuje prosečno danas može lako da kupi stan. Ovde, pritom, govorimo o pojedincu, kojem je važna ekonomska nezavisnost da bi obezbedio svoju nekretninu. Tek ako uračunamo dve zarade, odnosno domaćinstvo koje raspolaže dvema prosečnim platama (nešto više od 2.050 evra mesečno), onda bi rata od 737 evra "odnela" oko 36 odsto njihovih zajedničkih primanja i situacija bi bila finansijski podnošljivija.

Cene posebno ubrzale posle pandemije

Problem je, svakako, izraženiji za one koji nisu uspeli da kupe stan pre poslednjeg velikog talasa poskupljenja nekretnina. Ako se ponovo osvrnemo na stan u beogradskoj novogradnji čija je cena od 2020. do danas skočila oko 63 odsto (sa 150.000 na 244.000), kredit potreban za taj stan bi, uz 20 odsto učešća, porastao sa 120.000 na oko 195.000 evra. Ako se primeni isti rok otplate od 20 godina i kamata od 4,5 odsto, mesečna rata raste sa oko 759 na 1.235 evra - gotovo 480 evra više.

Rast zarada jeste donekle ublažio deo tog udarca na kućni budžet, ali nije rešio drugi problem - kupcu je potreban sve veći početni kapital. U navedenom primeru učešće bi sa 30.000 poraslo na gotovo 49.000 evra.                     

Beograd među manje priuštivim evropskim gradovima Problem priuštivosti stanovanja nije karakterističan samo za Srbiju. Cene nekretnina poslednjih godina rasle su brže od prihoda i u velikom delu Evropske unije (EU). Od 2010. do 2024. stanovi u EU poskupeli su 53 odsto, a rast se nastavio i ove godine - u prvom tromesečju 2026. bili su 5,1 odsto skuplji nego godinu ranije, podaci su Evrostata. Ipak, poređenje s gradovima EU pokazuje da je Beograd među gradovima u kojima je zaposlenima potrebno najviše zarada da bi došli do svog stana. Prema Deloitte Property Indexu za 2023, za kupovinu prosečnog novog stana u Beogradu bilo je potrebno 12,8 prosečnih bruto godišnjih zarada. U Zagrebu je bilo potrebno 8,6, a u Ljubljani 8,4 godišnje zarade. Beograd je, tako, još tada bio znatno manje priuštiv od druge dve prestonice regiona, a cene su do sada još više porasle. Lošiji rezultat među velikim gradovima imaju i Prag (14,3 godišnjih zarada), Bratislava (14,6), Amsterdam (15,8). To ujedno pokazuje i ograničenje u poređenju Beograda sa gradovima u kojima je nominalna cena kvadrata znatno viša. Stan može biti skuplji u apsolutnom iznosu, a ipak priuštiviji lokalnom stanovništvu ukoliko su njihove zarade dovoljno visoke.

 

Ko danas može sam da kupi stan

Medijalna plata je za oko 220 evra niža od prosečne, što računicu za samostalnu kupovinu beogradskog stana čini gotovo neizvodljivom. Osim toga, kupac ne kupuje kvadrate mesečnom platom, već najčešće mora prvo da akumulira desetine hiljada evra za učešće, a zatim da zadovolji kriterijume banke i narednih 20 ili 30 godina isplaćuje kredit.

Istovremeno, stambeni krediti finansiraju tek deo kupovine stanova u Srbiji. Iako je njihov značaj poslednjih godina porastao, u drugom tromesečju 2026. kreditom je kupljeno 33,7 odsto stanova, što je tek jedna trećina kupovina. Pritom, treba uzeti u obzir uvođenje programa za mlade, uz učešće od najmanje jedan odsto. Iako ovaj program jeste "pogurao" kupovine na kredit, one su mahom realizovane van prestonice, u gradovima s nižim cenama.

U takvim okolnostima, realan kupac stana u Beogradu je osoba koja mesečno zarađuje najmanje 2.000-2.500 evra i već ima nekoliko desetina hiljada evra za učešće, ili domaćinstvo sa dve stabilne zarade koje zajedno donose 3.000 evra ili više. Alternativa je kupac koji već poseduje nekretninu koju može da proda ili ima značajnu finansijsku pomoć porodice.

Statistički posmatrano, položaj zaposlenog koji sada želi da kupi svoju nekretninu jeste bolji nego 2008. godine, ali ako kupac nema ušteđevinu ili drugu nekretninu koju može da proda, onda je presudno pitanje i da li sa svojom platom uopšte može da dobije dovoljno veliki kredit.

Ovaj začarani krug ujedno pokazuje zašto je statistička priuštivost jedno, a mogućnost da se stan zaista kupi - nešto sasvim drugo.