Gde se u Evropi najviše isplati kupiti stan za izdavanje, a kakve prinose nudi region?

Prilikom kupovine stana u 2026, zarad izdavanja, važno je imati u vidu da računica nije tako povoljna kao ranije. Iako mnogima ova vrsta biznisa deluje kao jednostavna i relativno laka, brza zarada, sve više se ispostavlja da su visoke cene nekretnina "pojele" dobar deo potencijalnog prinosa, jer kirije nisu svuda rasle istim tempom kao cene kvadrata. Tako je u Srbiji i regionu, ali i širom Evrope. Ipak, ima izuzetaka gde su kirije za nijansu veće nego same cene ili je bar razlika među njima manja, pa ta tržišta sada dobijaju svojih pet minuta nekretninske slave.

Global Property Guide je, među trenutno najprivlačnijim evropskim tržištima za ulaganje u nekretnine, izdvojio Moldaviju, Irsku, Italiju, Letoniju, Rumuniju i Poljsku. Reč je, pritom, o posve različitim tržištima - od skupe Irske, do pristupačnije Moldavije. Ono što ih povezuje, stoga, nije cena nekretnina, već odnos između početnog ulaganja i prihoda koji vlasnik može da ostvari izdavanjem, uz mogućnost da nekretnina s vremenom dobije na vrednosti.

Tu u prvi plan dolazi bruto prinos od izdavanja - pokazatelj koji govori koliki deo vrednosti nekretnine vlasnik može godišnje da ostvari kroz kiriju, pre nego što se odbiju svi izdaci, poput poreza i održavanja. Ukratko, što je stan skuplji, a kirija ne prati njegovu cenu tim tempom, to je povrat na kapital manji.

Kada se po istom parametru pogleda Adria region, razlike su osetne. Srbija i Severna Makedonija nude prinose bliže atraktivnijim evropskim tržištima, dok su Slovenija, Hrvatska i Bosna i Hercegovina znatno bliže grupi tržišta na kojima su cene nekretnina pritisle povrat od dugoročnog izdavanja.

Od 70.000 evra u Kataniji do 300.000 u Dablinu

Najveći prinos među gradovima koje je Global Property Guide izdvojio nudi Katanija, živahni sicilijanski grad. Medijalna cena jednosobnog stana je 70.000 evra, a kirija oko 650 evra, pa bruto prinos dostiže čak 9,17 odsto.

Italija je zanimljiv primer upravo zato što visoki prinosi ne dolaze u paru sa snažnim rastom vrednosti nekretnina. Cene su tokom pet godina nominalno porasle za oko 15 odsto, ali su, kada se uračuna inflacija, realno pale za 2,22 odsto. Dakle, investitor u Kataniji pre svega kupuje budući prihod od rente, a ne "očekivanje" o brzom rastu vrednosti samog stana.

Irska, s druge strane, nudi sasvim drugačiju računicu. Jednosoban stan u Dablinu košta oko 300.000 evra, ali mesečna renta dostiže oko 2.000 evra, pa je bruto prinos sedam odsto. Istovremeno su cene nekretnina u zemlji tokom poslednje decenije gotovo udvostručene, dok su kirije porasle 71 odsto. Investitor zato plaća znatno skuplju "ulaznicu", ali ulazi na tržište koje već beleži snažan rast cena i visoku tražnju za najmom.

Na vrhu evropske liste nalazi se Moldavija. U Kišinjevu je, u ovoj analizi, cena jednosobnog stana procenjena na oko 79.000 evra, uz kiriju od 500 evra i bruto prinos od 8,23 odsto. Uz to je indeks cena stambenih nekretnina u trećem kvartalu 2025. bio čak 33,91 odsto viši nego godinu ranije. Tako visok rast, međutim, istovremeno naglašava pitanje koliko dugo sadašnji tempo može da traje, posebno ako ponuda nastavi da raste, a tražnja oslabi.

Visoki prinosi u Kataniji i Kišinjevu, međutim, imaju i drugu stranu medalje. Potencijalno veća zarada u ovom slučaju dolazi i uz veće rizike, pa deo prinosa zapravo predstavlja "nadoknadu" investitoru za njihovo preuzimanje.

U Kataniji je jedan od glavnih rizika likvidnost, jer je tržište manje od vodećih italijanskih centara, pa investitor mora da računa i na to koliko će lako i po kojoj ceni sutra moći da proda nekretninu. U Kišinjevu, s druge strane, ne treba zanemariti geopolitički rizik Moldavije, pre svega zbog rata u susednoj Ukrajini, koji može uticati na tražnju, vrednost nekretnina i kasniju prodaju.

Dakle, visoki prinosi, poput ovih od osam ili devet odsto, ne znače nužno da je investicija bolja od one koja donosi pet ili šest odsto.

Visok prinos ne znači nužno i rast vrednosti

Riga možda najbolje pokazuje zašto samo jedan pokazatelj nije dovoljan za procenu investicije. Jednosoban stan košta oko 125.000 evra, renta oko 750 evra, a bruto prinos je 7,47 odsto. Ipak, realne cene nekretnina u poslednjih pet godina pale su gotovo za 24 odsto. To znači da relativno visoka renta u odnosu na kupovnu cenu čini Rigu atraktivnom ulagaču kojem je prioritet redovan prihod, ali ne nužno i onom ko računa na snažan rast vrednosti stana.

Bukurešt nudi nešto ravnomerniju sliku. Jednosoban stan košta oko 110.000 evra, uz kiriju od 650 evra i bruto prinos od 7,52 odsto. Rumunsko tržište poslednjih godina beleži nominalni rast cena, ali je visoka inflacija praktično "pojela" veliki deo tog povećanja kada se uračuna inflacija.

Poljska je, s druge strane, bliža klasičnoj priči o rastućem tržištu. Jednosoban stan u Varšavi košta oko 174.000 evra, mesečna renta 820 evra, a bruto prinos iznosi 6,81 odsto. Istovremeno su cene nekretnina u Poljskoj za pet godina nominalno porasle 73 odsto (skoro 19 odsto usklađeno s inflacijom).

To, zapravo, pokazuje i osnovnu razliku između šest izdvojenih tržišta: Katanija (Italija) i Riga (Letonija) ulagače privlače prvenstveno odnosom cene i kirije, Poljska kombinuje prihod i rast vrednosti, dok je u slučaju Dablina (Irska) početno ulaganje veliko, ali je i kirija visoka.

Gde je u ovoj računici region

Ukoliko pogledamo region, videćemo da se Srbija ne nalazi među šest tržišta koje je Global Property Guide izdvojio kao najbolje u Evropi za investicionu kupovinu stana, ali nije ni mnogo daleko od pojedinih "pobednika".

Prosečan bruto prinos na stambene nekretnine u Srbiji u trećem kvartalu 2026. godine iznosi 5,14 odsto, s tim što taj prosek krije veliku razliku između Beograda i Novog Sada, drugog najvećeg srpskog grada.

Prosečan bruto prinos u Beogradu je 6,02 odsto. Kod jednosobnog stana, uz oglašenu cenu od oko 132.000 evra i mesečnu kiriju od 650 evra, pada na 5,91 odsto. Kod dvosobnih stanova raste na šest odsto, a kod trosobnih na čak 6,86 odsto. To znači da se Beograd po pojedinim kategorijama stanova približava tržištima koja su na vrhu evropske liste. Dvosoban stan, na primer, prema istoj metodologiji donosi 6,81 odsto prinosa u Varšavi. Razlike ima, ali nije velika.

Novi Sad već daje drugačiju sliku. Jednosoban stan, prema podacima Global Property Guidea, košta oko 117.400 evra, a izdaje se za oko 350 evra mesečno, što prinos spušta na svega 3,58 odsto. Kod dvosobnih stanova on je 3,74 odsto, a kod trosobnih 3,88 odsto. Dakle, dva najveća tržišta stanova u Srbiji nemaju jednaku investicionu priču, iako se i Novi Sad ubrzano razvija: odnos kupovne cene i rente trenutno je znatno povoljniji u Beogradu.

Još bolju računicu u regionu trenutno daje Severna Makedonija. Prosečan bruto prinos iznosi 6,53 odsto, dok je u Skoplju oko 6,75 odsto. Kod jednosobnog stana u centru Skoplja, čija je oglašena cena oko 55.000 evra, a renta oko 280 evra, prinos iznosi 6,11 odsto. Kod dvosobnog je 5,92 odsto, dok kod trosobnog stana raste na 7,25 odsto.

Upravo relativno niska cena "ulaska" izdvaja Skoplje od većine glavnih gradova regiona. Za iznos koji je u Beogradu dovoljan za jednosoban stan, prema ovim podacima moguće je kupiti više od dva takva stana u centru Skoplja.

Svakako, ne znači da je ta kupovina automatski bolja investicija (veličina tržišta, likvidnost i potencijal budućeg rasta takođe ulaze u računicu), ali objašnjava zašto je bruto prinos viši.

Hrvatska i Slovenija: skupa 'ulaznica' obara povrat

U Hrvatskoj prosečan bruto prinos iznosi oko 4,2 odsto. Zagreb je na oko 4,4 odsto, Rijeka i Osijek na približno 4,5 odsto, dok je Split sa oko 3,5 odsto na dnu među posmatranim hrvatskim gradovima.

To je gotovo obrnuta logika od one koju vidimo u Kataniji: atraktivna lokacija i visoka vrednost nekretnine ne znače nužno visok prihod u odnosu na kapital uložen u kupovinu. U Splitu visoka cena stana toliko podiže početno ulaganje da dugoročna kirija daje relativno skroman bruto povrat.

Slično je i u Sloveniji, gde prosečan prinos iznosi 4,15 odsto. U Ljubljani jednosoban stan prosečno košta 333.000 evra, dok je mesečna renta 1.000 evra. Dakle, bruto prinos iznosi svega 3,6 odsto. Čak i stan u centru, vredan 448.000 evra uz rentu od 1.150 evra, daje tek nešto iznad tri odsto godišnje.

Tu se otvara još jedno pitanje - da li je prinos od izdavanja dovoljno visok da opravda ulaganje ako investitor ima i druge mogućnosti, posebno u Hrvatskoj i Sloveniji, gde je berza daleko aktivnija nego u ostatku regiona.

Ako prinose od izdavanja uporedimo s onim što trenutno nude državne hartije od vrednosti, videćemo da nekretnine u Zagrebu i Ljubljani kroz izdavanje ne donose mnogo veći prinos od državnog duga. Hrvatska je u julu izdala državnu obveznicu sa prinosom od 3,08 odsto (engl. yield to maturity), a i prinos na slovenačke dugoročne državne obveznice kreće se na sličnom nivou.

To je prilično blizu bruto prinosa od izdavanja nekretnine u Ljubljani od oko 3,6 odsto ili prosečnih 4,4 odsto u Zagrebu. Pritom, državne obveznice ne povlače sa sobom troškove održavanja nekretnine, niti zavise od pronalaska zakupca.

Druga dilema vredna pažnje jeste isplativost računice kod kupovine stana na kredit. U Sloveniji je prosečna kamata na nove stambene kredite u junu iznosila 3,1 odsto, dok podaci Hrvatske narodne banke pokazuju da su se kamate na novougovorene stambene kredite kretale oko tri odsto. Kada se te kamate stave naspram prinosa od izdavanja - vidi se da prostor između prihoda od nekretnine i cene zaduživanja nije veliki.

Ako trošak finansiranja premaši tekući prinos od izdavanja, nastaje takozvani negativni prinos (engl. negative carry), što znači da prihod od kirije ne donosi dovoljan prinos da nadmaši cenu zaduživanja. Takva investicija nije nužno neisplativa, jer kredit najčešće pokriva deo vrednosti nekretnine, ali krajnji ishod više zavisi od budućeg rasta cene stana nego od same rente.

Ljubljana.si

Sarajevo na drugom kraju regionalne lestvice

Još niže prinose ima Bosna i Hercegovina. Prosek zemlje iznosi 3,96 odsto, Sarajevo je na 4,14, a Banjaluka na 3,77 odsto. Jednosoban stan u Sarajevu, prema podacima Global Property Guidea, košta oko 103.300 evra i donosi oko 310 evra mesečne rente, odnosno bruto prinos od 3,6 odsto. Dvosoban stan donosi oko 3,85 odsto. Osetna je razlika između Sarajeva i, recimo, Skoplja: stan slične vrednosti ne generiše dovoljno visoku kiriju da bi dao isti povrat.

More podiže cenu, ali ne nužno i prinos

Crna Gora je zanimljiva iz drugog razloga. Prosečan bruto prinos iznosi 4,84 odsto, ali su razlike između Podgorice i primorja vidljive. Podgorica je na prosečnih 5,15 odsto, Budva na 5,01, a Tivat na svega 4,36 odsto.

Jednosoban stan u Podgorici košta oko 118.000 evra i izdaje se za oko 550 evra, što daje prinos od 5,59 odsto. U Tivtu ista kategorija stana košta oko 220.000 evra, dok renta od 800 evra daje svega 4,36 odsto. U Budvi je odnos nešto povoljniji: 145.000 evra naspram rente od 650 evra i prinosa od 5,38 odsto.

Dakle, vidimo da visoka vrednost nekretnina na crnogorskom primorju ne mora automatski da znači i visok povrat kroz dugoročno izdavanje. Investiciona logika tog tržišta pre počiva na turističkom, kratkoročnom najmu i potencijalnom rastu vrednosti nekretnine nego na klasičnoj dugoročnoj renti.

Koliko ostaje kada se odbiju troškovi

Ove prinose ipak treba uzeti s određenom rezervom, jer pokazuju bruto, a ne stvarnu zaradu vlasnika. U računicu ulaze godišnja kirija i cena nekretnine, ali ne i porezi, održavanje, provizije, kao ni periodi tokom kojih stan eventualno ostane bez zakupca. Prema proceni Global Property Guidea, neto prinos je uobičajeno oko 1,5 do dva procentna poena niži od bruto prinosa. To znači da bruto od šest odsto u praksi može da se spusti na oko četiri do 4,5 odsto.

Tu se automatski menja i pogled na visoke cene nekretnina. Stan može godinama dobijati na vrednosti i vlasniku doneti dobru ukupnu zaradu prilikom prodaje, čak i kada prihod od rente nije naročito visok. Ali isto tako, tržište sa visokim prinosom od izdavanja može imati slabu perspektivu rasta cena i vrednosti same nekretnine.

Stoga odgovor na pitanje gde se u Evropi najviše isplati kupiti stan radi izdavanja nije tako jednostavan i ne treba pratiti samo rang-liste, već uzeti u obzir razne druge faktore. Ako je, na primer, cilj što veći tekući prihod od rente, tržišta poput Katanije, Kišinjeva ili Rige trenutno nude znatno više od Ljubljane, Zagreba ili Sarajeva. Ako se, osim prihoda od rente, posmatra i dosadašnji rast vrednosti nekretnina, među izdvojenim zemljama posebno se ističu Irska i Poljska. Regionalno gledano, Skoplje i Beograd po prinosima mogu da priđu atraktivnijim evropskim tržištima, dok visoke kupovne cene u Ljubljani i Zagrebu znatno smanjuju povrat od dugoročnog izdavanja.