Cene stanova ne posustaju, ali padaju rate na kredite za 160 evra

Skupe nekretnine i visoke kamate na kredite dovele su do toga da se građani manje zadužuju za kupovinu stanova. Tu odluku mnogi odlažu za bolja vremena čekajući da padnu cene, od čega zasad nema ništa, ili kamate koje su u poslednjih godinu dana porasle za oko 3,5 odsto, što je takođe malo verovatno, bar u bliskoj budućnosti.

Ipak, odluka Narodne banke Srbije od ponedeljka da privremeno ograniči kamatne stope na stambene kredite mogla bi da povrati deo aktivnosti na tržištu nekretnina budući da će mesečne rate za otplatu kredita biti niže između 10 i 25 odsto.

Zašto se NBS odlučila na ovaj korak?

Ako se vratimo unazad, po količini pozajmljenog novca vidi se da je došlo do pada kreditiranja stanovništva. Prema izveštaju Narodne banke Srbije o kreditnoj aktivnosti banaka za drugi kvartal, obim novoodobrenih kredita građanima bio je 138 milijardi dinara i manji je za 7,6 odsto nego u istom periodu prošle godine.

Gotovinski krediti činili su 64,9 procenata novih kredita, dok se na stambene zajmove odnosilo 16,3 odsto novih kredita stanovništvu (što je niže nego u 2022, kada su u proseku činili 23,5 procenata novih kredita stanovništvu), što je delom posledica visokih troškova zaduživanja.

Kamate na stambene zajmove u evrima su pre odluke NBS bile oko 6,5 odsto, ali budući da ECB još nije završila ciklus povećanja kamata u borbi sa inflacijom. Tromesečni euribor trenutno iznosi 3,802, a šestomesečni 3,938. Međutim, posle privremenog ograničenja kamata NBS na 15 meseci ušteda za korsnike kredita će biti oko 160 evra.

Centralna banka je dala primere. Za kredit odobren 1. decembra 2021. godine u iznosu od 100.000 evra sa nominalnom kamatnom stopom od šestomesečni euribor plus tri odsto, na period otplate od 25 godina i ograničenje nominalne kamatne stope na nivo od 4,08 odsto.

Kako je izračunala NBS, za kredit odobren po navedenim uslovima, kamata sada iznosi 6,95 odsto, a mesečna rata je 694 evra. Posle primene mera NBS visina kamatne stope iznosiće 4,08 odsto, dok će mesečna rata biti 532 evra. To znači da će mesečna rata biti smanjena za 162 evra u odnosu na trenutno važeću.

Kod stambenih kredita koji su odobreni od 31. jula 2022. godine, a čija je inicijalna kamatna stopa veća od 4,08 odsto, korisnici će zaključno sa decembrom 2024. godine plaćati umanjenu ratu kredita sa kamatom iz prvobitnog plana otplate. Navedeno znači da su i ovi dužnici zaštićeni od daljeg rasta rate kredita, iako su okolnosti u kojima su se ovi građani zadužili već jasno ukazivale na mogući dalji rast euribora.

Kod stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom, banka je dužna da fiksni deo nominalne kamatne stope (marža banke) utvrdi u procentu koji nije viši od 1,1 odsto do 31. decembra 2024. godine, a nakon tog perioda u procentu koji bude utvrđen ugovorom o tom kreditu.

Kod stambenih kredita sa fiksnom kamatnom stopom banka može odobravati stambeni kredit uz nominalnu kamatnu stopu do 5,03 odsto.

 

Ako se ova privremena mera uporedi sa prethodnim kamatama, ušteda je značajna, a pogotovo sa vremenom pre krize. Analitičari BBA su u izveštaju o tržištu nekretnina izračunali da za stambeni kredit od 100.000 evra ( uz kamatnu stopu od 6,5 odsto i rok otplate od 30 godina)  mesečna rata u Srbiji iznosi 631 evro.

Takav isti kredit podignut pre godinu dana, uz kamatnu stopu od 2,8 odsto, donosio je mesečnu ratu od 411 evra.

Upravo zbog visokih troškova, nagoveštavaju se prvi problemi u otplati kredita stanovništva, što je verovatno NBS imala u vidu kada je donosila privremenu meru. Problematični krediti stanovništvu iznosili su 4,3 odsto u junu, navela je NBS u izveštaju za drugi kvartal, što je za 0,2 procentna poena više nego u prethonom kvartalu, s tim što u izveštaju nije navedeno koji udeo u tome imaju stambeni krediti.

Depositphotos

 

Katarina Lazarević, agent za nekretnine, potvrđuje da je sve manje kreditnih kupaca stanova, a i oni koji su u kreditu gledaju, kako kaže, da se čupaju iz njih jer su im mesečne rate skočile i po 200 evra, što je neadekvatno njihovim primanjima. Još uvek, međutim, nema mnogo korisnika kredita koji se odlučuju da prodaju svoju nekretninu da bi se rešili skupog zajma. Ova izjava zapravo govori u prilog tome da je odluka NBS bila dobra.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) u drugom kvartalu je sedam odsto svih prometovanih nepokretnosti plaćeno iz kredita, što je pet odsto manje nego prošle godine, a najviše su iz zajma plaćeni stanovi (ukupno 16 odsto).

 

 

Lazarević naglašava da je promet osetno opao, i to u Beogradu oko 20 odsto, a u Novom Sadu oko 38 odsto. To potvruđuje i RGZ, navodeći da je je promet nekretnina opao za 15 odsto, odnosno za toliko je manje sklopljenih kupoprodajnih ugovora. Vrednost tržišta nekretnina u drugom tromesečju je iznosila 1,7 milijardi evra, što je 13 odsto niže nego pre godinu dana.

Međutim, cene ne padaju, pogotovo u novogradnji, naglašava naša sagovornica.

"U Beogradu teško da može da se pronađe stan u novogradnji ispod 3.500 evra po metru kvadratnom plus PDV.  Cene tih stanova ne mrdaju, kao i cene garažnih mesta, koja koštaju 35.000 evra pa naviše."

Donekle je, kaže, moguće sniziti cene u starogradnji, ali i dalje u Beogradu nije moguće kupiti stan ispod 2.000 evra po kvadratu. Čak su i u naseljima Mirijevo i Cerak, koja su udaljena od centra grada, cene kvadratnog metra 2.200 evra pa naviše.

Malih stanova na tržištu nema, a i kada se poajve, njihove cene se kreću od 3.000 do 4.000 evra po kvadratu u užem gradskom jezgru.

RGZ je na osnovu kupoprodajnih ugovora u drugom tromesečju naveo da su cene stanova u Srbiji nastavile da rastu, istina nešto sporijim tempom nego u prvom tromesečju i porasle su za 11 odsto. Cene stanova u novogradnji, odnosno kupovina od investitora, na nivou Srbije porasla je za 8,3 odsto u odnosu na isti period prošle godine, dok je starogradnja imala rast od 12,8 odsto.

 

 

"Ima kupaca, ima i prodavaca, ali do realizacije se teško dolazi  jer su cene previsoke", ocenjuje naša sagovornica i kaže da nema nagoveštaja da će cene padati.

"Najbolnija tačka je katastar. Kada bude počeo da radi kako treba, možda će biti više stanova u ponudi. Nekretnine će biti oslobođene tereta i moći će da se prodaju. Za skidanje hipoteke za koju je trebalo pet dana, čeka se od dva do šest meseci jer oni nemaju kadrove da to rade", kaže Lazarević.

Analitičari BBA ocenjuju da će u Srbiji promet nepokretnost u idućih godinu dana još opadati, a cene će se smanjiti za oko pet odsto", navedeno je analizi objavljenoj na našem sajtu.

Kada je reč o izgledima za budućnost Nebojša Nešovanović, viši direktor za procene u SEE regionu, CBRE kaže da sledi usporavanje tržiša nekretnina.

"Očekujemo manju ponudu i manju tražnju, odnosno manji broj transakcija nego u prethodnom periodu. Nema pritiska na rast cena. Što se tiče pada, dobar deo investitora prodaje stanove u pretprodaji i ne vidim da će uskoro morati da spuštaju cene", kaže Nešovanović.

On ističe da se ne očekuju velike oscilacije cena u narednih 12 do 18 meseci.

"Dosta kupaca se nada da će biti likvidacionih prodaja, odnosno da će neki kupci biti primorani da prodaju nekretnine, ali mi ne očekujemo da će se to dogoditi ukoliko se ne desi neki novi crni labud u Evropi ili svetu", rekao je Nešovanović pre odluke NBS o privremenom ograničenju kamata.