Kupci traže male stanove, a investitori grade trosobne i četvorosobne. U čemu je trik?

Gde su "nestali" novi stanovi površine od 30 do 40 kvadrata? Te jedinice se, prema rečima stručnjaka, najbrže prodaju i izdaju, ali ih je u aktuelnim projektima u Beogradu sve manje. Investitor jednog stambenog objekta u izgradnji na Zvezdari, nadomak Ulice Vojislava Ilića, rekao nam je da najmanji stan koji grade ima 65 kvadrata (dve spavaće sobe i dnevni boravak), što prema Pravilniku o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova približno odgovara upravo veličini trosobnog stana (64 m²). Drugi investitor, koji gradi na Vračaru, u ponudi nema stanove ispod 50 kvadrata.

Ipak, uprkos skromnijoj ponudi i činjenici da se manji stanovi, po pravilu, prodaju po višoj ceni od velikih stanova, tražnja za njima ne jenjava. Razlog je jednostavan - većina kupaca ne polazi od cene kvadrata, već od ukupnog iznosa koji može da plati, bilo da rešava stambeno pitanje ili kupuje stan u investicione svrhe (kratkoročno, odnosno dugoročno izdavanje).

S druge strane, iako investitori na manjim stanovima često ostvaruju višu cenu po kvadratu, konačnu strukturu projekta određuju i razni drugi faktori koje često previdimo (urbanistički uslovi, broj parking mesta i ekonomika gradnje), objašnjavaju za Bloomberg Adriju Ana Mustafovski, rukovodilac sektora za stambene nekretnine za tržište Srbije u CBRE, i Tamara Kostadinović, direktor sektora za istraživanje tržišta u CBS Internationalu.

Stanovnici Beograda vape za malim stanovima, ali je ponuda manjkava / Depositphotos

Tražnja nije jedini kriterijum

Iako u prvi mah deluje paradoksalno da investitori smanjuju gradnju u najtraženijem segmentu, istina je da svaka lokacija nosi različita urbanistička ograničenja, obavezu obezbeđivanja parking mesta i različitu računicu, zbog čega nije uvek moguće preslikati želje kupaca na svaki novi projekat.

"Stanovi površine do 40 metara kvadratnih jesu među najtraženijim, ali to ne znači da investitori mogu da ih ponude u svakom projektu u istom odnosu", kaže Mustafovski.

Podaci CBS Internationala takođe pokazuju da ne postoji jedinstven model za sve lokacije i tržišne niše. Suština je da mali stanovi ne iščezavaju, samo ih nema onoliko koliko očekujemo na osnovu tražnje.

Kostadinović ističe da stambeni projekti srednjeg i višeg srednjeg ranga uglavnom nude različite strukture stanova, pri čemu stanovi do 50 kvadrata čine čak oko polovine ukupne ponude, a u široj gradskoj zoni njihov udeo još više raste. Ni profil kupaca nije isti u svim projektima. Dok u onima srednjeg kvaliteta većina kupaca rešava sopstveno stambeno pitanje, u projektima srednjeg i višeg srednjeg ranga dominiraju investicioni kupci.

Budući da investicioni kupci češće traže manje stanove koji se izdaju brže i lakše (zbog nižih kirija i praktičnosti), struktura ponude u tim projektima prilagođava se tražnji. Recimo, najveće interesovanje za stanovima 35-55 kvadrata vlada u centru Beograda i oko poslovnih zona na Novom Beogradu.

Međutim, logika je potpuno drugačija kod luksuzne gradnje, u kojoj prednjače trosobni, četvorosobni ili petosobni stanovi, jer kupci te nekretnine manje posmatraju kao izvor prihoda od rente, a više kao dugoročnu investiciju ili prostor za stanovanje. U tom slučaju, prednost se daje većim kvadraturama, privatnosti i manjem broju stanova po spratu.

U istraživanju CBS-a navodi se i da je prosečna površina novoizgrađenog stana u Beogradu porasla sa oko 61 metar kvadratni pre deset godina na približno 80 kvadrata danas. Razlike su, međutim, značajne među opštinama - na Paliluli, Zvezdari i u Zemunu prosečna površina iznosi 63, dok na Savskom vencu, kojem pripada i Beograd na vodi, prosek prelazi 100 kvadrata. 

Parking često odlučuje koliko će biti malih stanova

Iza manjka novih malih stanova stoji faktor koji se ređe pominje - parking.

"Veličina i oblik parcele, kao i mogućnost obezbeđivanja dovoljnog broja parking mesta, često predstavljaju ograničavajući faktor. Naime, zakon propisuje da se obezbedi najmanje 1,1 parking mesto po stanu, dok je na pojedinim lokacijama, poput Starog grada i Vračara, taj standard još viši i iznosi 1,3 mesta po stanu. Profit jeste važan, ali iako se manji stanovi prodaju po višoj ceni po kvadratu, to samo po sebi nije dovoljan razlog da se investitori opredele za njihovu masovniju izgradnju", objašnjava Kostadinović.

Koliko parking utiče na planiranje novih naselja, pokazuje i Beograd na vodi, gde su podzemne garaže sastavni deo gotovo svake stambene zgrade. Pritom, u aktuelnoj ponudi tog kvarta dominiraju srednji do veći stanovi; ponuda stanova do 40 kvadrata vrlo je ograničena / Bloomberg

Ključni problem nastaje i kada veliki broj manjih stanova zahteva veći broj parking mesta. Što je više stanova u projektu, to je veća obaveza investitora da obezbedi parking, a tada računica neretko počinje da "puca".

"Već nakon dva nivoa podzemnog parkinga troškovi gradnje značajno rastu. Zbog toga investitori traže balans između raspoloživog broja parking mesta i ukupne stambene površine koju grade. Ako uzmemo u obzir najčešće urbanističke parametre u Beogradu, takav odnos često rezultuje prosečnom površinom stana u novogradnji od 70 do 75 kvadrata. Da bi se postigao ovaj prosek, neophodna je kombinacija većih i manjih stanova", kaže Mustafovski.

Drugim rečima, kada kapacitet garaže ili konfiguracija parcele ne dozvoljavaju gradnju dovoljnog broja parking mesta, teži se povećanju prosečne kvadrature stanova da bi se ispunili urbanistički uslovi i zadržala finansijska održivost.

Najskuplje garažno mesto u 2025. u Beogradu plaćeno je 66.000 evra / Depositphotos

Postoje, naravno, i parcele na kojima urbanistički uslovi omogućavaju izgradnju većeg broja parking mesta, pa bi u teoriji bilo moguće projektovati više manjih stanova. Međutim, ni tada računica nije najjednostavnija.

"Urbanistički standardi najčešće predviđaju oko 1,3 parking mesta po stanu, dok kupci garsonjera i manjih stanova uglavnom imaju potrebu za jednim mestom ili ga ni ne kupuju. To može dovesti do većeg broja neprodatih parking mesta, što direktno narušava isplativost projekta. Zato današnji nesklad između tražnje za manjim stanovima i njihove ograničene ponude nije prvenstveno posledica želje investitora da grade veće stanove, već potrebe da se tržišna tražnja uskladi s urbanističkim zahtevima, raspoloživim parking mestima i ekonomskom isplativošću projekta", zaključuje Mustafovski.

Ishod takve strukture gradnje jeste da su novi stanovi, u proseku, znatno veći od proseka celokupnog tržišta. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za 2025, prosečna površina svih prometovanih stanova u Srbiji iznosi 57 kvadrata, a kod postojećih stanova 53 kvadrata. To znači da nacionalni prosek i dalje u velikoj meri oblikuje starogradnja, u kojoj su prometovani stanovi u proseku manji nego u novogradnji.

Hoće li biti više malih stanova

Kupci koji danas traže manje stanove čine, verovatno, najširu grupu na tržištu. Među njima su oni koji rešavaju prvo stambeno pitanje, investitori koji ulažu u biznis s izdavanjem ili svi koji žele da očuvaju kapital. Ali ima i kupaca koji su zbog rasta cena i skupljeg finansiranja primorani da odustanu od veće kvadrature i prilagode svoje želje budžetu. I dok se grupa potencijalnih kupaca malih stambenih jedinica širi, a ponuda ostaje skromnija, prirodno se otvara pitanje cena - da li će manji stanovi ubuduće biti još skuplji.

"Ukoliko broj manjih stanova ne prati rast interesovanja kupaca i zakupaca, sasvim je očekivano da upravo taj segment bude među najotpornijima na oscilacije, odnosno pad cena. Međutim, tržište nekretnina je složenije od samog odnosa ponude i tražnje, pa tako na njega utiču i kamate, kreditna aktivnost, migracije, šira ekonomska kretanja. Ipak, nije sporno da sama dostupnost manjih stanova ostaje jedan od važnih faktora", kaže Ana Mustafovski.

Govoreći o budućim trendovima i poređenju sa evropskim državama, Kostadinović podseća da se domaće tržište i dalje razlikuje od većeg dela zapadne Evrope po visokom udelu vlasništva nad nekretninama.

"U Evropskoj uniji oko 70 odsto stanovništva živi u sopstvenom stanu ili kući. Međutim, u zemljama poput Nemačke, Austrije i Švajcarske, više od polovine stanovništva živi u iznajmljenim nekretninama. Ali je zanimljivo da zajednički imenitelj ostaje isti - rast cena nekretnina i promena strukture domaćinstava povećavaju interesovanje za manje i finansijski dostupnije stanove."

Ipak, to ne znači da će investitori masovno početi da grade manje stanove.

Prema rečima sagovornice iz CBS-a, tržište će se prilagođavati promenama u tražnji, ali će graditelji nastaviti da balansiraju između želja kupaca, urbanističkih ograničenja i finansijske održivosti projekata.

U 2025. prodato je oko 50.000 stanova u Srbiji, što je za 5,5 odsto više nego 2024. godine, pokazuju podaci iz godišnjeg izveštaja o stanju tržišta nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda / Depositphotos

"Potrebe tržišta su daleko raznovrsnije - pored kupaca kojima su prioritet pristupačnost i niži ukupni troškovi kupovine, postoji i značajna tražnja za stanovima namenjenim porodicama i dugoročnom rešavanju stambenog pitanja. Verovatniji scenario je postepeno uspostavljanje uravnoteženije strukture novogradnje, sa nešto većim udelom manjih stanova nego danas, ali uz zadržavanje širokog spektra kvadratura. Očekujem da će investitori nastaviti da prate promene u tražnji, ali neće odustati od koncepta koji podrazumeva raznovrsnu ponudu prilagođenu različitim kupcima."

Bio paradoks tržišta ili ne, činjenica je da graditelji u ovim okolnostima ne mogu u potpunosti da odgovore na tražnju za manjim stanovima. Dok se ne promene uslovi u kojima se projekti planiraju i grade, mali stanovi ostaće među najtraženijima, ali ne i među najzastupljenijima u novogradnji.