Mamdanijeva pretnja porezom može da pogorša stambenu krizu u Njujorku

Kako bi pomogao da se zatvori budžetski deficit Njujorka, gradonačelnik Zohran Mamdani izneo je ideju o povećanju poreza na imovinu. Iako bi to pogodilo sve vlasnike nekretnina, najveći teret povećanja najverovatnije snosili bi oni koji to sebi najmanje mogu priuštiti.

 

Predlog povećanja poreza na imovinu samo je jedna od opcija, a Mamdani ga vidi kao krajnje rešenje na koje bi se oslonio ukoliko drugi načini prikupljanja sredstava ne budu uspeli. Prema planu, stope bi porasle oko 10 odsto, pri čemu bi veće obaveze mogle pogoditi više od tri miliona stambenih jedinica.

Vlasnici najvrednijih stanova i kooperativa u gradu bili bi oporezovani povoljnije, naveli su stručnjaci za nekretnine. S druge strane, Njujorčani koji već sada štedljivo upravljaju budžetom kako bi kupili prvi dom mogli bi da se suoče sa dodatnim teškoćama prilikom odobravanja kupovine zbog povećanog poreza.

Ironično, upravo bi stanari, koji su podstakli Mamdanijev meteorski uspon tokom kampanje za gradonačelnika, bili posebno pogođeni, tvrdi Martha Stark, direktorka politike u organizaciji za pravednije poreze Tax Equity Now New York. Iako stanari direktno ne plaćaju porez na imovinu, njihovi zakupodavci to čine, a povećanje troškova najčešće prenose na zakupce.

Bloomberg

"Ovo zaista pogađa stanare i one koji prvi put kupuju kuću", rekla je Jessica Chestler, agent iz Douglas Elliman. "Ultrabogati će uvek pronaći način da poseduju nekretnine u Njujorku. Ali najveći udarac biće na srednju i nižu klasu."

Trenutni sistem poreza na imovinu u gradu poznat je po svojoj složenosti, a City Comptroller Mark Levine ga je opisao kao "duboko nepravedan i nedosledan". Mamdani je u govoru na inauguraciji naveo da bi sistem poreza na imovinu trebalo reformisati, nazivajući ga "dugo pokvarenim".

Porezi se određuju prema tome šta posedujete, gde to posedujete i kako grad odluči da proceni vrednost. Struktura je regresivna, uglavnom dajući olakšice bogatima, dok manje vredni vlasnici plaćaju disproporcionalno.

U apsolutnim dolarima, bogati vlasnici plaćaju više. Ali kada se gleda efektivna poreska stopa, njihovi računi su manji u odnosu na stvarnu tržišnu vrednost nekretnine.

Bilo da ste vlasnik ili stanar, Njujork ima jedno od najkonkurentnijih i najnepristupačnijih tržišta stanovanja u SAD. Iznajmljivanje po tržišnim cenama poslednjih godina skoro da ne prestaje, naročito na Menhetnu, gde se kupci suočavaju sa nadmetanjima za stanove. S obzirom na to da visoke kirije uzimaju veliki deo prihoda Njujorčana, štednja za učešće pri kupovini kuće predstavlja skoro nedostižan izazov za mnoge potencijalne kupce.

S tim u pozadini, nije teško razumeti kako su čak i visoko plaćeni Njujorčani pomogli Mamdaniju, demokratskom socijalisti koji je učinio pristupačnost stanovanja glavnim sloganom kampanje, da dođe na najvišu funkciju u gradu. Takođe, zbog toga mnogi smatraju predlog poreza iznenađujućim, s obzirom na njegova obećanja da će rešavati stambenu krizu gradnjom više stanova i zamrzavanjem kirija na određenim jedinicama, dok istovremeno zagovara povećanje poreza za bogate.

Bloomberg

Iako bi budžetski deficit od pet milijardi dolara mogao da ga primora, Mamdani je rekao da povećanje poreza na imovinu za sve nije njegov prvi izbor. Predlog je uglavnom strateški potez kako bi se lobiralo kod guvernerke Kathy Hochul i zakonodavaca u Albani za dodatna sredstva, uključujući potencijalno povećanje poreza na dohodak bogatih stanovnika i korporacija.

Mamdanijeva kancelarija odbila je da komentariše. Predstavnik guvernerke Hochul nije dao komentar, ali je ukazao na njen intervju u januaru za NY1, u kojem je rekla da je "čvrsta" u stavu da neće povećavati poreze bogatima, ali da želi da "proširi bazu" stvaranjem više radnih mesta i otvaranjem dodatnih firmi u Njujorku.

"Želim da osiguram da ljudi ostanu ovde i da ti porezi ne budu preneti na niže prihode da bi se nadoknadila izgubljena sredstva", rekla je Hochul.

Iako je Mamdani predložio da povećanje poreza stupi na snagu početkom nove fiskalne godine, 1. jula, za to bi bilo potrebno odobrenje gradskog veća, što će biti težak zadatak. Predsednica Gradskog veća Julie Menin i članica veća Linda Lee, predsednica Odbora za finansije, izrazile su protivljenje.

Niko tačno ne zna koliko bi ko platio po ovom predlogu, delom zato što će to zavisiti od novih procena vrednosti nekretnina ovog leta.

Generalno povećanje poreza na imovinu bez reforme sistema dodatno bi pogoršalo postojeće nejednakosti, tvrdi Brad Greenburg, zamenik direktora centra Furman pri Njujorškom univerzitetu.

Vlasnici kuća za jednu do tri porodice, na primer, imaju koristi od strogih ograničenja koliko brzo procene mogu rasti, dok formule koje određuju vrednost stanova i kooperativa često potcenjuju stvarnu tržišnu vrednost, naročito za najskuplje jedinice. Rezultat je da se nekretnine niže vrednosti i za iznajmljivanje često oporezuju po višoj efektivnoj stopi, što bogatijim vlasnicima daje prednost.

"Važno je zapamtiti da predlog povećanja poreza na imovinu mora uzeti u obzir da postojeći sistem u Njujorku već sadrži nepravde u samom procesu", rekao je Greenburg.

Evo kako bi različite grupe stanovnika mogle biti pogođene predlogom Mamdania:

Stanari

Stanari direktno ne plaćaju porez na imovinu, ali često snose veliki deo troška. Vlasnici višeporodičnih zgrada već se suočavaju sa relativno visokim stopama poreza. Zgrade za iznajmljivanje plaćaju efektivnu stopu od 4,3 odsto, dok vlasnici kooperativa, stanova i kuća za jednu do tri porodice plaćaju samo tri odsto, prema izveštaju neprofitne organizacije Community Service Society iz 2025.

Razlika u apsolutnim iznosima može biti drastična. Na primer, dve nekretnine jedna pored druge u Hamilton Heights na Menhetnu, jedna je stambena zgrada sa 43 domaćinstva, a druga kuća za jednu porodicu. Oba objekta vrednuju se na oko 4,2 miliona dolara. Ipak, vlasnici kuće za jednu porodicu prošle godine platili su 12.200 dolara poreza, dok je stambena zgrada platila 71.500 dolara, navodi izveštaj.

Citizens Budget Commission, nevladina politika istraživanja, procenjuje da bi porezi mogli porasti za oko 559 dolara po jedinici godišnje po predlogu Mamdania, ali koliko će zakupci to osetiti zavisi od tipa stana. Za regulisane stanove povećanje kirije je zakonski ograničeno, dok su stanari po tržišnim cenama, posebno pri obnavljanju ugovora u traženim kvartovima, više izloženi.

Vlasnici već snose rast premija za osiguranje, komunalija i održavanja. Ann Kochak, koja poseduje dve zgrade na Upper West Side sa kombinacijom regulisanih i tržišnih stanova, rekla je da bi predlog poreza za njene tržišne jedinice značio dodatnih oko 1.600 dolara godišnje.

"Od pandemije je mnogo fiskalnog opterećenja i nema gde da se olakša", rekla je Kochak. "Nije samo vlasnicima loše, pogođeni su i ljudi koji žive u zgradama."

Kupci koji prvi put kupuju kuću

Povećanje poreza ne samo da otežava vlasništvo nad nekretninom, već otežava i novim kupcima da dobiju hipoteku, rekao je Sean Campion, direktor studija stambenog i ekonomskog razvoja pri Citizens Budget Commission. Zajmodavci procenjuju sposobnost otplate zajma kroz odnos duga i prihoda, pri čemu se porezi na imovinu uzimaju u obzir.

Takođe, budući da se porezi uglavnom uklapaju u mesečne rate kredita, perspektiva viših računa mogla bi "smanjiti tražnju, što bi dovelo do manje razvoja tržišta u cenovnim rangovima koje ljudi mogu priuštiti", dodao je Campion.

Vlasnici kuća za jednu do tri porodice

Citizens Budget Commission procenjuje da bi prosečan vlasnik kuće ove kategorije mogao da vidi povećanje do 750 dolara godišnje po predlogu, iako bi uticaj varirao u zavisnosti od opštine i procenjene vrednosti nekretnine.

U ovoj kategoriji, procenjene vrednosti su ograničene da rastu više od šest odsto godišnje i 20 odsto tokom pet godina. Ovo štiti vlasnike od naglih skokova poreskih računa time što su vrednosti potcenjene ako cene kuća u njihovom području naglo porastu.

Dugogodišnji vlasnici i oni u skupim kvartovima gde cene nastavljaju da rastu najviše imaju koristi, jer ograničenja u suštini potcenjuju njihove kuće, što znači da plaćaju nižu efektivnu poresku stopu. Noviji vlasnici i oni u niže prihodovnim kvartovima, gde rast vrednosti sporije napreduje, plaćaju više poreze jer su njihove procenjene vrednosti bliže stvarnoj tržišnoj vrednosti.

Vlasnici stanova i kooperativa

Stanovi i kooperative oporezuju se drugačije, često povoljnije. Umesto da se koriste cene prodaje za procenu, vrednosti se određuju prema stanovima u sličnim zgradama. Pošto za ultraluksuzne stanove i kooperative postoji manje uporedivih nekretnina, oni su često potcenjeni i oporezovani po nižoj efektivnoj stopi.

Vlasnici najskupljih stanova i kooperativa na Menhetnu, koji su najčešće najviše potcenjeni, verovatno će najmanje osetiti povećanje poreza, dok jeftinije jedinice u zgradama u spoljnim opštinama, gde su procenjene vrednosti bliže tržišnoj, uglavnom suočene sa višim efektivnim stopama.

Rebecca Poole, direktorka članstva i komunikacije u Council of New York Cooperatives & Condominiums, napomenula je da su mnogi od ovih stanovnika, naročito u kooperativama, penzioneri sa fiksnim prihodima. Čak i umerena povećanja mogu ozbiljno opteretiti njihove kućne budžete.