Zaštita dužnika – novi rizik za banke, krediti bi mogli da poskupe

Zakon o dopunama Zakona o izvršenju i obezbeđenju, kako bi se zaštitili građani od gubitka jedinog stana zbog duga, mogao bi dovesti do toga da banke povećaju cenu kredita i uvedu strože uslove pri odobravanju budućih zajmova, upozoravaju ekonomisti i finansijski stručnjaci.

Skupština Srbije usvojila je nedavno izmene ovog zakona, tako da izvršitelji neće moći da oduzmu jedinu nepokretnost koja je u vlasništvu dužnika i u kojoj on živi najmanje pet godina, ako ne prelazi 60 kvadrata. Takav stan ne bi mogao da se proda radi naplate duga, osim ako dužnik prethodno nije raspolagao drugom imovinom, a o ispunjenju uslova odlučivao bi sud, navodi se u izmenama ovog zakona. Svi uslovi pod kojima takva nepokretnost ne može biti oduzeta propisani su novim zakonom.

Konsultant i bivši generalni sekretar Udruženja banaka Srbije Vladimir Vasić ocenjuje da će nova pravila, iako motivisana zaštitom socijalno ugroženih građana, promeniti način na koji banke procenjuju rizik kod stambenih kredita. Kako kaže, u tom slučaju će banke razmišljati kako da taj rizik "uračunaju u samu cenu kredita".

"To jeste dobro rešenje sa stanovišta ljudi kojima se desi takav slučaj. Ipak, postoji jedno ali – taj rizik koji postoji nije nestao. U ekonomiji je uvek bitno ko će da preuzme rizik, odnosno da li se on deli ili ne", kaže Vasić za Bloomberg Adriju.

Rigoroznija kontrola klijenata

Dekan Beogradske bankarske akademije Zoran Grubišić takođe ističe da će banke sigurno biti opreznije pri odobravanju budućih kredita i da je to logična posledica novih pravila.

"Sada stvarno postoji vanredni rizik na strani banke kada se radi o jedinoj nepokretnosti u vlasništvu klijenta. To je situacija u kojoj će banke svakako biti opreznije i pitanje je u kojoj će meri odobravati kredite kada se radi o rizičnom klijentu za kupovinu prvog stana", kaže Grubišić za Bloomberg Adriju.

Depositphotos

 

Prema njegovim rečima, moguće je da banke neće toliko menjati visinu kamate, već će biti rigoroznije prilikom odobravanja pozajmica. "Gledaće kompletnu istoriju klijenta, hvataće se za druge stavke, za priliv gotovine, rezerve, promete koje ima klijent i silne druge stvari. Tek kada se uvere da je klijent dovoljno siguran, odobriće mu kredit."

Neko mora da 'naplati' rizik

Zakon svakako mora da se poštuje, dodaje Vasić, a banka u ovakvim slučajevima, ako je već odobrila takav kredit, mora da računa na to da postoji mogućnost da neće moći potpuno da naplati svoja potraživanja.

"Bez obzira da li je to jedan ili dva odsto, banka će to da uračuna u cenu novca. To znači da će budući korisnici stambenih kredita to platiti."

Takođe, ističe Vasić, finansijske institucije bi mogle da traže dodatna obezbeđenja, poput druge hipoteke, jemaca ili sudužnika, kao i polisu osiguranja od rizika da nepokretnost neće moći da bude oduzeta u slučaju neplaćanja. Sve to, dodaje, ima svoju cenu.

"Razumem nameru države da zaštiti jedini krov nad glavom, ali rizik ne može da nestane – neko ga mora pokriti. Ako to nije država, onda će to biti građani, odnosno korisnici kredita koji će taj trošak pokrivati kroz skuplje kredite", naglašava Vasić.

Grubišić naglašava da će ovakve novine svakako stvarati "nervozu".

"Šta je tu nezgodno? Uglavnom klijenti koji imaju odličnu istoriju i visoke plate neće ni posezati za kupovinom prve nepokretnosti. Obično prvi stan kupuju oni koji nemaju tako dobre zarade i koji tek razvijaju karijeru."

NBS nije nadležna

Iako su rizici i poslovanje banaka u nadležnosti centralne banke, u NBS kažu da "tumačenje odredaba Zakona o izvršenju i obezbeđenju nije u nadležnosti NBS". S tim u vezi, oni ističu da je tu ključna uloga predlagača zakona – Ministarstva pravde.

Ipak, oni "informativno navode" sledeće:

"Iz obrazloženja Predloga zakona proizlazi stanovište da se izuzimanje od izvršenja na nepokretnosti ne odnosi na slučajeve kada je izvršenje određeno zbog hipoteke ili druge izvršne isprave u kojima je sadržana saglasnost izvršnog dužnika da se namirenje sprovede iz predmetne nepokretnosti", kažu u NBS za Bloomberg Adriju.

'Tržište uvek reaguje'

S druge strane, Vasić smatra da bi banke mogle da traže dodatno osiguranje od osiguravajućih kuća kako bi pokrile barem deo rizika u slučajevima kada ne mogu da prodaju stan u izvršnom postupku.

"Opet dolazimo do toga ko će da plati osiguranje, a to je klijent. Često ljudi pomisle da mogu nešto da stisnu, a da to ne iskoči na nekoj drugoj strani. Ali ne može. Mora tržište da reaguje, a ono pegla sve neravnine."

Druga mogućnost jeste da uvećaju kamate na sve nove stambene kredite i tako formiraju rezervu za potencijalne gubitke.

Depositphotos

 

Vasić navodi da u Srbiji postoji oko 160.000 stambenih kredita, a oko jedan odsto ili 1.600 korisnika kredita ne plaća redovno ili ne plaća uopšte pozajmicu. "Pitanje je dakle, koliko je takvih kredita, koliko banke očekuju da će ih biti u sledećoj godini ili u narednih pet godina i to će ukalkulisati u buduću cenu novca."

I prema rečima Grubišića, da bi se banke obezbedile, moguće je da će uvesti neku novu vrstu osiguranja.

"Imali smo ranije razne modele. Na primer, osiguranje kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita - NKOSK, koje je nekada bilo obavezno. To je, recimo, jedna vrsta obezbeđenja koja može biti jako dobra za banku u ovakvim uslovima", objašnjava Grubišić.

Šta stoji u novom zakonu

U samom zakonu navedeno je koja nepokretnost ne može biti predmet izvršenja radi namirenja novčanog potraživanja banke. Tu spada nepokretnost koja je u isključivoj svojini izvršnog dužnika i koja služi zadovoljenju njegovih stambenih potreba ako se radi o jedinoj nepokretnosti izvršnog dužnika, zatim ako dužnik tu ima prebivalište najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, kao i u slučaju kada se radi o nepokretnosti površine do 60 kvadrata.

Takođe, uslov je i da glavnica potraživanja koje se namiruje ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti utvrđene u skladu sa aktom jedinice lokalne samouprave, kao i to da dužnik u periodu od tri godine pre dana podnošenja predloga za izvršenje nije prodao ili poklonio drugu nepokretnost ili se odrekao prava na nasleđivanje nepokretne imovine ili zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju.

Depositphotos

 

 

S druge strane, kako se navodi u zakonu, o ispunjenosti uslova odlučuje sud nadležan za odlučivanje o predlogu za izvršenje.

"Ako je u predlogu za izvršenje naznačena nepokretnost kao predmet izvršenja, sud će po službenoj dužnosti utvrditi da li postoje uslovi za primenu odredbi ovog zakona. Sud će odbiti predlog za izvršenje ako utvrdi da se radi o nepokretnosti koja ispunjava uslove ovog zakona", navodi se u novom zakonu.

Ranije je u obrazloženju predloga zakona istaknuto da je cilj izmena jačanje zaštite prava na porodični i stambeni život, u skladu sa Evropskom konvencijom o ljudskim pravima. Evropski sud za ljudska prava više puta je isticao da izuzimanje jedinog doma iz izvršenja predstavlja važan instrument očuvanja prava na privatni i porodični život.