Jedan auto na 2,3 stanovnika Beograda - garaže papreno skupe, idu do 77.000 evra

Beograd je 2025. godine imao oko 1,7 miliona stanovnika i skoro 744.000 registrovanih putničkih automobila, što je za četiri odsto ili 29.000 više nego 2024. godine. Ako bi se isti tempo rasta nastavio do kraja 2026, broj automobila bi, prema računici Bloomberg Adrije, mogao da dostigne 773.000. Prestonički saobraćaj se, pritom, i dalje oslanja na drumski javni prevoz, jer ne postoji metro. U gradu poput Beograda, koji slovi za metropolu, parking tako postaje sve vrednija nekretnina, naročito u novim, gusto izgrađenim stambenim i poslovnim zonama.

Izgradnja metroa bi dugoročno mogla da ublaži pritisak na parking, jer kvalitetniji, brži i raznovrsniji javni prevoz smanjuje zavisnost stanovnika od automobila, na šta ukazuje i iskustvo drugih evropskih gradova. Istraživanje zasnovano na podacima iz Kopenhagena pokazalo je da bi proširenje metro mreže moglo da smanji broj automobila u vlasništvu domaćinstava za dva do tri odsto. To, međutim, ne znači nužno da bi garaže u Beogradu pojeftinile, jer njihova cena zavisi i od broja dostupnih parking mesta, nove stambene i poslovne gradnje i, pre svega, lokacije.

I dok je efekat budućeg metroa pitanje za naredne godine, sadašnji odnos između sve većeg broja automobila i ograničenog prostora za parkiranje već se vidi u cenama i aktivnosti na tržištu. Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za prvu polovinu 2026. pokazuju da je broj ugovora za garažne prostore porastao 9,6 odsto u odnosu na isti period lane, njihova ukupna vrednost porasla 16,8 odsto, a prosečna cena garažnog mesta za 11,4 odsto. Na Novom Beogradu rast je bio još veći - prosečna cena je skočila gotovo 19 odsto.

Podsetimo da je u prvoj polovini 2025. godine broj ugovora za garaže bio 15,1 odsto manji nego 2024, iako je njihova ukupna vrednost tada porasla za 14,7 odsto. Ove godine, dakle, više ne raste samo iznos novca koji odlazi na garaže, već iznova rastu i broj kupovina i prosečne cene.

U prvih šest meseci tekuće godine zabeleženo je ukupno 7.538 ugovora u kojima su prometovani garažni prostori, od čega je 6.844 ugovora uključivalo kupoprodaju garažnih mesta. Treba istaći da garažni prostori nisu samo "klasična" mesta u podzemnim garažama, već i garažne prostorije, posebne garaže i parking mesta van objekta. Garažna mesta se u poslednje vreme najčešće kupuju zajedno sa stanovima, posebno u luksuznoj novogradnji.

Stari grad najskuplji, prosečna cena 30.000 evra

Prosečna cena garažnog mesta u Srbiji u prvoj polovini godine iznosila je 14.362 evra, dok je medijana bila 12.000 evra.

Beograd, očekivano, i u ovom segmentu značajno odskače od ostatka zemlje, pa je tako u glavnom gradu najviša prosečna cena među opštinama zabeležena na Starom gradu - 29.348 evra.

Na Savskom vencu prosek je bio 28.100 evra, a na Novom Beogradu 24.409 evra. Slede Vračar sa 22.388 evra, Rakovica sa 18.532, Čukarica sa 18.327 i Palilula sa 18.036 evra (pad od 4,31 odsto).

Na Voždovcu je prosečna cena iznosila 17.182, uz pad od 2,01 odsto u odnosu na isti period 2025. godine. Na Zvezdari je prosečna cena bila 12.895, a u Zemunu 12.230 evra (pad od 1,41 odsto).

Novi Beograd je posebno zanimljiv ako se pogleda koliko su se cene promenile za samo godinu dana. Prosečna cena garažnog mesta je u ovom delu grada porasla 18,77 odsto, odnosno najviše među beogradskim opštinama koje izdvaja RGZ. Sledi Čukarica sa rastom od 10,94 odsto, Stari grad sa 8,58, Vračar sa 5,83 i Savski venac sa 5,44 odsto.

Rast cena, međutim, nije jedino po čemu se Novi Beograd izdvaja. U prvoj polovini 2026. godine ta opština beleži i najviše kupoprodaja garažnih mesta u Srbiji - 914. Novi Sad je drugi sa 818, a slede beogradske opštine Voždovac sa 512, Zvezdara sa 413 i Savski venac sa 375 kupoprodaja.

Gledajući van Beograda, pojedini gradovi su beležili još veće skokove. U Pančevu je prosečna cena porasla 31,43 odsto na 7.215 evra, u Čačku 29,47 na 7.197 evra, a u Novom Pazaru 20,75 odsto na 6.954 evra.

U Subotici je rast bio 14,23, a u Staroj Pazovi 12,41 odsto. U Novom Sadu prosek je iznosio 13.628 evra, uz rast od svega 2,43 odsto.

Beograd uzima skoro sedam od deset evra

Na Beograd otpada 49 odsto prodatih garažnih mesta, ali čak 68 odsto ukupne vrednosti prometovanih garažnih prostora u Srbiji. To suštinski znači da od svakih deset evra potrošenih na garažne prostore u celoj zemlji - gotovo sedam evra završava u Beogradu. I to nije novina. Prestonički udeo u ukupnoj vrednosti tržišta iznosio je 68 odsto i u prvoj polovini 2025. godine.

Garažno mesto u opštini Stari grad u proseku košta više od četiri puta nego u Pančevu, Čačku ili Novom Pazaru. Upravo tu je u prvom delu godine prodato najskuplje garažno mesto, po ceni od čak 77.000 evra. Godinu ranije rekord je držao Savski venac, gde je najskuplje mesto plaćeno 66.000 evra. Ovogodišnji rekord je, dakle, za oko 17 odsto viši.

Naravno, rekordna transakcija je uglavnom izuzetak, odnosno tako skupa garažna mesta su u manjini, ali ipak dobro pokazuju koliko se promenila ekonomika parkinga na najskupljim beogradskim lokacijama. Garaža odavno više nije "zanemarljiv" dodatak ceni stana, već nekretnina koja vredi desetine hiljada evra i može donositi solidan pasivni prihod ako se rentira.                    

Koliko garaža košta u regionu U Hrvatskoj je tokom 2025. samo u Zagrebu prodato 1.184 parkirno-garažnih mesta, što ih čini drugom najčešće prometovanom vrstom nekretnina u tom gradu, odmah iza stanova i apartmana. U Splitu su, u istom periodu, evidentirane 93 takve kupoprodaje, pokazuje Pregled tržišta nekretnina hrvatskog Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Koliko pojedinačna garaža može da košta, pokazuje i ponuda državnih nekretnina iz 2026. Šest garaža u zagrebačkom Sigetu, površine od 11 do 13 kvadrata, ponuđeno je po početnim cenama od 17.800 do 21.000 evra. To nisu realizovane tržišne cene, ali ilustruju vrednost parkinga u Zagrebu. U Sloveniji je tržište još aktivnije. Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) procenjuje da je u 2025. prodato oko 2.500 različitih vrsta garaža i nešto manje od 1.400 parking mesta u zajedničkim garažama. Broj prodatih garaža povećan je oko 30 odsto u odnosu na 2024, dok je prodaja parking mesta u zajedničkim garažama pala oko pet odsto. GURS, međutim, u godišnjem izveštaju ne daje uporedivu prosečnu cenu garažnog mesta za Ljubljanu. Zanimljivo je da pri računanju cena stanova čak izdvaja vrednost garaže ili parking mesta iz ukupne kupoprodajne cene, upravo kako ona ne bi podizala cenu stambenog kvadrata. Najkonkretnije regionalno poređenje cena daje Federacija BiH. U prvoj polovini 2026. najskuplja evidentirana garaža ili garažno mesto prodato je u Tuzli za 55.000 konvertibilnih maraka, odnosno oko 28.100 evra, a ima 15 kvadrata. Godinu dana ranije rekord je takođe bio u Tuzli - tada je za 16 kvadrata plaćeno 54.000 KM ili oko 27.600 evra. Za celu 2025. Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove beleži i najvišu cenu po kvadratu garaže ili garažnog mesta od 5.570 KM/m² u opštini Centar Sarajevo, što je oko 2.850 evra po kvadratu. Podaci potiču iz Registra cena nekretnina FBiH.

  

Da li će parking tek postati ograničen resurs

Beograd sa oko 442 putnička automobila na 1.000 stanovnika nije naročito "motorizovan" u poređenju sa gradovima Evropske unije (EU). Ipak, za cenu garaže nije presudan samo broj vozila, već odnos automobila i raspoloživog parkinga u zonama u kojima ljudi masovno žive i rade. Stoga su centralne opštine i Novi Beograd posebno zanimljivi i skupi - tu je prostor ograničen, a stambeni i poslovni sadržaji vrlo koncentrisani.

Istovremeno, novogradnja povećava i ponudu parkinga, jer novi stambeni projekti predviđaju garažna i parking mesta, a gradnja u Beogradu ostaje snažna: u junu je na Beogradsku oblast otpadalo čak 46,6 odsto predviđene vrednosti novogradnje u Srbiji, dok je na nivou cele zemlje broj izdatih građevinskih dozvola u prvih šest meseci bio 7,7 odsto veći nego godinu ranije.

Dakle, na cenu garaža s jedne strane utiče rast broj automobila i tražnja za mestom za parkiranje, a s druge nova gradnja koja donosi dodatne garažne kapacitete. Koliko će jedna sila nadjačati drugu, zavisiće najviše od lokacije i daljih mogućnosti za urbanističko planiranje, budući da je novo parking mesto lakše izgraditi u novom kompleksu nego u već izgrađenom.

Garaža dobija najveću vrednost tamo gde broj stanova, stanovnika i poslovnih sadržaja raste brže od ponude parkinga, tako da će odnos nove gradnje i novih parking mesta biti jedan od ključnih pokazatelja za dalje kretanje cena.