Sve više ritejl parkova u Srbiji niče pored auto-puteva

Rast sektora građevinske industrije u Srbiji, preciznije niskogradnje, za sobom je povukao ekspanziju otvaranja ritejl parkova. Kako Srbija nekoliko godina unazad radi na jačanju mreže regionalnih i lokalnih magistralnih puteva, vlasnici i investitori ritejl parkova su videli šansu za širenjem mreže svojih objekata.

Iako su prvobitno nastali kao mesto za "click and collect" (poruči i pokupi) način kupovine, današnji ritejl parkovi su modifikovali tradicionalnu namenu – postali su popularno mesto kupovine proizvoda direktno iz prodavnica ili putem mesta za preuzimanje.

Sve je više maloprodavaca koji isporučuju proizvode sa ovih lokacija, naročito ako uzmemo u obzir rast onlajn prodaje. Zahvaljujući lokacijama na obodu većih gradova, ritejl parkovi su idealno mesto za poslednju fazu u distribuciji proizvoda kupcima. Najezda ritejl parkova u očima investitora je potpomognuta prednostima u odnosu na tržne centre u smislu nižih početnih ulaganja, kraćeg perioda izgradnje i mogućnosti faznog razvoja.

Ritejl parkovi dostižu tržne centre

Prema podacima CBRE za 2023. godinu, ukupna ponuda prostora za izdavanje prema formatu nekretnina u Srbiji je i dalje na strani tržnih centara u odnosu na ritejl parkove. Oko 39 odsto ukupne ponude prostora za izdavanje je u ritejl parkovima na kraju 2023.

Međutim, uzevši u obzir da je 2023. godina obeležena otvaranjem novih deonica puteva, ponuda kvadrata ritejl parkova je pratila taj trend. Poređenja radi, na polovini 2023. godine, ritejl parkovi su uzimali 36 odsto ukupne ponude. Regionalna disperzija ritejl parkova u Srbiji prati razvoj aktivnosti niskogradnje, što završenih deonica, što najavljenih u narednom periodu.

Depositphotos

Najzastupljeniji su u Vojvodini, dok centralna Srbija postaje sve popularnija. Saobraćajnica Novi Sad – Zrenjanin – Beograd, povezivanje Sombora i rumunske granice preko Vrbasa i Kikinde, auto-put Beograd – Šid, kao i grad Novi Sad jesu ključne žile prema kojima se u vojvođanskim gradovima grade ritejl parkovi. Buduća mreža saobraćajnica kroz centralni deo Srbije, povezivanje auto-puta Miloš Veliki sa granicom ka Bosni i Hercegovini, kao i Batočine, odnosno Kragujevca i Čačka preko Moravskog koridora privlače investitore da izgrade nove ritejl parkove.

Prema postojećoj i planiranoj putnoj mreži Vojvodine i centralne Srbije, svi veći gradovi u ovim oblastima su potencijalna meta investitora. Beogradska obilaznica je omogućila lokacijama na obodu grada (na primer u Borči i Rakovici), da budu mesta za otvaranje novih i/ili proširenju postojećih ritejl parkova, kao što se radi na proširenju AVA ritejl parka.

Očekuje se da će gradovi koji se nalaze duž glavnih saobraćajnica, kao što su Ruma, Kula, Šid i Subotica u Vojvodini, Aranđelovac, Čačak, Smederevo i Loznica u centralnoj Srbiji i Leskovac na jugu Srbije, biti budući domaćini ritejl parkova. Posmatrajući odnos broja stanovnika i broja kvadrata ritejl parkova, očekuje se da će ovi gradovi pratiti tendenciju Inđije, opštine sa najvećim odnosom ovih parametara, skoro 490 kvadrata na 1.000 stanovnika.

Prema podacima sa kraja prošle godine, na grafikonu su prikazani gradovi koji imaju ispodprosečne i iznadprosečne vrednosti racija u odnosu na prosek cele Srbije, gde je taj odnos 170 kvadrata na 1.000 stanovnika, a njihova saobraćajna infrastruktura ih dodatno preporučuje da investitorima budu prilika za trku u zauzimanju parcela za ritejl parkove. Otvaranjem novih ritejl parkova, Srbija će se približiti razvijenim zemljama EU gde se nudi najmanje 250 kvadrata na 1.000 stanovnika.

Šta pokreće investicije u ritejl parkove, osim novih saobraćajnica? 

Odgovor na to zašto su zakupcima ritejl parkovi sve primamljiviji, možemo pronaći u većoj tražnji za njihovim proizvodima zbog povoljnijih cena proizvoda, ali i brze i lake kupovine. Iako su mnogi zakupci svoje prodavnice otvorili pod nazivom autlet, asortiman im je samo delimično različit u odnosu na ponudu u tržnim centrima.

Međutim, autlet proizvodi, uprkos nižoj ceni, ne dovode do niže profitabilnosti ritejl parkova. U pozadini toga nalazi se najveći trošak koji zakupci imaju, a to je cena zakupa. Cene zakupa u poslednjih devet meseci 2023. relativno su stabilne i u tržnim centrima i u ritejl parkovima – ritejl parkovi u proseku od zakupaca naplaćuju od devet do 12 evra po kvadratu, dok je cena kvadrata u tržnim centrima od 26 do 29 evra.

Ako pogledamo iz ugla investitora, ulaganja u ritejl parkove im donosi veći prinos nego investitorima u tržne centre. Tokom druge polovine 2023. godine, prinos ritejl parkova je veći za 0,25 procentna boda i u poslednjem kvartalu je prinos povećan na 8,75 procenta sa dotadašnjih 8,5 procenta. Zauzimanje lokacija glavnim igračima na srpskom tržištu je sprint trka. Koliko je to neophodno, govori da se jedan od njih, BIG CEE opredelio i za strategiju kupovine postojećih ritejl parkova. BIG je ove godine u aprilu kupio od RC Europe ritejl parkove u Obrenovcu i Kraljevu, opet u gradovima koji su u blizini važnih saobraćajnica.

Koliko je srpsko tržište atraktivno za ritejl parkove, govori i činjenica da BIG grupa na kraju 2023. godine generiše 51,6 odsto ukupnih prihoda sa srpskog tržišta, dok je u godini pre generisala tek 9,2 odsto. BIG-ova ekspanzija na balkansko tržište je potpomognuta i kreditom od 100 miliona evra od EBRD-a tokom 2023. godine pa i ne iznenađuje agresivni tržišni nastup. Tokom 2023. godine, BIG je otvorio dva dodatna ritejl parka i jedan tržni centar, što samo dokazuje atraktivnost srpskog tržišta i potencijal koje ono nudi.